코로나 19 국내 부동산에도 영향 미칠까? 국내 부동산 시장 붕괴 리스트 요인 살펴보기

코로나 19사태가 세계 경제를 공포로 몰아넣으면서, 홍콩 독감(1968), 신종플루(2009)에 이어 역사상 세 번째로 세계보건기구(WHO)에 의해 ‘팬데믹’(세계적 대유행)이 선언되었습니다. 이로 인해 글로벌 경기 침체와 더불어 그간 가격상승을 이루었던 국내 부동산의 가격 붕괴에 대한 조심스러운 우려가 나오고 있습니다. 세계 국내총생산(이하 GDP) 감소, 세계주식시장 폭락, 실물시장의 혼란은 국내 부동산 역시 영향을 받을 수 있기 때문입니다. ‘부동산 붕괴론’은 경기 침체 때마다 나오는 레퍼토리로 치부될 수도 있지만, 수도권 부동산 가격은 이미 최고치를 두 번이나 경신할 만큼 충분히 부동산 붕괴론이 또 다시 제기될 수 있습니다. 자산시장과 경기 사이클은 상승 국면이 있으면 하락 국면이 있는 게 상식이기 때문입니다

실제, 미 싱크탱크인 브루킹스연구소는 최악의 경우 올해 세계 국내총생산(이하 GDP) 10% 감소하며 지난해 2.9%를 밑돌 것으로 예상했고, 국제신용평가회사 무디스는 3월 9일 한국의 경제성장률 전망치를 1.9%에서 1.4%로 낮춘 지 불과 3 주 만에 0.1%로 급격히 낮췄습니다. 게다가 세계주식시장은 폭락했고, 국제 유가가 급락하며 금융·실물시장은 바야흐로 글로벌 비상 상황입니다.

▶ 국내 부동산 시장 리스크 변수를 가져오는 세 가지 요인

이러한 경제환경 아래에서 현재 국내 부동산시장의 가격 붕괴로 이어질 수 있는 잠재적 시장 리스크가 부각되고 있습니다.

첫째, 위기 때마다 부각되는 상대적으로 높은 한국 가계부채 및 기업부채입니다. 국제금융협회(IIF)가 최근 발간한 ‘글로벌 부채 보고서’에는 지난해 3분기 말 기준 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 95.1%로 1년 전보다 3.9%포인트 상승했습니다. 상승 폭은 전 세계 주요 33개국과 유로존을 포함한 34개 지역 중 두 번째입니다. 가계 빚의 상당수가 주택 매매와 전세자금에 동원된 만큼 빠르게 상승했습니다. 게다가, 기업 부채도 가계 빚만큼 빠르게 늘어났습니다. 한국 비금융 기업의 부채는 지난해 3분기 기준 GDP 대비 101.6%로 전년 같은 동기와 비교해 6.3%포인트 늘어 상승 폭은 역시 세계 2위였습니다. 기업 부채도 심각하지만, 가계부채는 이미 한계치를 넘어섰다는 게 전문가들의 공통된 시각입니다.

사상 최대 규모의 기업 파산으로 2008년 미국발 글로벌 금융위기의 시발점이 된 ‘리먼 브라더스사태’ 당시, 미국의 GDP 대비 가계부채 비율은 98.6%로 지난해 3분기 말 현재 한국의 GDP 대비 가계부채 비율과 큰 차이가 없기 때문입니다. 더욱이 이 수치는 개인 간 가계부채인 전세보증금을 포함하지 않았습니다. 이를 더하면 리먼 사태 전 GDP 대비 가계부채 비율을 웃돌 것이라는 분석입니다.

둘째, 실물경제 부진에 따른 실업 문제입니다. 코로나 19로 민간 경기가 급속히 냉각되면 기업은 매출이 줄고 순수익도 감소할 수밖에 없습니다. 이렇게 되면 개인은 임금이 깎이거나 구조조정 여파로 실직이 증가합니다. 또한 자영업자가 줄어드는 사태도 급증해 경제의 악순환 지속으로 부동산 가격 하락에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 수도권에서는 집값 상승의 지속으로 30대 및 40대가 영혼까지 끌어모아 주택투자를 한다는 ‘영끌 투자’가 인기를 끌어서, 만일 실업 문제가 발생한다면 담보대출 시장을 경유해 주택시장에 부담을 줄 수밖에 없을 것입니다. 연령층은 가구소득 중 근로소득이 70~80%에 달해 실업이 발생하면 상환이 어렵기 때문입니다. 최근 두산중공업은 5년 만에 최대 30% 감원을 계획하고 기술직과 사무직을 포함한 만 45세 이상 2,000여 명을 대상으로 명예퇴직을 단행했습니다. 또한 코로나 19 직격탄을 맞은 항공업계에선 모든 업체가 명예퇴직 및 휴직 등 구조조정 칼바람이 불고 있습니다.

셋째, 정부의 지속적 규제 강화입니다. 주요 지역의 지속적 집값 상승 움직임으로 정부는 수요를 억누르게 하기 위한 지속적 규제를 상반기부터 순차적으로 진행하고 있습니다. 정부는 초과이익 환수제 및 분양가 상한제 등을 통해 서울의 주요 투자처인 재개발·재건축의 기대이익을 확 줄였습니다. 게다가, 양도소득세 및 보유세 등 세율을 인상하여 부동산 하락을 끌고 있는 상황입니다. 이러한 리스크 요인으로 각 포털의 주택시장 불안과 관련한 검색 빈도는 증가하는 추세입니다. 한국건설산업 연구원에서 구글과 네이버를 통해 실시간으로 누적되는 데이터인 검색엔진의 검색어 빈도를 분석한 결과, 사용자들이 실업 문제와 주택시장의 불안 요소에 대해 우려가 증가하고 있다는 것입니다. 검색 빈도가 부동산 시장을 비롯한 실물경제와 직접적으로 연관되는지는 논쟁의 소지가 있으나, 수요자의 불안 심리가 표출되고 있다고 볼 수 있습니다.

▶ 국내 부동산 시장 리스크, 미국 서브프라임 사태 및 일본 부동산 붕괴와 닮았다?!

이러한 국내 부동산시장 리스크는 그동안 지속적 상승을 이룬 수도권 부동산 시장 상황을 미국의 서브프라임 모기지 사태와 대비시키고 있습니다. ‘미국 서프프라임 모기지 사태’는 2008년 부채상환능력이 없는 서브프라임 등급의 사람들에게 마구잡이로 대출해준 것이 뇌관이 되어 경제 위기까지 이어진 일련의 상황입니다. 2004 년부터 미국 기준금리가 인상되면서 부동산 거품은 서서히 가라앉기 시작했는데, 기준금리 인상으로 서브프라임 주택담보 대출 금리도 올라갔습니다. 이에 변동금리로 돈을 빌린 저소득층 차입자들은 내야 할 이자가 크게 늘어 원리금을 제대로 갚지 못하는 상황에 빠져들어 주택시장 붕괴로 이어졌습니다. 당시 미국 정부는 단시간에 주택 공급을 급격히 줄이고 금융기관 정상화 등에 주력하면서 주택시장 균형이 회복될 만한 여건을 마련한 까닭에 장기불황으로 이어지진 않았습니다.

일본은 1980년대 무역흑자가 누적되었지만 1985년 플라자 합의 이후 경기가 하락하자, 정부의 저금리 정책 강화로 유동성이 급증하면서 부동산가격도 상승했습니다. 하지만 1989년 이후 급격한 금리 인상, 대출 규제 등으로 유동성 증가율이 급락하면서 버블 붕괴가 시작되었습니다. 정부는 집값 폭락에도 공급을 줄이지 않고, 떨어지는 경기를 부양하기 위해 주택공급 확대 정책을 진행함으로써 잃어버린 20년으로 이어졌습니다.

위 두 국가의 부동산 붕괴 사례는 유동성 기반의 급격한 부동산 가격 상승 측면에서 국내 부동산 상황과 유사하지만 몇 가지 차이가 있습니다. 먼저, 현재 국내는 아직 지속적 저금리로 유동성 공급이 증가하는 상황이라는 점입니다. 코로나 19가 팬데믹 양상으로 확대되자 연준은 3월 초 금융 위기 이후 가장 큰 폭인 0.5%포인트의 정책금리 인하를 단행했고, 15일에 1%포인트 추가 인하를 결정함으로써 미국 정책금리를 0.00~0.25%까지 떨어뜨렸습니다. 한은도 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.75%로 0.5%포인트 내림으로써, 우리나라 초유의 기준금리 0%대 진입 상황을 만들었습니다.

게다가, 국내는 수년간 주택시장에 강력한 금융규제를 적용하여 단기적 금융위험을 감소시켰습니다. 정부는 LTV에서부터 DSR에 이르는 관리지표를 도입하면서 주택담보대출의 부실 위험을 낮추어, 당분간 부동산시장 리스크로부터 버티는 힘이 되고 있습니다. 또한, 국내 부동산은 미국 부동산보다 탄력성이 높습니다. 앨런 그린스펀 전 Fed 의장 연구에서 가격 변화에 따른 민간소비지출 탄력성은 0.23으로 미국보다 두 배 가깝게 높게 나오기 때문인데, 아파트는 국내 소비자 재테크 부문 중 70% 내외를 점유하기에 환금성이 높습니다.

다만, 지금 세계 부동산시장은 서브프라임 당시보다 부동산가격이 올라가 있는 것은 사실입니다. 그 이유로서 세계주택가격 지수가 서프프라임 사태 때보다 현재 더 높기 때문입니다. 미국 서프프라임 사태의 극복과정에서 미국 중앙은행을 비롯한 각국 중앙은행은 기준금리 인하와 양적 완화를 통해 유동성을 공급하고, 경제주체는 실제 능력 이상의 돈을 빌려 투자해 왔습니다. 이에, 국제통화기금 (IMF) 이 산출한 2019년 4분기 세계주택가격지수는 170으로, 서브프라임 모기지 사태 이전 수준인 159를 훌쩍 뛰어넘은 만큼, 소득 대비 주택 가격 비율(PIR) 등으로 평가해 보더라도 세계 부동산시장의 높아진 가격 상승 상황을 이해할 수 있습니다. 한국부동산도 지난 2014년 이후 정부가 경기 부양을 위해 저금리 기조 및 대출 규제 대폭 완화, 가계대출 규모 증가를 통해 부동산가격 상승을 이끌어 일조해 왔습니다.

이렇게 현재 부동산 시장과 사례를 살펴보았는데, 이를 미루어 판단할 때 지금 시점의 각 부동산 시장 주체들은 경제/부동산 시장의 위기 가능성을 고려한 연착륙 전략이 필요할 것으로 봅니다. 이를 위해 항상 시장 변화를 모니터링하고, 주택대출 구조를 안정적으로 전환하는 보수적인 전략을 고려해야 합니다.

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국내 부동산 붕괴는 아직 이른 상황

개인적인 시장 모니터링 및 전략은 꾸준히 고민해야 합니다

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주식, 금, 부동산 등 주요 자산 가격을 예측하는 것은 ‘신의 영역’에 속한다는 말이 있습니다. 이것은 세계 최고의 경제 전문가들이 모여 있는 미국 월가에서 나온 격언으로서, 지금 부동산 시장 상황에도 통용될 수 있습니다. 향후 부동산시장의 예측은 신은 영역에 속할 만큼 여러 변수가 복잡하게 얽혀 있으며 여러 리스크가 부각되는 상황이라는 것을 인식하여 신중한 접근을 해야 할 것입니다.