최근 서울을 비롯한 수도권 아파트값이 급등하며 상대적으로 진입장벽이 낮은 도시형 생활주택, 빌라, 오피스텔 같은 대체 상품의 인기가 증가하고 있습니다. 리얼투데이에 따르면 도시형 생활주택은 올해 1,995가구 분양에 11만 8,763건이 접수되어, 평균 59.5대 1 로 작년 대비 평균 경쟁률 약 6배나 늘어났는데요. 아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 만한 실거주 및 대체 투자 상품을 찾고 있기 때문입니다.
사실 ‘도시형 생활주택이란 주로 전용 85㎡ 이하 소형 평형 위주로 짓는 300가구 미만의 공동주택의 형태를 띄고 있습니다. 정부는 도시형 생활주택을 주택법상 주택으로 분류하면서도 주차장•부대시설 등 각종 건설 기준을 완화해 공급자 부담 감소시켰으며, 도심의 자투리 땅에 지어질 수 있도록 함으로써 교통 편리하고 입지가 좋은 도심에 공급되고 있습니다. 다만, ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서 정한 도시지역만 건축이 가능하며 난개발이 우려되는 비도시지역에는 지을 수 없도록 되어 있었습니다.
도시형 생활주택은 10여 년 전인 2009년 당시 급증하는 1~2인 가구 주거 문제 해결 위해 새로 도입되었는데요. 정부는 빠르게 증가하는 수요에 대응하기 위해 공급을 장려하면서 완화된 청약, 상품 구조, 취득세•재산세 등에서 다양한 세금 혜택 부여하는 등 여러 장점을 지니고 있습니다.
이 상품은 아파트 같은 주거 상품에 비해 투자 진입장벽이 낮다는 것인데, 청약통장이 필요 없어 만 19세 이상이면 누구나 청약이 가능 합니다. 청약가점이 아닌 추첨제로 당첨자를 선정하는 만큼 가점 낮은 젊은 층이 진입이 용이할 수 있습니다. 청약 당첨 후 계약을 하지 않더라도 재당첨 금지 같은 규제가 없을뿐더러, 실거주 의무에서도 자유롭습니다.
그리고 비교적 우수한 입지와 경쟁상품 대비 전용률이 높다는 것입니다. 건축법상 도심 자투리땅에 건설되다 보니 입지가 우수하며, 주택으로 분류되는 아파트처럼 욕조•발코니 설치 등 가능하고 전용률은 70~80%대로서 오피스텔 보다 높습니다.
게다가, 최근에는 2~3인 가구도 쾌적하게 거주할 수 있도록 허용면적을 확대하고 공간구성까지 완화하고 있습니다. 원룸형 도시형 생활주택의 면적을 50㎡에서 60㎡로 확대하였으며, 공간구성을 기본 방2개에서 거실까지 포함한 방4개로 완화하였습니다.
도시형 생활주택의 세제
도시형 생활주택은 원룸형이 많아 오피스텔과 유관상으로는 비슷한데, 사실 세제상 차이가 있어 본인의 상황을 잘 고려해 접근할 필요가 있습니다. 취득세는 오피스텔이 4.6%를 납부하는데 비해, 도시형 생활주택은 주택으로 분류되고 소형으로 지어지기에 보통 6억원 이하 85㎡ 이하 주택에 해당한다면 1.1%정도의 세율에 불과합니다.
도시형생활주택의 재산세 및 종부세도 주택과 동일하게 적용 받게 됩니다. 재산세 과세표준을 공시가격에 공정시장가격 60%를 곱해 산출하게 되고, 세율은 과세표준의 0.1%~0.4%에서 부과됩니다.
양도소득에도 차이가 있는데요. 일단 양도소득세는 모두 양도 차익에 따라 6~38%를 납부하게 됩니다. 다만, 도시형생활주택만 보유한 사람은 1주택자로 간주되기에 비과세를 적용 받는데요. 일시적으로 2주택이 되더라도, 3년 내에 기존 주택을 처분하게 되면 비과세 적용 가능합니다. 오피스텔은 업무용으로 사용하고 있다면 주택수에 포함되지 않아 1주택을 보유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않지만, 거주용 사용하고 있다면 다주택자로 인정되어 양도소득세 중과가 될 수 있습니다.
도시형 생활주택의 ‘투자 위협 요인’
물론 도시형 생활주택도 리스크가 있습니다. 도시형 생활주택의 경우 분양가상한제 미적용 및 주택수 산정에 포함됨으로써 향후 청약과 세제에 불리할 수 있습니다. 도시형 생활주택은 공시 가격 1억원 이하 또는 전용 20㎡이하일 경우에는 무주택으로 간주돼 주택 수에 산정되지 않지만, 초과시 주택수에 산정되어 기존에 주택을 보유하고 있다면 다주택자로서 세금부과가 가능합니다.
게다가 고분양가에 따른 수익률 감소 및 미분양 증가하고 있다는 점입니다. 도시형생활주택의 경우 분양가상한제가 적용되지 않는 만큼 주거환경 대비 분양가가 높아 임대수익률은 4%안팎에 불과합니다. 아파트를 중심으로 규제가 계속되고, 청약 당첨 가능성도 희박해지면서 이를 대체할 도시형생활주택에 수요뿐 아니라 대체상품인 오피스텔 및 빌라 등과 같은 상품도 지속적으로 증가하고 있다는 것입니다.
주차난 및 일조권 등 상품의 한계로 지역 별 선호 편차가 심화되고 있습니다. 주차대수 가구당 0.6 안팎 불과로 인한 심각한 주차난과 일조권 미확보 문제를 겪는 단지도 많아 지방은 미분양 증가 추세에 있습니다. 이런 상품의 한계성까지 고려한다면 향후 부동산시장 안정화되는 상황에 따라 가격 조정 가능성을 보유하고 있는 것입니다.
이에 도시형 생활주택도 현명한 투자적 접근이 필요합니다.
첫째, 철저한 현장 답사는 필수라는 것입니다. 철저한 수요 분석 위해 역세권•대학가 근처•상업 업무시설 밀집지역 등 풍부한 임대수요 지역으로 접근이 요구됩니다. 대학생 및 사회초년생 수요 많은 곳은 원룸형 주택 유리하며, 신혼부부 수요 몰릴 만한 곳은 투룸 이상인 단지형 주택 고려해야 합니다.
둘째, 투자 시 분양면적과 전용면적 체크 필요하다는 것입니다.
도시형 생활주택은 전용률이 오피스텔 보다는 높지만 아파트 보다는 낮은 만큼, 투자 접근 시 전용면적 기준으로 하여 주변 아파트•오피스텔의 시세와 분양가를 비교 검토한 이후에 투자결정을 해야 합니다.
셋째, 정부의 규제 완화 혜택에도 무분별한 고분양가 추격매수는 지양해야 한다는 점입니다.
주변 아파트보다 고분양가 책정 건설사가 있어 주의가 필요하기 때문입니다.
최근 도시형생활주택의 대출한도가 5,000에서7,000만원 상향되고, 금리도 3.3~3.5%에서 2.3%~2.5%인하로 수요 및 공급이 확대 전망될 전망에 있지만 지역에 따라 이미 도시형 생활주택의 미분양 물량이 증가하는 지역이 있고 청약과 세제에 불리할 수도 있는 만큼 고분양 물건에 청약하는 것은 조심해야 할 것입니다.
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