2014년 주택 시장의 아파트 가격은 3년만에 가격 반등에 성공했습니다. 올 주택시장은 정부의 주택 담보대출 규제 완화, 재건축 연한 단축, 청약제도 개편 등 부동산 규제 완화에 따른 효과로 매매시장 활성화를 위한 기반을 다지는 한 해였습니다. 소위 ‘초이노믹스’라고 일컫는 박근혜정부의 경기부양책은 현재 진행형으로서 주택 거래량 및 매매가격 모두의 회복세를 이끌고 있는데요. ‘초이노믹스’의 당사자인 최경환장관이 취임 후, 총부채상환비율(DTI)•담보인정비율(LTV)기준 완화•기준금리 인하를 단행한 결과로 볼 수 있죠.
그 결과 4년 동안 약세를 나타내던 수도권 아파트값이 상승으로 반전하여, 올한해 서울 2.03%•경기 1.77%•인천 1.93%로 올랐습니다. 올해는 연초부터 부동산 시장은 취득세 영구인하와 다주택자 양도세중과 폐지에 이어 재건축 초과이익환수제 폐지까지 발표되면서 거래량과 매매가격 모두 회복세를 나타냈습니다. 2.26주택임대차 선진화방안 발표로 임대소득에 대한 과세우려에 소강상태를 보이기도 했으나, ‘7.24경제정책방향’과 ‘9.1부동산 대책’으로 하반기 수도권은 상승세를 이어 나갔죠. ‘9.1부동산 대책’으로 하반기 수도권은 상승세를 이어 나갔고, 특히 하반기에 9.1부동산 대책 발표 이후 서울의 경우는 양천, 노원 일대의 노후 아파트, 강남 및 목동의 재개발 아파트의 가격은 크게 상승했습니다.
▶ 박근혜정부의 2년간 주요 부동산 정책은?
하지만, 아직 주거시장이 활성화 되고 있다고 보기에는 이르다는 것이 중론인데요. 그 이유는 회복세를 보이던 시장은 11월 들어서면서부터는 가격 상승폭이 둔화되었기 때문입니다.
시장을 이끌던 재건축 아파트는 예측 불가능한 추가분담금에 대한 불안감과 분양가상한제 탄력적용, 재건축초과이익환수제 폐지(또는 유예연장), 재건축 조합원 다주택 공급의 후속입법 등으로 가격상승에 한계를 들어냈습니다. 이들 대책들은 추가 대책을 기다리는 많은 관망 수요를 낳았고, 실수요자 역시도 단기가격 상승에 대한 피로감을 나타내고 있는 상황으로 추격매수에 적극적이지 않습니다. 이에, 시장에서는 주변의 시세보다 싼 급매물 위주의 거래만 이루어 지고 있는 실정이고요. 특히, 하반기 들어서 수도권 지역이 불안했는데, 이는 서울지역 중 송파지역 및 가락시영1•2차 등이 재건축 사업에 대한 추가 부담금이 예상보다 큰 것으로 드러나며 하락폭을 더 키우는데 한 몫 했다고 볼 수 있죠.
▶ 2014년, 지방주택시장의 매매가는 상승중~
2014년의 지방주택시장은 수도권과 비교해 매매가 상승세가 더 도드라졌습니다. 그 중 대구지역과 세종시 지역은 큰 이슈가 된 지역인데요. 대구지역이 2014년 한해 동안 10% 가까이 매매가격이 상승하면서 단기간 가격이 크게 오른 때문입니다. 이 지역은 2005~2007년 분양가상한제를 앞두고 분양 물량이 쏟아졌고, 그때 미분양 여파로 2010년까지 침체기를 보냈습니다. 이후, 2011년부터 줄어든 공급물량 및 수요로 미분양이 해소되면서, 매매가격이 최근 상승하기 시작했었죠. 여기에 혁신도시와 대구테크노폴리스, 대구국가과학산업단지, 수성의료지구 개발 등이 맞물리면서 가격상승의 기폭제가 되어 올해 매매가격은 큰 폭으로 상승하게 되었습니다. 대구에 투자했던 투자자들은 올 한해 웃음이 끊이지 않았겠죠?
하지만, 몇 년간 상승세를 되었던 세종시는 공무원 이전이 마무리되고 있는 가운데, 2014년 입주물량 확대로 공급과잉이 일어나 전세가격과 매매가격이 동시에 하락했습니다. 세종시 입주 초기 물량이 부족해 가격이 상승했던 것과 비교하면 대조적인 상황에 직면하고 있는 것이죠.
▶ 부동산 전세가격은 어떨까?
전세가격은 어땠을까요? 전세가격은 수도권과 지방에서 모두 상승세로 나타났습니다. 금리하락 등으로 임대인의 월세선호가 이어지며 월세공급이 늘어나는 반면 전세는 신규매물 출시가 줄면서 2014년 전국 아파트 전셋값은 5.45% 상승했습니다. △대구(10.68%) △인천(8.15%) △충북(7.51%) △충남(7.25%) △경기(5.79%) △서울(5.76%) 순으로 전셋값이 많이 올랐는데요. 전세가격 인상으로 매매가격대비 전세가격비율(전세가율)도 2013년 전국 65.66%에서 2014년 67.62%로 높아져, 현재도 전세가는 여전히 고공행진 중입니다.
▶ 2015년 부동산 시장의 전망은?
그럼, 내년 2015년에는 주택시장을 어떻게 보고 있을까요? 각 부동산 관련 연구소에서는 시장의 불안감은 여전하지만, 주택시장이 완만한 회복세가 지속될 것으로 보고 있습니다. 정부의 부동산시장 활성화에 대한 투자자들의 기대 심리가 지속될 것이라는 의견이 지배적이기 때문이죠. 가장 먼저 전망치를 발표한 건설산업연구원은 내년도 주택매매시장을 수도권2.0%, 지방 1.0% 정도 상승하는 긍정적 시각으로 보고 있습니다. 2015년에는 전세가격 상승에 따른 실수요자의 매매 전환•교체 수요의 진입•저금리 환경하에서 경쟁관계에 있는 투자상품과의 우위 등으로 투자수요가 유입될 것으로 보고 있는 것이죠.
또한, 지방 주택시장도 역시 상승할 것으로 보고 있는데요. 공급증가로 상승세는 서서히 둔화되겠지만, 혁신도시 분양시장과 인근 지역을 중심으로 상승세를 주도 할 것으로 보고 있습니다. 지방시장의 특성상 상대적으로 낮은 주택가격 탓에 신축주택의 분양을 선호하는 경향이 지속되고, 전매제한 적용배제•청약규제 완화 효과 등이 투자수요를 끌고 있어서 매매시장의 열기는 신규분양시장을 중심으로 당분간 지속될 것으로 예상하고 있는 것이죠. 전세시장도 역시 상승세가 지속될 것으로 보고 있어요. 수도권의 불안 요인이 존재가 역시 큰 이유였는데, 다만 지방을 중심으로 안정세가 이어져서 2014년 수준의 3.5%가 상승이 될 것으로 보고 있습니다.
이와 더불어 현대경제연구원은 주택시장의 회복을 전망하고 있습니다. 수요측면에서 주택 구매여력과 구매의사가 상승하고 주택가격에 대한 불확실성이 해소될 것으로 보고 있는데, 이에 전세와 매매 전환이 가속화 될 것으로 전망하고 있는 것이죠. 공급측면에서는 인허가, 주택착공 및 준공 실적이 증가세로 전환되고, 미분양 재고 물량이 상당히 해소 될 것으로 보고 있습니다.
하나금융연구소 역시도 정부의 추가 대책 시행에 대한 기대감으로 주택시장이 완만한 회복세가 진행될 것으로 전망하고 있습니다. 새 경제팀의 정책의지를 볼 때 일본처럼 주택투자시 증여, 상속세 감면을 도입할 가능성도 제기 하고 있는 상황이라 투자자들은 주의를 기울일 필요가 있겠죠?
부동산114는 내년 아파트 매매시장은 가격 상승 잠재력이 있지만 오름폭은 크지 않을 것이라는 전망을 했으며, 전세시장은 서울을 중심으로 올해보다 입주물량이 감소하고 저금리로 인한 월세 전환이 지속되면서 전세물건 부족과 가격상승이 이어질 것으로 예상했습니다. 이렇게 되면 내년에도 서울 강남4(강남•서초•송파•강동)구를 중심으로 재건축 이주예정지가 많아 이주수요에 따른 불안요소가 여전하겠죠.
그러나 이런 긍정적인 시각에도 불구, 몇 가지 우려하는 시각이 있습니다.
첫째, 신규분양시장의 수요는 실수요자 중 신규주택시장 진입계층 중심으로 형성되어 있어, 전체 부동산 시장을 주도할 만한 수요로 보기 힘들다는 점입니다.
둘째, 정책의 불확실성이 상존하는 한다는 점이에요. 다른 이전의 대책들과 마찬가지로 9.1대책 발표 후, 반짝 상승 한 시장의 반응은 밋밋하기만 했습니다. 정책적 불확실성이 상존하는 상황에서 투자수요의 시장 진입은 제한적이겠죠.
셋째, 최근 몇 년간 호황을 누렸던 지방 주택시장은 2015년 하반기 이후 가격 상승, 공급 증가의 피로감으로 2015년 내내 지속적인 호황세를 이어가긴 어려울 것으로 보인다는 점입니다.
넷째, 수도권에서 불거졌던 미분양 물량은 아직 지속적인 문제로 진행되어 있어 리스크에 대비한 적극적 관리가 필요한 상황으로 봅니다. 현재 지방의 입주물량이 급증하고 있어 업계로서는 미입주 문제에 대한 선제적 대응이 필요 할 것이기 때문입니다.
지금까지 2015년 부동산시장 전망에 대해 알아보았습니다. 3년 동안 하락세를 유지하던 부동산시장이 상승세로 돌아선 것은 반가운 일이지만, 아직 상승 호조를 판단하기는 이른 듯 합니다. 따라서 투자전략은 지역에 따라 차별화하여 대응해야 할 것으로 판단되는데요. 최근 열기를 띄고 있는 분양시장도 청약경쟁률은 지역 내에서도 큰 격차를 보이고 있고, 신규 분양 물량 증가로 지역간 양극화 현상이 크기 때문입니다. 과잉공급에 의해 세종시 사례와 같이 역전세난 등의 부작용이 발생할 가능성도 있어 지역시장에 대한 면밀한 모니터링이 필요한 시점이기도 하고요. 경기가 완연한 상승세를 보이지 못한 상태에는 적정한 매매가격으로 물건에 투자하는 것이 투자성패를 좌우하는 만큼, 한 템포 느리게 가는 안목으로 시장의 장기적인 변화를 관찰하여 투자하는 것이 현명한 투자의 한 방법이라고 할 수 있겠습니다!
투자에 있어 한 발 빠른 것도 중요하지만, 시장의 움직임을 보고 판단하는 한 발 느리게 가는 방법도 중요하다고 말씀드리며, 여기서 마치겠습니다.
