최근 정부의 규제 및 공급정책에도 부동산가격 상승세가 꺾이지 않는 것은 신규 분양물량 감소에도 그 원인이 있습니다. 상반기에는 주요 지역의 분양계획이 없어 지거나, 사업이 지연되어 분양 물량이 감소했는데, 하반기에는 비교적 좋은 입지의 민간 분량이 증가함은 물론 공공 분양도 본격적으로 공급이 예상되는 만큼 실수요자들이 적극적으로 관심을 갖고 청약자 상황에 맞는 전략을 갖을 필요가 있습니다.
하반기 수도권 주요 분양 단지
하반기 전국 분양물량은 약 25만가구로 전반적 공급이 증가할 예정입니다(부동산인포). 하반기 서울과 지방광역시, 상반기 공급 물량 대비 높은 증가폭으로 서울은 1만7000여 가구(상반기 대비 약 4배), 경기·인천은 하반기 중 10만3300가구 일반분양 예정(상반기 대비 약 2배)되어 있습니다.
서울은 서초구·송파구·강동구 등 강남권 정비사업 비롯해 재개발 일반분양 물량을 다수 공급 예정입니다. 전국 최대 규모의 재건축 사업인 둔촌 올림픽파크 에비뉴포레가 10월 분양을 앞두고 있으며, 총면적 62만㎡에 1만2032가구로 일반물량만 4786가구 수준입니다. 서초구는 아크로파크브릿지(1131가구)와 래미안 원펜타스(641가구)가 분양 예정으로 강북지역 동대문구 이문 1구역은 단지규모 2904가구 대단지로 지하철 1호선 신이문역 이용가능 합니다. 은평구는 8월 대조 1구역 재개발과 역촌 1구역 재건축(752가구)도 분양 예정에 있습니다. 경기 · 인천 지역에서는 광명뉴타운 물량과 인천 연수구 송도국제도시, 서구 지역이 가장 눈에 띄고 있습니다.
하반기 지방광역시 분양시장
하반기 5대 광역시는 대구에 물량 집중될 예정이며, 상반기 분양이 적었던 부산에서 하반기 많은 물량 나올 전망입니다. 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등 지방 5대 광역시 상반기중 1만6893가구 분양(1분기 분양 물량 초기 100% 분양 완료)되고, 하반기 5대 광역시 약 5만3600가구 일반분양 예정입니다.
7월 부산 수영구 광안2구역이 눈에 띄고, 대구는 남구 이천동 교대 푸르지오 트레힐스·북구 노원 트루엘린, 울산은 울주군 뉴시티 에일린이 하반기 중 분양 예정입니다. 대전과 광주에서는 대규모 재건축 단지가 분양 예정입니다. 9월 대전 서구 용문동1·2·3구역 재건축이 2673규모로, 대전지하철 1호선 용문역 역세권입니다. 10월 광주 북구 운양동에 운암주공3단지 재건축 분양할 예정입니다.
공공물량 사전청약
하반기 7월부터는 그간 정부에서 추진해온 공공물량의 사전청약이 시작됩니다. 정부는 올 하반기 중 3만가구, 2022년에 3만가구 총 6만가구를 수도권 일대에 사전청약 방식으로 공급하겠다는 계획을 공개하면서 3기 신도시 등 사전청약을 추진해 왔습니다.
사전청약은 통상 알고 있는 보통의 청약 시점(본청약)보다 1~2년 앞서 청약을 받는 방식으로써, 만약 다른 청약에 성공해 사전청약을 포기하더라도 별다른 불이익이 없기에 요건을 갖춘 이들이라면 좋은 입지의 물량을 노려 볼 필요가 있습니다. 서울지역 사전 청약지는 군(軍) 부지 단 두 곳으로 7~8월 노량진(200가구), 9~10월에 남태령(300가구) 공급되게 됩니다. 경기 성남 사전 청약지 총 2300가구로 성남복정1·2(1000가구), 성남낙생(800가구), 성남신촌(200가구), 위례(300가구) 관심이 집중되고 있습니다.
변화된 투자환경에 따른 접근 전략
이러한 하반기 분양물량이 늘어나는 만큼, 분양시장에서 청약을 통해 내집마련을 꿈꾸는 이들이라면 각 상황에 따라 전략적으로 접근할 필요가 있습니다. 청약자의 상황에 따라 청약의 유불리가 다르기 때문입니다.
첫째, 무주택자는 청약 시장에서 유리하기에 청약점수나 요건을 충족할 수 있다면 적극적인 관심을 가져야 한다는 점입니다. 당해 지역 무주택자끼리 일정 비율에 한해 경쟁하고, 탈락하면 추첨제에서 경쟁할 수 있어 유주택자 대비 당첨확률 높기 때문입니다. 먼저 본인의 특별공급 대상자 해당 유무 확인 중요합니다. 특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 상대적으로 낮아 당첨에 유리합니다. 특별공급 대상자는 생애 최초, 3자녀 가구, 노부모 부양, 신혼부부, 기관 추천으로 나뉘며, 특별공급은 일생에 한 번만 가능합니다.
무주택자면서 특별공급 자격에 해당하지 않는다면 청약가점에 따른 전략이 상이 할 수 있습니다. 무주택 기간(32점 만점), 부양가족 수(35점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점) 등 청약가점이 높으면 가점제 지원하고, 반대로 청약가점이 낮으면 추첨제로 지원해야 합니다. 서울지역, 하남시, 성남시 등 수도권 인기 지역 당첨은 청약가점이 최소 60점 이상 필요할 것으로 예상되고 있습니다.
둘째, 1주택자는 투기과역지구·조정대상지역 등 규제지역이라도 기존 주택을 처분하기로 ‘서약’하면 추첨제 물량 중 25% 청약 가능하다는 것입니다. 다만, 물량 자체가 적은 이유로 무주택자보다 당첨 확률이 낮습니다. 선호도가 높지 않은 평면 타입을 위주로 청약하면 조금이라도 당첨 확률 상향 가능합니다. 1순위에 앞서 진행되는 특별공급 타입 별 경쟁률을 확인하면 어느 정도의 선호도를 파악 할 수 있어 청약 전 충분히 활용 가능합니다. 다만, 비규제지역은 기존 주택 처분하지 않아도 청약 접수 가능합니다.
셋째, 다주택자는 규제지역이나 광역시에서 청약에 당첨 가능성이 거의 없습니다. 이에, 다주택자 청약가능 지역은 규제 지역 및 수도권, 광역시를 제외한 비규제지역이 될 수 있습니다.
하지만, 오랜 기간 청약 통장을 유지해온 다주택자라면 비규제지역 청약에 신중할 필요가 있습니다. 비규제지역은 집값 상승률이 더디며, 다주택자는 주택 취득세가 주택가액의 8~12%(조정대상지역), 1~12%(비조정대상지역) 정도로 높기 때문입니다. 청약저축이나 2000년 3월 26일 이전 가입한 청약예금, 청약부금을 보유한 다주택자라면 직계 비속에게 명의를 변경해줄 필요가 있습니다. 단, 명의를 넘겨 받는 직계 비속의 가구주여야 하며, 직접 주택을 분양 받아 증여하는 것보다 청약예금·청약부금 명의를 변경시킴으로써 무주택 자녀의 내집마련을 도울 수 있습니다.
마지막으로, 특별공급 대상자는 7월부터 시작될 3기 신도시 아파트 사전청약에 가장 유리합니다. 사전청약의 85%가 특별공급 청약이기 때문인데요. 사전청약 물량은 공공택지에 지어지기에, 분양가는 상한제 적용돼 주변 시세 대비 30% 정도 저렴할 것으로 전망되고 있습니다. 다만, 사전청약에 당첨되면, 이후 다른 사전청약은 중복 신청 불가합니다. 다른 일반청약에 당첨되거나 다른 주택을 구입할 수 있지만, 이 경우 사전청약으로 당첨된 주택에 입주할 수 없어 주의할 필요가 있습니다.
이렇게 하반기 분양시장과 청약자 별 접근전략에 대해서 살펴봤습니다. 분양시장이 청약자의 상황에 따라 유불리가 다른 만큼, 본인 스스로의 상황을 이해하고 그에 맞는 전략을 꼼꼼히 체크하여야 할 것입니다. 청약 전 여러 정보 수집을 통해 본인에 맞게 계획을 세운고 실천한다면 청약을 통해 내집마련에 반드시 성공할 수 있을 것입니다.
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