집값과 전셋값이 동시에 떨어지면서 전국적으로 ‘역전세난’ 공포가 커지고 있는데요. 이 때문에 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 가입하는 전세 보증 상품 가입 건수가 2019년 1월에만 100% 넘게 폭증하고 있다고 합니다. 전문가들은 평생 모은 전세금을 날리지 않기 위해 전세가 하락기인 요즘 같은 때에는 ‘전세금 반환보증’을 반드시 챙길 것을 강조하고 있습니다. 달라진 전세금반환보증보험 가입 조건, 어떻게 활용해야 할까요?
▶ 깡통전세 우려에 가입자 2배 증가한 전세금반환보증보험
지난해 2월 1일 주택도시보증공사(HUG)는 정부의 ‘주거복지로드맵’ 후속 조처로 임차인의 전세보증금 반환보증 가입이 좀 더 쉽도록 제도를 개선했는데요. 이로 인해 더욱더 많은 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있게 되었습니다. 이 효과로 1월이 지나지 않았는데도 가입자 수가 전년 동기보다 2배 이상 늘어난 것이죠.
SGI서울보증의 경우도 올해 1월 전세금보증보험 가입 건수는 1,263건으로 전년 동월 1,763건보다는 적지만 가입 건수는 이달 17일 기준이기 때문에 SGI서울보증의 1월 가입 건수도 전년 동월보다 늘어날 것이 확실하다고 보고 있습니다. 또, 최근 주택가격 양극화로 일부 지역에서 ‘깡통전세’ 우려가 커지자, 주택도시보증공사(HUG)에 이어 SGI서울보증이 지난해 12월 3일부터 전세 보증 보험 제도를 개선했는데요. 집값이 급락할 때 보험손실 가능성이 커지는 데 따르는 위험을 관리하기 위해 나선 것입니다.
▶ 달라진 전세금반환 보증보험, 나는 가입할 수 있을까?
지난해 12월 서울보증의 전세금보장신용보험 가입기준 변경안은 임차주택 종류별 시세 인정기준을 강화하고 동일 임대인에 대한 다수의 보증서 발급을 제한하는 것이 주요 골자입니다.
구체적으로, SGI서울보증은 오피스텔, 연립, 다세대, 도시형생활주택 등 임차주택의 시세 인정기준을 강화해 오피스텔과 연립, 다세대, 도시형생활주택은 국토교통부 실거래가 동일단지, 동일면적 기준 최근 월 평균액의 80%를 추정 시가로 인정한 것입니다. 특히, 오피스텔의 경우 인터넷 평균 시세의 90%까지 적용해주던 것을 70%까지로 낮춘 것이죠. 아파트 이외 주택은 보증금 10억 원 한도 안에서, 아파트는 보증금에 제한 없이 가입이 허용됩니다. 다만, 전세보증금이 추정 시가보다 높을 경우 보증금 일부에 대해서만 보증을 받는 방식으로 가입하는 것은 허용되지 않는다고 합니다. SGI의 전세금 보장은 담보 인정 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 사전에 꼭 확인하도록 하세요.
▶ 금융감독원이 알려준다. 세입자가 꼭 알아야 할 반환보증
전세 자금을 대출받는 세입자라면 별도의 ‘보증(보험)료’를 내게 됩니다. 이는 전세자금 대출이 보증기관의 보증서가 수반되는 보증부 대출인 탓인데요. 보증부 대출은 주택담보대출과 달리 은행이 전세자금 대출의 세입자가 입주할 집을 담보로 잡을 수 없습니다. 소유권이 임대인에게 있기 때문이죠. 보증기관은 세입자로부터 보증료를 받고 일정 금액을 보증하는 이때, 보증의 종류는 ‘상환보증’과 ‘반환보증’으로 나뉘는 것이죠.
먼저, 상환보증은 세입자가 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해 줍니다. 반환보증은 전세 계약 종료 후에도 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인을 대신해 세입자에게 전세보증금을 반환합니다. 이후의 채권 보전 절차는 보증기관에서 전담하며, 세입자는 돌려받은 보증금으로 이사하면 되죠. 즉, 상환보증만으로는 유사시에 즉각적인 보증금 회수, 이사 등이 어렵다는 것입니다.
대출 신청 시 전세보증금을 확실하게 돌려받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세자금 안심대출’을 이용하는 것이 좋습니다. 은행에서 판매하는 대부분의 전세자금 대출은 3개의 보증기관에서 보증하며 이에 따라 대출 상품군도 크게 3가지로 나뉘는데요. 안심 대출의 경우, 반환보증료가 추가 부과됨에도 불구하고 상환보증료율이 낮게 책정되어 비용 측면에서 큰 차이는 없습니다. 특히 대출자가 사회적 배려계층에 해당하면 보증료의 40%를 할인받을 수 있다는 점도 유의하세요.
보증기관이 채권 보전을 위해 전세보증금 반환채권을 세입자로부터 양도를 받을 때, 이는 보증사고 발생 시 전세보증금 반환채권에 대한 우선적인 권리를 확보하기 위해 ‘세입자와 맺는 계약’의 개념입니다. 그래서 임대인의 부동산 소유권에는 아무런 영향이 없습니다. 다만, 일부 임대인들이 이를 근저당설정 등과 같이 자신의 부동산 소유권에 불이익이 있다고 오인하는 경우가 생깁니다. 이때 세입자들은 임대인에게 이러한 사실을 사전에 충분히 설명하면서 은행으로부터 전화가 갈 수 있다는 사실을 전달할 필요가 있습니다.
HUG의 반환보증 상품 역시 전세자금 안심 대출과 마찬가지로 사회적 배려계층 할인이 적용됩니다. 또한, SGI의 전세금 보장 신용보험도 담보 인정 비율 및 채권양도약정 등을 통한 할인제도가 있으니 꼭 확인하고 가입해야 합니다. 반환보증을 별도로 가입하면, 전세자금 안심 대출과는 달리 임대인의 사전동의가 필요 없으며 임대인에게 사후 통보(채권양도통지)합니다. 다만, 단독·다가구의 경우 다른 세대의 전세보증금 총액 확인 등을 위해 임대인의 사전 협조가 필요하죠.
이때, 세입자는 살고 있던 집을 비워줘야 보증금을 받을 수 있다고 합니다. 이행 청구를 할 때는 이사 갈 집을 미리 알아보는 것도 하나의 팁입니다.
전세금을 떼일까 전전긍긍하기보다 내 전세금을 지킬 안전한 보호망이 되어줄 전세금반환보증보험 가입 요건을 꼼꼼하게 따져 보도록 하세요. 요즘처럼 전세금을 돌려받을 수 있을까 하는 불안감이 높은 이때, 피해를 보고 대처하는 것보다는 전세금반환보증보험으로 예방하는 것이 답입니다.
