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금융

내 땅이 개발 지역이 됐다고?! 보상 많이 받는 3가지 전략


최근 정부의 제 3기 신도시 및 사회간접자본(SOC)개발 지역이 발표되면서 해당 토지 소유자들의 관심이 집중되고 있습니다. 3기 신도시 및 정부의 사회간접자본사업(SOC)개발을 위한 예비타당성 면제지역은 큰 규모 및 넓은 사업면적으로, 사업을 위한 토지 수용 여부 혹은 수용 시 보상금에 대한 관심이 높기 때문입니다. 오늘은 대규모 국책사업에 따른 토지 수용 시 알아 두어야 할 자산관리 전략과 토지 수용에 관한 전략을 알아보겠습니다. 



▶ 정부 주도 대규모 개발사업 발표로 토지 수용 시 자산관리전략 필요


3기 신도시 지역은 6곳으로서 중소 규모 택지지구까지 포함해 30만 가구로, 아직 감정 평가 진행 전으로 보상 규모는 정해지지 않았지만 약 30조로 예상됩니다. 이 사업은 2020년 ~2021년에 보상에 착수할 것으로 보고 있습니다. 

2019년 예비타당성 면제 사업으로 발표한 사회간접자본(SOC)개발 역시도 20조 원 가량의 사업으로, 사업지역이 23곳이나 됩니다.  2029년까지 순차적으로 추진돼 향후 10년간 연평균 1조9천억 원의 국비가 투입되며, 2019년~2024년 국가재정운용계획 수립에도 반영해 중장기적으로 추진이 예정되어 있습니다.

 



이에, 2020년 이후 이들 사업이 본격 시행되면서 토지 수용이 본격적으로 진행될 것으로 예상되는데, 대상 사업지역의 토지 소유자들은 토지 수용 시 접근 포인트를 사전에 알아 둠으로써 향후 내 땅의 가치를 높게 인정받는 데 도움이 될 수 있습니다. 



▶ 토지소유주, 토지 보상을 위한 수용 절차 이해 중요!


사실 우리 법은 사유재산일지라도 법률에서 정한 일정한 공익사업을 위해서 개인의 재산권 행사를 제약하는 것을 허용하고 있습니다. 이런 이유로 사업이 속한 토지 소유자들은 대상 토지 보상을 극대화하기 위해서 혹은 사업지 인근 토지의 효율적 자산관리를 위해서 수용 및 보상에 대한 절차를 잘 이해하고 있어야 합니다.



 

현재 3기 신도시 및 일부 SOC 사업지는 지구지정을 마치고 감정평가를 진행 중입니다. 감정평가 결과에 따라 보상금을 산정하고 현 토지 소유주에게 보상계획을 열람 및 공고하여 강제 수용 협의를 진행하는 것이지요.


사실 토지 보상의 기준은 형식적인 지목이 아니라 실제의 토지 이용현황을 기준으로 하고, 불법으로 토지형질을 변경한 경우에는 당연히 형질변경 없는 원래의 토지 상태를 기준으로 하게 됩니다. 이런 보상기준에도 사업시행자와 토지 소유주와 원만한 협의는 쉽지 않습니다. 이렇게 협의가 이루어지지 않을 때 강제수용 절차가 진행되는 것입니다. 토지소유자는 강제수용단계에서 “수용재결”이나 “이의”를 신청할 수 있습니다.


이때 사업시행자는 토지수용위원회가 수용재결에서 정한 수용개시일까지 법원에 보상금을 공탁해야 하는데, 토지 소유자는 보상금액에 불만족으로 이의를 제기한다고 하더라도, 이자 수입을 고려한다면 공탁된 보상금을 빨리 받는 것이 유리합니다. 다만, 앞으로 재결 시 불복을 제기할 자격을 확보하기 위해 법원의 공탁금 수령 시에 반드시 “이의를 유보하고 수령함”이라고 기재할 필요가 있습니다. 


그리고, 토지소유자의 이의신청에 따른 수용재결은 다시 중앙토지수용위원회에서 받게 되는데, 보상금액의 증액 여부는 새로 실시하는 감정평가금액에 따라 결정됩니다. 이 단계에서도 토지수유주가 보상금액에 만족하지 않는다면, 법원에 보상금 증액청구라는 형태로 행정소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 토지소유주는 법원이 법원에서 지정한 감정평가기관 감정 내용을 일반적으로 그대로 인정한 사례가 많았다는 것을 고려해야 합니다. 감정평가 시 평가요인들에 대한 가로조건· 환경 조건· 획지조건· 행정 조건 등의 비교는 구체적이고 전문적인 사항이기 때문입니다. 물론 각 단계를 거치면서 보상비용이 증가하는 경우도 있습니다. 하지만, 토지소유주는 소송비용· 감정 비용 등을 고려하여 진행 여부를 신중히 검토해야 하지요. 



▶ 토지 수용 시 알아 두면 좋은 보상 전략 3가지


이에 토지 소유자들은 이러한 토지 수용 절차를 고려 시 토지 수용에 대한 전략을 사전에 준비할 필요가 있습니다. 



 

첫째, 토지소유자는 감정평가 시 본인 토지 내에 보상금을 높일 수 있는 포인트가 있는지 파악할 필요가 있습니다. 토지소유자는 두 필지 이상 연접한 필지 보유 시 일단지 개념을 적용해 평가금액을 높일 수 있으며, 사업 구역 내에서 영업하고 있었다면 영업보상, 토지 안에 도로가 있다면 도로의 역할을 잘 설명함으로써 보상액을 극대 할 수 있습니다. 주택용 건물은 이주 정착비, 주거 이전비, 이사비 등을 받을 수 있습니다.


둘째, 상황에 따라 공감정 전에 사감정을 받아 놓는 것도 보상금 높이는데 도움이 될 수 있습니다. 이런 국책 사업에서 토지 수용보상금 책정은 원칙적으로 법원이 혹은 수용재결 또는 이의재결 단계의 위원회에서 지정한 감정평가업자가 한 감정평가를 기준으로 금액이 정해지게 됩니다. 사감정을 통해 미리 정상적인 가격을 받아 놓는다면, 공감정시 더 낮은 가격 평가를 예방하는 효과가 있습니다. 사감정도 공감정과 비슷한 시점을 기준으로 평가하기에 무시할 수 없는 이유가 되는 것이지요. 


마지막으로는 토지 보상 관련 전문가 상담이 중요합니다. 보상금의 종류, 내가 청구 가능한 보상금, 보상 절차에 따라 지방토지수용위원회·중앙토지수용위원회·행정소송까지 거쳐 보상금을 올리는 단계별 상담이 이루어진다면 토지 수용 시 자산관리 전략을 세우고 실수를 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.




대규모 국책사업, 토지소유자라면 

보상 극대화 전략에 관해 미리 준비하는 것이 유리합니다




이렇게 대규모 국책사업에 따른 토지 수용 시 토지소유자들의 보상 극대화 전략에 대해 살펴보았습니다. 속담 중에 가물에 돌 친다는 말이 있습니다. 물이 없는 가뭄에도 도랑을 미리 쳐서 물길을 낸다는 뜻으로 무슨 일이든지 사전에 준비를 해야 함을 비유적으로 이르는 말입니다. 그동안 보유했던 대상 부동산은 내게 유용한 자산이었지만, 그 자산의 정적한 가치를 토지 보상에서 인정받기 위해서는 사전에 전체적 토지 수용 프로세스 이해와 보상 전략이 필요하다는 점을 꼭 기억하세요.  



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이덕수