정부가 2025년까지 전국에 주택 총 83만 가구를 공급하는 공급쇼크 수준의 대책을 2월 4일 발표하였습니다. 문재인 정부 출범 이후 25번째 부동산 대책이었습니다. 그간 대부분의 정책은 부동산 투기를 억제하고, 부동산 가격 상승을 막기 위한 금융정책이나 투기 억제책이 주를 이루었지만 발표된 대책 대부분은 높이 오른 부동산 가격을 잡는데 제한적이었습니다. 김현미 국토부 장관도 주거용지 공급 대책 발표를 통해 규제와 공급을 병행하는 정책적 전환을 도모했지만 부동산 가격 상승은 잡히지 않았고. 변창흠 국토부 장관은 출범 이후 과감히 공급쇼크 수준으로 자평하는2.4공급책을 획기적으로 발표함으로써 정부 주도의 엄청난 물량의 주택공급을 계획하였습니다. 이에 내 집 마련 계획이 있는 사람이라면 이번 공급대책을 잘 활용하는 것이 필수적이며, 내용과 변수를 이해하고 이를 고려한 접근 전략을 갖는다면 좋을 결과를 이끌어 낼 수 있을 것입니다.
▶ 83만 가구 공급을 포함한 2.4대책 주요 내용은?
사실, 신임 변창흠 국토부 장관이 2월 4일 발표한 “공공주도 3080플러스, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안”은 30여 년 전 노태우 대통령이 발표한 주택 200만 호 공급 정책 이후 가장 큰 규모의 공급 정책으로 평가됩니다. 2.4대책으로 불리는 이번 주택 공급 확대 방안의 핵심 내용은 도심의 역세권 중심으로 공급 물량 83만 호를 확보하며, 이중 서울에만 32만 호를 공급한다는 내용입니다. 이 정도 물량이면 연간 전국 주택 공급량의 2배에 이르며, 서울 전체 주택 재고의 10%에 달하는 엄청난 공급 수준입니다.
특히, 눈길을 끄는 것은 공공주도 개발 물량이 상당수라는 것으로써, 공공주도 개발 사업 공급 물량은 33만2000가구로 전체 목표치인 83만 6000가구의 40%에 달합니다. 이 중 19만6000가구는 ‘도심 공공주택 복합 사업’으로서 도심 역세권과 준공업 지역, 저층 주거지에서 공공기관이 주도해 고밀 개발하는 사업입니다. 이는 현행 공공주택특별법을 개정해 3년간 한시적으로 도입하는 것으로서 용적률도 역세권 기준 최고 700%까지 올려주는 등 각종 규제를 완화해 주기로 하였습니다.
공공기관이 직접 재개발 · 재건축 사업을 시행하는 ‘공공 직접시행 정비 사업’도 13만6000가구로 관심을 가질 필요가 있습니다. 공공개입이 증가하는 대신 다양한 인센티브를 부여함으로써 용적률을 법적 상한선 1.2배까지 상승시켜주고, 재건축 초과이익환수제와 재건축 조합원 2년 거주 의무도 미적용하기로 했습니다. 정부는 아파트 35층 층수 제한도 완화해 민간에서 사업을 진행할 때보다 수익률을 10~30%포인트 늘리고 인허가 절차도 단축시켜서 10년 이상 소요되는 사업 기간을 5년 이내로 앞당기겠다고 했습니다.
하지만, 이번 대책에서도 규제 완화만 들어 있는 것이 아니라 투기를 엄단하기 위한 규제책도 역시 포함하고 있습니다. 정부는 투기를 막기 위해 이번 공급 대상 사업 지역에서 2월 4일 이후 매매계약을 체결하면 신축 아파트나 상가 입주권을 주지 않기로 함으로써, 투기 수요를 막기 위한 대책도 함께 마련하였습니다. 만약 2월 4일 이후 사업 대상지에서 주택을 취득하면 시세보다 싼 감정평가금액대로 처분해야 하고, 신축 아파트 입주권은 동일한 사업 지역에서는 1가구 1주택이 원칙으로서 한 지역에서 여러 채 주택을 보유해도 입주권은 1채만 주게 됩니다. 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한되는 점도 눈길을 끄는데, 입주권을 받은 소유주는 계약일로부터 5년간 투기과열지구에서 추진되는 다른 공공 개발이나 일반 정비 사업의 조합원이 될 수 없습니다.
정부는 공공주도 개발 추진이 공식화되는 즉시 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 목적이 아닌 매매를 제한하기로 했습니다. 과열 조짐을 보이면 토지거래허가구역을 인근으로 확대 지정하고, 가격이나 거래량이 예년보다 10% 이상 오르면 사업 대상 지역에서 제외할 방침입니다.
청약 방식도 크게 바뀔 예정입니다. 정부는 전용면적 85㎡ 이하인 아파트 공공 분양에 추첨제를 도입하고 일반공급 물량을 기존 15%에서 50%로 늘리게 됩니다. 현행 제도 아래서는 당첨 확률이 낮은 30~40대 중산층의 주택 장만 기회를 늘려주기 위해서인데요. 분양가가 9억 원을 넘는 공공분양 주택에는 소득 요건도 배제하게 됩니다. 기존에는 전용 60㎡ 이하 공공분양의 일반공급 물량에 소득(도시근로자 월평균 소득 100% 이하)과 자산 요건(부동산 2억1550만 원 이하, 자동차 2764만 원 이하)을 적용했지만 앞으로는 이 조건을 없애기로 했습니다.
▶ 2.4대책에 미온적인 부동산시장과 향후 3가지 주택시장 변수
발표 이후 매매 및 전세가격에는 아직까지 큰 변동은 없는 상황이지만, 다소의 변화를 끌어내고 있습니다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난해 12월 7,511건에서 올 1월 4,181건, 2월 234건으로 감소했습니다. 주택시장 매물도 감소세로, 부동산 한 업체가 집계한 서울 아파트 매물은 2월 14일 기준 3만8667건으로 열흘 전(4만440건)보다 4.4%가량 감소했습니다. 전세 시장 분위기도 비슷해, 올해 들어 조금씩 늘어나던 전세 매물이 다시 감소세로 돌아섰습니다. 2월 15일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만909건으로 2·4 공급 대책 발표 직후인 5일 (2만1690건) 보다 3.7% 줄었습니다. 정부가 내놓은 공급 대책에 전세 시장 안정 대책은 포함되지 않은 영향이 크다는 분석입니다.
하지만 대책의 향후 성공 여부는 좀 더 지켜보아야 하며 다음과 같이 3가지 변수에 따라 변화될 수 있습니다.
첫째, 서울 아파트 입주 물량이 부족하다는 점입니다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만8853가구로 지난해(4만9860가구)보다 40% 이상 감소할 전망입니다. 게다가 전세 시장도 정부가 계약갱신청구권, 전월세상한제 등 임대차법을 강행하기로 한 데다 2·4 공급 대책에서 전세 시장 안정 대책은 빠져 있어 당분간 전세난이 지속될 수 있습니다.
둘째, 사업 방식 자체가 정부가 특정 지역을 지정하여 개발하는 것이 아니라, 지역의 토지주나 사업자들, 그리고 주민이 신청하는 개발 대상지로 검토하는 방식으로 민간참여 유도가 사업 성공의 변수가 될 수 있습니다.
셋째, 선거 결과에 따른 정책의 지속성입니다. 올해 4월에는 서울시장 재보궐 선거, 내년 3월에는 대통령 선거가 있습니다. 선거 결과에 따라 사업 추진에 난항을 겪을 수 있습니다.
▶ 2.4공급대책 이후 필요한 내집마련 전략
이러한 변수를 고려한다면 2.4공급대책 이후 내 집 마련을 원하는 수요자들은 전략적으로 접근할 필요가 있습니다.
첫째, 청약 요건을 맞출 수 있는 수요자라면 3기 신도시 등 공공택지 특별공급(신혼부부, 생애 최초, 다자녀 가구 등)을 지원해 볼 만합니다. 신도시도 결국 공공택지라 주변 시세는 물론 민간분양 단지보다 20%가량 저렴한 가격에 분양가가 책정됩니다. 공공택지에 공급되는 아파트는 민간택지보다 특별공급의 비중이 크기 때문에 당첨 확률을 조금이라도 높일 수 있습니다. 올 하반기부터 내년까지 예정된 사전 청약 6만 가구의 55%가 신혼부부나 생애 최초 특별공급으로 공급되는 만큼 소득 요건 등 특공 자격 요건을 만드는 것이 중요합니다.
둘째, 청약 가점이 낮거나 요건에 맞출 수 없다면 추첨제 청약에 집중할 필요가 있습니다. 추첨제 청약은 청약 가점제와 상관없이 100% 추첨제로 뽑게 되는데, ‘생애최초 특별공급’이 확대 시행되기 때문입니다. 작년 29일부터 공공주택의 생애최초 물량 비율은 20%에서 25%로 확대되어, 민영주택의 경우 공공택지에서는 분양물량의 15%, 민간택지에선 7%를 생애최초 특공으로 공급됩니다. 생애최초 특별공급이란 말 그대로 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들에게 주는 기회로, 지원을 위해서 입주자모집 공고일 현재 생애최초로 주택구입, 1순위 해당하는 무주택 세대 구성원, 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 자, 5년 이상 소득세를 납부한 자, 월평균 소득 요건 등 다섯 가지 자격요건만 만족하면 자녀가 없는 부부도 동등한 기회를 얻을 수 있게 됩니다. 향후 민영아파트 중 과천 지식정보타운(S1, S4, S5), 고덕강일 힐스테이트, 동대문 래미안(이문1)등에서 생애최초 특공 물량이 나올 것으로 기대하고 있습니다.
마지막으로, 인기 지역의 사업성 좋은 재건축 아파트를 눈여겨 볼 만합니다. 공공 부문이 직접 재건축 · 재개발 사업을 시행하면서 재건축 초과이익환수제나 조합원 2년 실거주 의무를 면제함으로서 사업 진행 속도를 증가시킬 수 있기 때문입니다. 더구나 재건축은 기부채납 완화로 일반 분양분이 많아질 수 있다는 점에서 사업성이 좋은 단지들이 많이 나올 수 있습니다. 다만, 2월 4일 이후 매매계약을 체결하면 신축 아파트나 상가 입주권을 주지 않기로 한만큼 투자 목적이라면 주의해야 합니다. 정부는 공공재개발을 통해 2023년까지 서울 도심에 2만 가구를 추가 공급한다는 계획을 밝혔으며, 공공재건축으로는 2025년까지 5만 가구를 새로 짓겠다는 목표입니다. 물론, 민간의 자발적 참여를 전제로 한 것으로서 얼마나 속도를 내서 실제 물량이 시장에 빠르게 공급될 수 있느냐가 관건이 되겠지만 완화된 규제는 내 집 마련을 원하는 이들에게 희망을 줄 수 있을 것으로 판단됩니다.
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