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금융

인생역전! 상가 투자 전략 노하우




왕십리에 살고 있는 김여사님은 전형적인 주부로, 올해 나이 50을 넘겼지만 화려한 투자자로 변신을 하고 싶은 마음이 컸습니다. 최근 은행 금리가 바닥으로 떨어지고, 따뜻한 봄바람과 함께 인근의 뉴타운 분양자들까지 속속 입주를 시작하자 상가투자에 관심이 부쩍 커져만 갔습니다. 김여사님은 모처럼 봄 냄새가 불씬 나는 산뜻한 옷으로 갈아입고 지역의 상가시장의 투자처를 물색해 보았습니다. 몇몇 중개사무소에 들려보니, 뉴타운 개발 이후 소비 능력이 뛰어난 중산층이 유입된다면, 주변 상권이 활성화할 것이라는 기대감에 대한 강한 확신을 가지게 되었습니다.

하지만 요즘 침체된 상가가 많아 목돈이 묶일 수도 있다는 주변의 우려에, 우리 김여사님은 어떻게 상가를 선택해야 할지 고민에 빠졌습니다. 그럼, 최근 인기를 얻고 있는 뉴타운 상가에 투자하기 위해서 김여사님의 상가 투자 전략은 어떻게 가져가야 할까요?




투자하기에 앞서, 상가의 4가지 유형 살펴보기! 


위 사례의 김여사님이 관심을 가지고 있는 상가유형은 근린상가입니다. 상가라는 용어는 많이 들어 본 것 같은데...늘 헷갈리시죠? 일반적으로 상가는 입지유형에 따라 단지 내 상가, 근린상가, 상가주택, 테마형 상가 등으로 나뉩니다. 


단지 내 상가는 아파트 단지 내 상가로, 투자자들로부터 안전한 투자처로 인식됩니다. 아파트 입주 가구수에 따른 고정수요 확보가 용이할 뿐 아니라, 비교적 빠른 상권이 형성돼 다른 상가에 비해 안정적인 투자를 할 수 있는 상가죠. 


근린상가는 인근 아파트 등의 주거 생활권에 인접하여 도보로 쉽게 접근 가능하여, 생활에 필요한 상품을 판매하는 시설물입니다. 대개 2~5층 규모의 중간층 규모로 세워지며, 상층부는 주택이 들어서는 경우기 많죠. 최근 상권에 따라 대형화•전문화 하는 추세도 보이고 있습니다. 근린상가는 상가 중 가장 일반적인 형태로 상가 택지지구 등에서 주로 공급되며, 상권 형성시기를 감안한 투자 타이밍 선택이 상당히 중요합니다. 


상가주택은 근린상가 지역에 있는 주택형 상가로 일반적으로 1•2층은 상가, 3층은 주택으로 활용하고 있는 상가를 말합니다. 


테마형 상가는 대부분을 개인 점포주에게 분양하는 방식으로 운영되며, 개인 또는 상가위원회에서 운영하는 형태입니다. 









집 근처에 있는 근린상가, 어떻게 투자해야 할까요?


근린상가는 택지지구는 기존 구도심처럼 이미 형성된 상권에 상가가 조성되는 것이 아닙니다. 때문에 가능한 택지지구의 전반적 입주개시 6개월~12개월을 앞두고 투하는 것이 좋고, 준공시점에 주변 상가형성 정도나 소유권 이전등기의 안전성 점검을 반듯이 해야 합니다. 예정된 시기보다 입주가 다소 늦어지는 경우가 많으므로 투자시기 조율은 필수겠죠. 만일 구도심에 이미 안정된 상가를 선택한다면 권리금이 있는 상가를 고르는 것이 안전하다고 할 수 있을 겁니다.

둘째, 택지지구 전체의 인구 대비 상업용지 비율이 낮은 지역을 고르는 것도 중요합니다. 상업용지의 공급면적이 과도할 경우 과열 경쟁 가능성이 높아 상권이 형성되더라도 수익률에 가장결정적인 영향을 미치는 임대료가 낮게 책정될 수 있기 때문입니다.

셋째, 상권형성 후 안정기까지 기다릴 수 있는 자금력과 인내심이 필요합니다. 택지지구 내에 지하철이나 도로 등 교통환경과 인프라형성이 지연되더라도 미래가치를 보고 인내하는 것도 필요합니다.

넷째, 신규 입점 상가의 경우 시행사의 인지도나 경험도 상당히 중요합니다. 상가는 초기 오픈 이후 활성화시키는 것이 상당히 중요합니다. 초기에 활성화에 실패하면, 상가공실이 장기간 지속되어 상권 안정화에 어려움을 겪게 됩니다. 그에 따라 유동인구도 점점 감소하게 되어, 초기 투자한 상가투자자들은 막대한 피해를 볼 수 밖에 없게 되겠죠. 이에 시행사의 경험과 인지도는 중요한 것이고, 투자자들도 이를 믿고 투자하게 되는 것입니다.




상가투자할 때 조심해야 할 사항!



상가투자 시 활용할 많은 투자분석은 방법들이 이미 나왔으나, 수많은 분석기법을 일반인이 사용하는 것이 버겁기만 한 것이 현실입니다. 하지만, 투자자의 노력 없이 주변에서 권유하는 솔깃한 수익률에 이끌려 투자하기엔 적잖은 자본이 소요되는 상가투자는 독이 될 수도 있어, 상권투자 시 이 정도는 유의해야 합니다.

첫째, 현장에 방문해서는, 상권투자 시 현장방문과 주변 점포의 임대료는 꼭 확인해야 합니다. 상권투자 시 현장에 직접 방문하여 물건 및 주변을 확인하는 임장작업은 정말 중요합니다. 투자결정 전 물건의 정보를 확인할 수 있는 중요한 시간이기 때문입니다. 투자 물건의 가격뿐 아니라 인근 지역의 상가투자금액 및 임대료를 확인하여 해당물건의 가치를 확인하는 것도 좋은 방법일 것입니다.

둘째, 상가투자 초기부터 상가에 입점할 점포업종을 고려하여 투자하는 것이 중요합니다. 보통 상권에서 소비자의 심리적 유동거리와 기존 경쟁 점포의 영향을 주는 거리는 얼마나 될까요? 원형의 평탄한 상권을 가정하면 도보상권은 500m 이내, 자전거 상권은 500~1,500m 이내, 자동차 상권은 1.5km~5km 로 20분 이내로 알려져 있습니다.

보통 도보상권은 가족경영체제의 근린업종으로서 상권의 50%를 점유하고 있고, 슈퍼마켓 같은 것들이 자전거를 타고 갈수 있는 거리 내 상권으로 알려져 있습니다. 그리고 자동차를 타고 갈 정도의 거리의 상권은 백화점내의 점포를 들 수 있겠지요. 상가는 구입초기부터 입점시킬 업종을 고려하고 이를 바탕으로 상권 거리내의 예상 소비자와 경쟁점포까지 파악한다면, 투자할 상가의 공실을 미연에 막을 데 도움이 될 것입니다.




상가투자 시 현란한 분석기법을 염두에 두지 않더라도, 이렇게 2가지 항목만이라도 적절히 활용을 한다면 상권투자에 대해 새로운 시각으로 접근할 수 있을 것입니다.







이덕수

  • 요즘 은행금리가 낮아 많은 분들이 부동산 투자에 많이 관심을
    두더라구요!
    그렇다고 아무렇게나 투자하기 보다는 이렇게 철저한 준비와 정보가 있어야
    성공하겠어요^^

    • 김태현님, 한화생명 공식블로그 라이프앤톡을 방문해 주셔서 감사합니다. 김태현님의 의견에 동의합니다. 아무리 좋은 투자법이라도 본인의 철저한 준비가 없다면 성공확율은 낮을 것입니다.