의무가입 전면 시행된 ‘전세보증보험’ 알아보기

임대주택 사업자들의 ‘임대보증금 보증보험(임대보증보험)’ 의무 가입이 18일부터 전면 시행되었습니다. 해당 보험에 미가입시 과태료와 더불어 형사처벌까지 받아야 하는 의무가입으로써 벌써부터 전세시장에서는 혼란이 나타나고 있는데요. 전세보증보험의 내용과 문제점, 그리고 어떻게 접근해야 하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 시 주택도시보증공사 (HUG)등 보증기관이 대신 돌려주는 상품입니다. 곧, 전세 기간 만료 시점에 임차인에게 전세금을 반환해야 하지만, 다양한 이유로 전세금을 반환 받지 못하는 경우 보증보험회사에서 가입해 놓은 보험 상품으로 전세금을 반환 받을 수 있는 보험을 말합니다.

전세금 반환을 보장받기 위해서 세입자가 임차권설정을 함에도 일반인이 직접 경매를 신청하고 청구하는 과정은 긴 시장이 소요되고, 적지 않은 비용이 소요되는 것이 현실입니다. 하지만, 전세보증보험 가입 세입자는 보증보험 기관을 통해 전세금을 보다 쉽게 반환 받을 수 있고 임차인의 동의 절차가 별도로 필요하지 않은 장점을 가지고 있습니다.

이에, 이전까지 전세보증보험은 주로 세입자가 필요에 따라 가입하는 제도였지만, 이제는 등록된 임대사업자라면 누구나 전세보증보험에 가입하도록 의무화되었습니다. 일반 임대인은 이에 해당하지 않지만 임대사업자는 반드시 가입해야 하는 것이지요.

가입대상자인 모든 등록임대주택 사업자는 갱신계약 및 신규계약 시에 가입해야 하는데요. ‘전세보증보험 가입 의무화 규정’은 2020 년 7.10대책에 포함해 발표되어, 2020년 8월 18일 이후 시행되었습니다. 이미 1년 간 유예기간을 거쳤기에 올해 ’21.8.18. 이후 임대차 체결부터는 의무화가 된 것입니다. 신규 사업자는 등록임대주택 임대차 계약 체결 시 즉시 가입해야 하고, 기존(’20.8.18.이전 임대등록)사업자는 ’21.8.18. 이후 임대차 체결 건에 대해 즉시 가입해야 합니다.

보증대상은 임대보증금 전액과 임대보증금 일부 금액에 대해 가능한데요.
일정 요건 모두 충족한다면 ‘담보권 설정금액+보증금-주택가격60%’ 잔여금액에 대해서만도 보증이 가능합니다. 가입요건은 두가지입니다.

첫째, 은행 대출금이 주택가격60%를 초과하면 가입이 불가합니다. 표에 있는 공동주택과 단독주택의 공시가격을 환산해서 구간 별 ‘9억원, 9~15억원, 15억원 이상’에 130~190%을 곱해서 실거래 가격으로 맞추는 건데요. 여기서 60%를 초과하면 가입이 안 되는 것이지요. 정부가 임대보증보험 의무화 시행을 앞두고 주택가격으로 활용하는 공시가격의 적용 인정 비율을 기존 최고 170%에서 190%로 상향시킴으로써 가입요건을 일부 완화한 결과입니다.

둘째, 대출금과 전세금 합계가 주택가격을 초과하면 가입 불가합니다.
가입비용은 임대인 75%, 임차인 25%를 부담하게 되는데요. 3억원의 전세집이라면 약 43만원이 나올 것으로 보입니다. 이 약 43만원의 보험료를 임대인과 임차인이 비율대로 나누어 부담해야 합니다. 임대인이 모두 부담한다면, 임차인이 집을 이전할 때 보증금에서 차감하는 방법도 있을 겁니다.

가입을 위한 준비서류는 주민등록등본과 임대차확인서를 준비하면 됩니다. 그리고 등기가 되지 않았거나 타인의 소유일 경우, 명의가 상이한 경우는 가입할 수 없습니다. 또한, 부동산의 압류와 가처분과 관련된 내역이 있다면 가입에 제한이 있기 때문에 미리 확인할 필요가 있습니다.

만일 가입을 하지 않는다면 이미 올해 8월 18일부터 의무화되었기 때문에 과태료 2,000만원 혹은 징역 2년의 형사처벌을 받게 됩니다. 이것은 임대인에 대한 제재 방안이며, 임차인의 제재 방안은 따로 없는 상황입니다. 다만, 국토부 관계자는 행정지도를 통해 보증보험에 가입하지 않아도 당장은 형사처벌이 이뤄지지 않도록 하겠다고 여지를 주고 있습니다.

그렇다면, 전세보증보험 가입 의무화가 본격화하면서 시장에서는 어떤 문제점이 있을까요?
중ᆞ장기적으로는 원룸과 빌라 등 비아파트의 전세난을 심화시킬 것으로 보고 있습니다. 전세보증보험 가입을 위한 부채비율과 보험료를 줄이기 위해 전세 보증금을 낮추고 월세로 전환하려는 움직임이 나타나고 있기 때문인데요. 지금도 임대차보호법 시행된 이후 전세값이 폭등하면서 매물마저 급격하게 감소한 만큼, 시장에 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

원룸과 빌라 임대인이 선의의 피해자로 양산될 수 있습니다.
원룸과 빌라 등은 공시가격 시세보다 워낙 낮은데다 아파트와 달리 한국부동산원이나 민간기관이 시세를 집계하지 않아 여전히 사각지대에 있기 때문입니다. 예를 들어 수도권 원룸은 공시가격이 주로 3,000만원대에 형성되어 있지만, 전세 계약은 6,000~7,000만원이 일반적이어서 거의 가입이 안 될 수 있습니다. HUG 규정에 따르면 은행 대출 등 선순위채권과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어 부채비율이 100% 이상인 임대사업자는 보증보험에 가입할 수 없습니다.

이러한 까닭에 임대사업자는 전세보증보험 가입에 대해 다음과 같이 접근할 필요가 있습니다.

첫째, 이제 등록임대주택 사업자는 임대보증금에 대한 보증보험 가입은 필수라고 할 수 있습니다. 이미 1년의 유예기간이 지난 만큼, 올해 8월 18일부터 기존 임대사업자가 갱신계약 혹은 신규 계약 시 반드시 보증보험 가입을 해야 합니다. 임대사업자로서 보험에 가입이 안 된다면, 요건에 맞추어야 합니다. 임대물건의 부채비율이 높다면 전세를 월세로 전환해 보증금을 줄이는 것도 한 방법일 수 있습니다.

둘째, 가입자 상황에 유리한 보험에 가입해야 합니다. 가입 기관은 국내에서 주택도시보증공사 (HUG), SGI서울보증보험을 공식적으로 이용할 수 있습니다. 이 기관의 보증비용을 비교해 보고 가입하면 됩니다. 임차인 입장에서는 최대한 많은 금액을 보증해 줄 수 있는 곳이 유리한데요. 서울보증보험은 보증액에 대한 제한이 없기 때문에 고액의 전세 주택에 살고 있다면 활용해 볼 수 있습니다. HUG 주택보증공사는 보다 저렴하게 이용할 수는 있지만 수도권일 경우에는 7억원이 보증 한도로 제한되어 있습니다.

셋째, 임대인이라면 전세금을 100% 보장받을 수 있도록 노력해야 합니다. 임차인 입장에서 임대인이 보험 가입유무 확인은 새로 계약을 체결 시 보증서를 확인하거나, 주택도시보증공사 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 임대보증금 보증현황을 지역이나 임차인으로 조회할 수 있습니다. 다만, 아직까지 아파트만 조회가 되고 일반적인 다가구 주택이나 다세대 주택은 조회할 수 없습니다. 그리고 보험가입이 되어 있더라도 중간에 주택임대차보호법상 대항력을 상실했을 경우 즉, 이사를 가거나 아니면 전입신고를 잠깐 뺐을 경우에는 우선순위가 밀릴 수 있어서 그런 경우에는 중간에 못 받을 수도 있습니다.