은퇴자금 활용하여 오피스텔에 투자하기

정부의 주택안정화 의지만큼이나 시중에 풀린 3100조의 유동자금 역시 과연 어디로 투자될 것인가에 촉각이 곤두서고 있습니다. 그 간 아파트가 부동산의 대표 투자상품으로 많은 투자 자금이 몰렸으나, 수익형 부동산은 상대적으로 자유로운 투자환경으로 은퇴자들의 기대를 모으고 있습니다. 오피스텔도 그 수익형 부동산 중 하나입니다. 오피스텔은 민간택지 분양가상한제를 포함한 정부규제를 적용 받지 않고, 주택투자규제에 따른 풍선효과로 관심이 높아졌습니다. 게다가, 코로나19이후 재택 근무 확대로 개인 사무실용 오피스텔에 대한 선호 또한 증가했습니다. 하지만 과연 올해도 오피스텔이 적절한 투자 시기인지는 한번 생각해 볼 일입니다.

증가한 오피스텔 투자 열기

사실, 주요 지역 오피스텔은 코로나19 확산되었던 작년 상반기에도 높은 청약경쟁률을 기록할 만큼 인기가 높았습니다. 인천 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 오피스텔의 경우 566대1이라는 경이로운 경쟁률을 기록했으며, 상반기 분양한 서울의 ‘쌍용 더 플래티넘’이나 ‘신내역 시티프라디움’, ‘힐스테이트 여의도 파인루체’, ‘힐스테이트 청량리역’ 모두 높은 청약경쟁률을 보였습니다.

수도권 오피스텔의 평균 매매가와 거래량도 지속적으로 상승했습니다. 부동산114에 따르면 작년 7월 기준 전국 오피스텔 3.3㎡당 평균 매매가격(전용면적 기준)은 1649만원으로 전달 1557만원 대비 5.8%나 상승했습니다. 거래량도 증가하여, 2020년 1분기 서울은 전년동기대비 61.1%, 인천은 52.8%나 증가했습니다. ‘6·17’ 및 ‘7·10’ 정부 부동산대책 이후에도 오히려 매매 거래량과 가격 상승세로 이어져, 2006년 이래 최고치를 기록했습니다.

게다가, 오피스텔 수요 여건도 괜찮은 편입니다. 2015년부터 2018년까지 수도권내 1인가구는 약 14%나 증가했는데, 증가된 1인 가구가 오피스텔 수요로 이어졌기 때문입니다. 이미 2018년에 37만호까지 늘어났는데, 1인 가구 중 오피스텔 거주 비중이 가장 높은 20~30대는 사회 초년생 및 학생 등으로서 그 간 추세를 고려할 때 앞으로도 상승할 것으로 보고 있습니다.

이렇게 일련의 지표들로만 보면 오피스텔 투자는 긍정 일색입니다. 하지만, 최근 투자환경의 변화로 오피스텔 투자에 적신호가 켜진 것이 사실입니다. 정부가 7·10 대책의 후속 조치로 마련한 지방세법 개정안이 지난 8월 12일부터 시행된 후, 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함돼 취득세를 중과시키면서, 오피스텔 거래량과 청약자 수가 눈에 띄게 줄어들었기 때문입니다.

그 동안 주택수에 포함시키지 않던 분양권이나 재개발 · 재건축 입주권과 함께 주거용 오피스텔도 주택수 합산에 포함된 것입니다. 물론, 이전에도 양도소득세는 주거용 오피스텔을 입주권과 함께 주택 수에 포함해 세율을 따졌습니다. 그럼에도 취득세는 이들을 주택으로 보지 않았기 때문에, 많은 오피스텔을 소유한 무주택자도 내집마련 첫 집 구입시 1주택 세율로 취득세를 낼 수 있었습니다.

작년 지방세법 개정 이후 오피스텔 하락세 전환

하지만 앞으로 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 중과된 세율로 세금을 내게 됩니다. 예를 들어 주거용 오피스텔을 2채 보유한 사람이 향후 서울에서 6억원짜리 아파트를 1채(전용 85㎡ 이하) 구매시, 개정 전에는 취득세로 6억원의 1.1%(660만원)만 내면 되었습니다. 그러나 개정 후 3주택자로 간주해 12% 취득세에 지방교육세 0.4%를 포함하여 총 12.4%를 취득세로 부과 받아 7440만원을 내야하고, 비규제지역에서 세 번째 주택을 사더라도 8.4%(5040만원)의 세금이 부과되는 등 큰 세부담이 가중되었습니다.

이에, 이렇게 세제가 변경된 지난 8월 이후 청약홈을 통해 분양한 오피스텔 단지는 모두 청약이 미달되었습다. 서울 구로구, 광주 서구, 인천 미추홀구에서 분양한 ‘이안 논현 오션 파크’, ’주안역 미추홀 더리브’, ’센트럴 광천 더퍼스트’, ’칸타빌레8차’ 오피스텔 등이 모두 미달했습니다. 이안논현오션파크는 380가구 모집에 23명이 청약을 신청한 데 그쳤고, 주안역미추홀더리브는 345가구 모집에 59건의 청약만 접수됐습니다. 센트럴광천더퍼스트 또한 436가구 모집에 청약 건수는 9건에 불과했습니다. 칸타빌레8차 오피스텔 역시 360가구 모집에 96명이 청약을 접수하며 미분양을 기록했습니다.

게다가 입주 물량이 물리면서 오피스텔 과잉 공급 우려마저 제기되기 시작했습니다. 수도권 중심으로 오피스텔 공급이 꾸준히 증가해온 결과, 2018년 전국 오피스텔 입주 물량은 7만9833가구에서 지난해 9만3619가구로 17.3% 급증했기 때문입니다.

오피스텔도 보유 및 투자 전략이 필요한 시점

이를 고려한다면 은퇴자금으로 지금 오피스텔에 투자하기 위해서는 여러 전략적 접근이 필요합니다.

첫째, 가치가 떨어지는 아파트 및 오피스텔 보유자는 시급한 정리를 해야 합니다. 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함돼 중과된 세율로 세금을 내야 하는 만큼, 이제는 세금을 고려해야 합니다. 소득세 과세 표준이 10억원 이상인 3주택자의 경우 내년 6월 이후 집을 팔면 양도세율이 최고 75%(양도소득세 최고 세율 45%에 다주택자 30%포인트 중과)에 달합니다. 여기에 지방세 7.5%까지 더하면 최종 적용 세율은 82.5%까지 이를 수 있습니다. 1억짜리 오피스텔 하나 갖고 있다는 이유로 수천 만원을 세금으로 더 내야 할 수도 있기에 보유 부동산 자산에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

둘째, 신규 분양 물건 투자 시 지역 오피스텔의 평균 전용률을 비교하고 분양가격 적정성 검토하는 등의 세심한 검토가 있어야 합니다. 향후 오피스텔의 주차장 설치 기준이 전용면적 60 ㎡ 초과시 세대 당 1대 기준을 적용해야 함에 따라 분양가가 상승하고, 전용률이 하락할 수 있는 위험이 존재합니다. 매입시 이런 요인들을 간과한다면 향후 임대시장에서 가격경쟁력을 유지하기 힘들 것입니다.

마지막으로, 지역 별 오피스텔 공급량에 유의할 필요가 있습니다. 향후 서울소재 오피스 중 9건 이상이 주거시설로 용도 변경을 예정하고 있어 서울 YBD, GBD 권역 내 오피스텔 공급량 증가는 지속될 예정입니다. 지역의 수요 대비 오피스텔이 늘면 임대수익률은 감소할 수 밖에 없습니다. 이미 작년 상반기 전체 오피스텔 평균 임대수익률은 4.84%로 2015년 5.52% 이후 줄곧 하락세를 겪고 있습니다. 공급량 증가가 원인이 큰 만큼, 지역의 신규 오피스텔 공급뿐 아니라 서비스드 레지던스 •도시형생활주택 같은 경쟁상품들의 공급량도 꼼꼼히 살펴야 할 것입니다.