최근 유부장님은 누구나 꿈꿔왔던 부동산 마련의 꿈을 이루었습니다. 아내와 함께 맞벌이 부부로 15년간 열심히 직장생활을 하면서 생활비에 아이들 양육비를 마련하는 것도 빠듯했지만, 틈틈히 한푼 두푼 모아온 목돈으로 작은 건물을 구입한 것이죠. 직장동료들과 친구들은 이제 월세 받아 먹고 사는 꿈을 이루어서 좋겠다고 이야기합니다. 그런데 이게 왠일?! 건물을 월세나 받고 살아가는 여유로운 환상은 잠시, 생각지도 않았던 세금들에 또 다른 근심이 쌓이기 시작합니다.
저금리 기조가 계속되면서 투자자들의 상가나 오피스텔, 도시형생활주택 등에 부동산에 대한 관심이 높아졌는데요. 특히 매월 꾸준히 들어오는 수입뿐만 아니라 시세차익을 가져다 주는 수익형 부동산의 매력에 투자자들이 몰리고 있어요. 그러나 소득이 있는 곳에는 항상 세금이 따른다는 사실! 진정한 투자자라면 수익률은 세후수익률로 따져봐야 할 일입니다. 이제부터 돈버는 투자자들이 놓치지 않는 부동산 임대소득에 대한 절세방법에 대하여 살펴보겠습니다.
▶계약서 작성 후 사업자등록은 바로해요!!
부동산 임대사업자를 포함한 모든 사업자는 사업을 시작할 때 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 사업자등록은 서류를 갖추어 사업장소재지 관할세무서 민원봉사실에 신청합니다. 사업자 등록을 하지 않게 된다면 공급가액(월세 수령액 등)의 1%(간이 과세자는 0/5%) 에 해당하는 금액을 가산세로 내야하기때문에 꼭 필요한 절차이지요.
또한 임대 사업자는 분양 받거나 매입할 때 냈던 건물 분의 부가가치세를 환급받아야 절세가 이루어진답니다. 그런데 주의하셔야 할 것은 '사업자 등록 신청일'로부터 역산해서 20일 이내가 속하는 과세기간에 받은 세금계산서만 환급이 이루어진다는 것입니다. 과세기간은 제 1기가 1월1일~6월 30일, 제 2기가 7월 1일~12월 30일입니다. 표를 참고해주세요. 어려우신 분을 위한 친절한 예시 나갑니다. ^^
그렇기때문에 임대사업자는 가급적이면 계약서를 작성하자마자 바로 사업자등록을 신청하는 것이 절세의 방법이라는 사실! 꼭 기억하세요!
▶감가상각비 처리?! 신중하게 반영해야해요
부동산 임대업자의 경우 월세수입은 꼬박꼬박 들어오는데 이에 대응하는 경비가 많지 않아서 타 업종에 비하여 소득율이 높습니다. 따라서 세부담도 적지 않은 편이에요. 그런데 임대 상가는 토지와 건물로 이루어져 있어요. 이 중 건물의 취득가액을 내용연수(고정 자산을 사용할 수 있는 기간, 15~50년으로 건물 종류마다 다름) 동안 감가상각비로 경비 처리하면 종합소득세를 줄일 수 있습니다.
감가상각비란? 기물, 설비가 제품이나 서비스 등을 생산하면서 노후한 만큼의 가치를 제품생산원가에 포함시킬 목적으로 계산한 비용을 말합니다.
그러나 나중에 건물을 처분할 때 감가상각비는 취득가액에서 차감하게 되어 결국엔 양도차익으로 귀결되어 양도소득세 부담이 된다는 사실에 주의해야 해요. 감가상각비는 선택적 경비처리 사항이므로 신중하게 반영해야 하겠습니다.
▶임차인이 파산해도 세금을 돌려받을 수 있어요~
임차인이 월세를 내지 않은 경우에도 세금은 납부해야 합니다. 월세를 받지 못한 것도 억울한데 현행 세법에 따르면 임대공간을 제공했으면 세금계산서도 발행해야 하고 부가가치세와 종합소득세를 내야 합니다. 그러나 임차인이 파산, 강제집행, 형의 집행, 사업의 폐지, 사망, 행방불명 되었다면 못 받은 임대수입에 대하여 ‘대손상각비’ 처리가 가능해요. 또한 ‘대손세액공제’ 신청을 하면 억울하게 낸 부가가치세도 국가에서 환급해 줍니다.
대손 상각비란? 회수할 수 없는 채권에 대해 더 이상 자산가치가 없어서 비용으로 회계 처리하는 절차를 말합니다.
그러나 임차인이 위와 같은 파산 등의 사유 없이 계속적으로 월세를 미납하는 경우는 어떻게 할까요? 상법상 채권의 소멸시효는 3년이므로, 3년이 지난 시점에서 ‘대손상각비’와 ‘대손세액공제’를 놓치지 않고 반영하셔야 합니다. 이를 반영하시면 억울하게 낸 세금을 돌려받을 수 있다는 점을 잊지마세요.
▶ 공동명의보단 단독명의가 대출금이자에 유리해요
부동산을 공동명의로 취득하여 금융기관에서 대출받는 경우, 이에 대한 이자를 소득세 계산시 경비로 인정받지 못함으로 주의해야 해요. 이는 국세청이 사업과 관련된 차입금이자가 아닌 공동사업에 출자하기 위한 차입금의 지급이자라고 해석하고 있기 때문이에요. 따라서 대출금을 끼고 부동산을 취득할 경우 이자비용의 경비처리 측면에서는 공동명의보다 단독명의가 절대 유리합니다.
<출처: SBS 맨발의 친구들>
▶명의를 누구로 하느냐에 따라 세금이 달라져요~
1. 남편은 소득이 있고 부인은 소득이 없는 경우, 부인 명의로
남편은 근로자이고 부인은 전업주부일 경우에 임대부동산은 부인 명의로 취득하는 것이 일반적으로 유리해요. 왜냐하면 남편의 근로소득과 부동산임대소득을 합하여 세금을 내는 것 보다 남편과 부인 따로 내는 것이 현행 누진세율 구조에서 절세가 되기 때문이죠. 이 경우 주의해야 할 점은 명의를 부인으로 하는 경우 자금출처조사를 대비해야 하지만, 부부간10년 내 6억원까지는 증여세가 없으므로 이를 잘 활용하는 것이 좋습니다.
2. 남편과 부인 둘 다 소득이 있는 경우, 한계세율 낮은 사람 명의로
이 경우는 소득에 대한 한계세율을 살펴본 후 한계세율이 낮은 사람 앞으로 사업자등록을 하는 것이 유리합니다. 만약 세율이 같다면 과세표준이 작은 쪽으로 선택하면 되요. 그러나 남편도 부인도 아닌 제3자의 명의로 할 경우, 부동산실명법 위반으로 어마어마한 과태료와 형사처벌을 받을 수 있으니 주의해야 합니다.
3. 보유 부동산의 예상 양도소득세가 높은 경우, 배우자 증여 전략을
예전에 취득하였거나 또는 감가상각비 처리를 많이 한 남편 명의의 부동산이 양도소득세가 많이 나올 것으로 예상되는 경우 부인에게 증여(10년 내 6억원까지 증여공제)하는 것이 유리할 수 있어요. 부인이 증여 받은 부동산의 취득가액은 증여 받은 재산가액이 되므로 결과적으로 취득가액이 올라서 양도소득세를 절세할 수 있습니다. 그러나 배우자 증여 전략은 증여 받은 배우자가 최소 5년간은 부동산을 보유해야 효과를 볼 수 있음을 유의해야 합니다.
▶주택 임대시 전세를 받으면 세금이 없어요
간주 임대료 (상가 임대 월세 및 보증금 x 정기예금이자율) 에 대하여 반드시 소득세 신고를 하여야 합니다. 그러나 주택을 임대하는 경우는 보유주택 수 및 임대수입이 월세인지 전세인지에 따라서 다음과 같이 소득세 신고의무 여부가 달라져요.
그러나 많은 주택 임대인들이 위와 같이 소득세 신고의무가 있으면서 신고를 하지 않는 경우가 주변에 많이 있어요. 새 정부 출범 이후 강조하는 ‘지하경제 양성화’ 차원에서 국세청이 관리를 강화할 가능성이 높습니다. 신고를 하지 않으면 추징세액 및 조세범포탈범으로 형사처벌을 받을 수도 있으니 법에서 정한 소득세 신고를 충실히 하세요. 또한 5년 이상 장기간 임대사업을 할 계획을 가지고 관할 지자체와 세무서에 ‘주택임대사업자’ 등록을 하게 되면 양도소득세 및 재산세, 종부세를 일부 감면해 주는 혜택도 있으니 세무전문가와 상의해 보는 것이 좋아요.
<출처: MBC 무한도전>
부동산같이 큰 돈을 잘 관리하는 것만큼, 똑똑하게 세금을 절약하는 것도 참 중요하죠. 부동산 임대소득의 절세방안들을 잘 확인하셔서 알뜰한 재테크하세요~^^
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