코로나19 사태로 마스크 착용하기, 사회적 거리 두기 등 팍팍한 삶에 피로감을 더하고 있습니다. 더군다나 이 사태가 언제까지 이어질지 예단하기도 어려워 피로감이 배가 되는 느낌입니다. 이런 상황에서 문득 TV에 나오는 푸른 숲속 전원주택을 보게 되었습니다. 평소 전원생활에 전혀 관심이 없는 사람이라도 당장 전원생활을 즐기고 싶은 욕망을 느끼게 되었죠. 피톤치드가 나오는 자연의 향기를 맡으며 새소리를 듣고 일어나고, 낮에는 텃밭의 싱싱한 채소를 가꾸며 한가로운 전원생활을 즐기는 노후, 생각만 해도 가슴 설레는 일입니다. 그래서 오늘은 전원주택에 대한 트렌드 변화와 전원주택을 마련하기 위한 접근 전략에 대해 살펴볼까 합니다.
▶ 전원주택 시장의 트렌드 변화
사실 이렇게 TV 화면에 단골로 나오는 전원주택 인기 지역은 양평군·가평군·광주시·남양주시·파주시 북부지역 등 경기도 시·군에 집중되어 있습니다. 이들 지역이 상위권으로 꼽힌 이유는 서울과 멀지 않고 교통이 편리한 데다, 수려한 자연환경을 자랑하기 때문입니다. 10여 년 전만 해도 이 지역의 전원주택은 과시적이고, 투자적인 성격을 지니고 있었습니다. 전원주택은 강 주변 혹은 숲속 호화로운 큰 별장으로 지어져 과시의 대상이 되고, 수도권 소재에 매입된 저렴한 땅에 지어져 수익화된 것이죠. 하지만 금융위기 이후 전원주택 트렌드가 바뀌면서, 소형화와 실용성이 화두가 되었습니다. 전원주택은 25평 내외로 소형화되어 자재 등의 고정비를 최소화고 관리비도 절감시키는 방향으로 진화한 것입니다. 주 5일 근무제 등으로 직장인 자유시간이 늘고, 재택근무가 활성화되면서 아파트를 벗어나 2억~3억 원대 실속형 전원주택을 마련하는 소비층도 증가했습니다. 게다가, 취미가 비슷한 사람끼리 땅을 공동 구매한 후 집을 짓는 전원마을도 부쩍 늘어나면서 전원주택 시장의 트렌드로 자리 잡았습니다.
▶ 전원주택을 마련할 방법은?
전원주택을 보유하려면, 기존 주택을 매입할지 혹은 용지를 매입해 직접 주택을 지을지 선택해야 합니다. 땅을 직접 사들여 전원주택을 지으려면 허가부터 준공까지 인허가 과정이 만만치 않은 만큼 이미 조성된 기존 마을의 주변 주택을 매입하거나 혹은 괜찮은 노후 주택을 싼값에 매입해 리모델링하는 방법도 고려할 수 있습니다. 20가구 이상 거주하는 전원마을은 이미 안정적 정주 환경과 안전성을 보유하고 있기 때문입니다. 이런 지역은 도로, 상하수도, 전기, 인터넷, 정화조 등 각종 시설이 설치되어 정주 환경을 갖추고 있고, 홍수로 인한 범람 위험이 있을 수 있는 강변 지역에 지어지는 나 홀로 전원주택보다 안전성을 확보할 수 있고, 임야보다 토지 규제에서 비교적 자유로울 수 있습니다.
그러나 마음에 꼭 드는 입지를 가진 부지를 찾았다면 직접 전원주택을 짓는 방법도 생각해 볼 수도 있습니다. 경관이 좋고, 입지가 좋은 지역을 저렴한 가격으로 살 수 있기 때문입니다. 다만, 이미 지어진 주택에 비해 여러 가지를 세심히 살펴야 합니다. 경관, 입지뿐만 아니라 해당 시청이나 군청에서 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도 등 부동산 공적 장부를 바탕으로 토지에 대한 여러 규제와 물리적인 사항도 고려해야 하기 때문입니다. 사실, 숲이 울창하고 강이 보이는 임야에 전원주택을 짓기 위해서는 많은 규제사항을 이해해야 합니다. 그 예로, 임야는 농림지역 및 보전산지로 묶이는 사례가 많은데, 이 경우 임업인 자격요건이 충족되어야 부지면적 660㎡ 미만의 주택과 부대시설을 가진 전원주택을 지을 수 있습니다. 임업인의 조건은 일정 규모 및 기간 이상 임업을 경영하거나, 조합원이 되어야 하는 조건을 갖추어야 합니다. 그 밖에 경사도 및 인접 도로와의 관계 등 여러 건축법상의 규제도 고려해야 하기에 직접 전원주택을 짓는 일은 비교적 까다로운 과정이 될 수 있습니다. 이런 과정을 거쳐 부지 구매과 인허가를 받게 되며, 이어지는 전원주택 설계작업도 중요합니다.
전원주택의 설계는 배치계획과 평면계획·입면 계획을 잡는 절차로써, 채광·통풍은 물론이고 인근 건축물과의 거리, 어떤 모양으로 지을지 결정해야 합니다. 그리고 시공에 들어가는데, 건축비는 3.3㎡당 300만 원 수준부터 1,000만 원 수준까지 자재에 따라 비용이 증가할 수 있습니다. 그러므로 꼭 필요한 것을 잘 판단해야 합니다. 게다가 집을 지을 때는 상수도와 전기, 인터넷 선, 정화조 같은 각종 시설을 챙기는 것도 필수입니다. 도시에 거주할 땐 기반시설 걱정을 하지 않아도 되지만, 시골은 상수도 시설조차 제대로 갖춰지지 않은 경우가 흔해, 여의치 않을 경우 직접 지하수를 개발해야 할 수도 있기 때문입니다. 전기시설 역시 멀리서 끌어올 때 생각지도 못한 부대비용이 발생할 수 있어 반드시 계산에 넣어야 합니다.
▶ 인생 후반기의 삶을 결정하는 전원주택 접근 전략
이렇게 전원주택의 최근 트랜드와 매입 방법에 대해 살펴보았습니다. 앞서 살펴본 것과 같이 전원주택은 개인이 처한 상황과 매입 방법에 따라 고려해야 할 사항이 많으므로, 실행에 앞서 리스크 최소화 전략을 가지고 접근할 필요가 있습니다.
첫 번째, 전원주택은 부지 및 건물 구매에 목돈이 쓰여, 가능한 부담을 최소화할 필요가 있습니다. 특히, 직장인들은 노후자금까지 고려해야 하는데요. 이런 경우, 자금 부담을 덜기 위한 임대수익형 전원주택도 고려해 볼 수 있습니다. 1층은 살림집으로 하고 2층을 임대하거나, 본채와 별채를 분리해 본채는 살림집, 별채는 임대로 활용할 수 있게 계획하면 내가 사는 집으로 수익도 낼 수 있습니다. 더 나아가 펜션이나 게스트하우스처럼 여행객을 대상으로 단기 임대하는 형태 활용과 아예 월 단위 혹은 연 단위로 임대하는 전원주택도 충분히 고려 가능합니다.
추가로 큰 자금을 들이기에 앞서 전원주택 인근 소재지에서 전세나 월세로 미리 거주해 보는 것도 한 방법입니다. 연고가 없는 지역에 무작정 전원주택을 짓는 것 보다 원하는 전원주택 소재지에서 미리 살아본 후 이주를 결정하는 것입니다. 많은 자금을 들여 전원주택을 지은 후 정착을 못 한다면 다시 도시로 나와야 하는데 환수금이 낮아 거래가 쉽지 않을뿐더러, 목돈을 크게 손해 볼 수 있는 상황을 예방할 수 있습니다.
두 번째, 거주 환경에 대한 리스크를 최소화하기 위한 전략을 강구하여야 합니다. 이를 위해 전원주택 부지 답사 시 여름철 및 겨울철 모두 진행할 필요가 있습니다. 기온이 올라가는 여름철에는 해당 필지에 영향을 주는 주변 축사 부지·쓰레기소각장 같은 시설에서 발생하는 냄새를 확인할 수 있습니다. 이들 시설은 여름철에 1~2㎞ 떨어진 지역에도 냄새로 영향을 줄 수 있기에 필수입니다. 또, 기온이 내려가는 겨울철에는 풀과 나뭇잎에 가려졌던 토지 본연의 형상을 확인할 수 있어, 묘지·송전 철탑 등을 확인할 수 있습니다. 계절에 따라 혐오 시설이 있는 지역을 확인하고 피함으로써 거주 리스크를 최소화할 수 있는 것입니다. 다만, 넓은 땅은 분묘가 있는지 눈으로 모두 확인하기 어려워, 임야 구매 시 계약서에 ‘계약 이후 분묘 발생 시, 분묘에 대한 책임은 매도인이 진다’는 특약사항을 기입하는 것이 좋습니다.
세 번째, 수요자는 용지 매입 시 용도 및 규제사항을 파악하고 전원주택 시공 과정을 이해할 정도의 학습이 필요합니다. 용도 지역이나 지목(토지의 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분·표시하는 명칭)도 모르고 용지 매입을 하는 이들이 너무나 많습니다. 특히 흔한 예로 전원주택 주(主)들이 꿈꾸는 경관 좋은 임야는 고강도의 공법적 규제를 받고 있죠. 국유지나 사유지 모두 마찬가지로, 해당 부지에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계 법령에 상세히 규정되어 있습니다. 전원주택 시공과 관련한 건축 허가나 행위 허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차 등 전원주택을 지으려는 해당 부동산에 대한 정보를 이해하는 것은 필수입니다. 직접 전원주택을 지을 때는 추후 관리까지 생각해 두어야 하며, 전원주택을 인도받을 때 공사업체로부터 전기·설비 시공도면을 포함한 건물의 설계도서와 하자 보증각서를 함께 받아 두는 등 세심한 준비도 잊지 말아야 할 것입니다.
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은퇴 후 행복한 전원생활을 꿈꾼다면,
세심한 준비와 공부가 필수입니다.
”
‘잘 보낸 하루가 행복한 잠을 가져오듯이, 잘 쓰인 인생은 행복한 죽음을 가져온다’라는 레오나르도 다빈치의 말처럼, 전원주택 생활에 앞선 세심한 준비는 행복한 전원 속 인생 후반기 삶을 결정짓는 중요한 과정이 될 것입니다.
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