2019년이 얼마 남지 않은 지금, 국내외 여러 기관은 내년, 그리고 그 이후의 부동산 시장을 전망하고 있습니다. 그 중 한국개발연구원(이하KDI)과 건설산업연구원(이하CERIK)의 전망은 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있는 무주택 실소유자들의 마음을 더욱 조급하게 하고 있는데요. 오늘은 KDI와 CERIK의 부동산 시장 전망과 내 집 마련할 때 고려해야 할 것들에 관해 알아보겠습니다.
▶ 내년 정부 정책 본격 적용! 부동산 시장에 미치는 영향은?
KDI는 주택착공 감소세가 지속하면 2023년경 주택공급 부족으로 주택 가격이 재 상승할 것으로 전망했습니다. CERIK 도 내년 주택가격 전망을 수도권 -0.3%, 지방 -1.2%으로 내놓으면서도, 분양가상한제 등의 정부 규제 여파로 인허가를 받고도 착공하지 않는 사업장이 늘어나면 2022년부터 입주 물량은 반 토막 수준으로 감소할 수도 있을 것으로 봤습니다. 사실, 지난 몇 년간 인기 지역의 아파트를 사들인 사람들은 적게는 수 천만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 차익을 벌 만큼 운이 좋았습니다. 그 결과 정부는 집값을 잡기 위해 17차례의 대책들을 발표해왔고 얼마 전에는 분양가 상한제를 발표하기에 이르렀지만, 무주택 실소유자들이 서울에서 내 집 마련 꿈은 여전히 멀기만 한 것이 현실입니다.
이에 무주택 실수요자들이 내 집 마련 꿈을 이루기 위해 내년 주택 시장은 어떠한 특징을 가졌는지 이해할 필요가 있습니다. 성공적인 내 집 마련을 위해서는 그 시장의 특징을 파악해 나의 상황에 맞게 접근하는 전략이 중요하기 때문입니다.
내년 부동산 시장은 민간택지 분양가상한제 적용을 비롯한 정부 정책이 본격적으로 적용되어 분양시장뿐만 아니라 재건축시장과 기존 주택시장까지 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 민간주택 분양가상한제는 이미 27개 동이 지정 발표되어 해당 지역뿐만 아니라 서울 전 지역 집값에 영향을 미치고 있습니다. 내년 본격적으로 분양가상한제 적용 단지들이 시장에 나온다면 집값 안정과 높은 청약가점을 보유한 실수요자들에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 희망을 주는 긍정적 효과가 예상됩니다. 하지만, 로또 분양 당첨을 꿈꾸는 이들로 대기수요가 증가해 더욱 치열한 분양시장이 될 것입니다.
전국의 청약통장 가입자가 2,500만 명 이상·서울 가입자가 654만 명이 나 되지만, 서울 아파트 공급량은 연간 5만 가구 수준으로 일반 분양분은 절반도 채 되지 않아 치열한 분양 시장을 예고하고 있습니다. 게다가 정부는 9억 원 초과 아파트를 사거나 분양받을 때 대출을 규제한 만큼, 시세차익이 큰 아파트는 기본적으로 현금 여력이 확보되어야 합니다. 9억 원 이하 아파트 역시 주택담보대출비율(LTV) 40%면서 매입 혹은 청약 시 자금계획이 선행되어야 합니다.
내년 부동산시장에서도 GTX(Grand Train Express: 수도권 광역급행철도, 이하 GTX), 예비타당성 면제지역에 대한 개발 호재 이슈가 있는 인근 주택에 대한 관심이 증가할 것입니다. 대통령이 주택을 경기 활성화에 사용하지 않겠다고 공언한 만큼, SOC 개발이 활성화될 것으로 보이기 때문입니다. 2019년은 노후 인프라 개선·생활형 SOC 등 내수 진작을 위한 건설 투자 방안이 다수 발표되었고, 2020년 이후 차곡차곡 계획이 실행에 옮겨질 예정입니다. 정부 전체 SOC예산은 22.3조 원으로 올해보다 12.9% 상승할 예정이어서 이를 뒷받침하고 있습니다. 인프라 부문은 물론 미래 사회 대비를 위한 도시재생, 스마트시티 등 핵심 사업들을 집행하여 내수진작 효과를 노릴 것으로 예정되어 인근에 이를 뒷받침할 배후 도시들이 무주택자들의 선택을 기다릴 것입니다.
▶ 내 집 마련 실수요자들이 고려해야 할 내년 부동산 시장 리스크
이런 이슈에도 불구하고 내년은 부동산시장은 몇 가지 리스크들은 내 집 마련 실수요자들이 고려해야 할 주요한 변수입니다. 첫째, 정부의 지속적 규제 강화입니다. 주요 지역의 지속적 집값 상승 움직임으로 정부는 계속 더 강한 정책을 내놓겠다는 신호를 보내고 있습니다. 수요를 억누르게 하기 위한 지속적 강한 규제를 예고 하는 것입니다. 정부는 초과이익환수제 및 분양가상한제등을 통해 서울의 주요 투자처인 재개발·재건축의 기대이익을 확 줄였습니다. 게다가 양도소득세 비과세 혜택 기준을 강화해 보유뿐만이 아니라 거주까지 2년을 하게끔 만들어 투자수요를 감소하게 하였습니다.
둘째, 부담을 더 하고 있는 보유세 증가입니다. 올해 부동산 보유세는 사상 최대로서 재산세를 합한 부동산 보유세수는 올해 전년 대비 2조1,000억 원가량 증가한 15조5,000억 원이 걷힐 것으로 전망했습니다. 지난해 9,000억 원 늘었던 것과 비교하면 증가세가 가파르며, 종부세도 지난해 걷힌 것(1조8728억 원)보다 약 62% 늘어났습니다. 이에, 정부는 서울 등의 집값을 잡기 위해 종부세를 강화해 왔습니다. 공시가격을 보정하는 공정시장가액 비율은 지난해 80%에서 매년 5%포인트씩 올려 2022년 100%로 만들 계획입니다. 당장 내년에 올해 오른 가격이 공시가격에 반영되는 데다 공정시장가액 비율도 90%가 되면서 종부세가 더 늘어납니다. 당장 보유세보다 양도소득세가 훨씬 크기 때문에 퇴로가 막힌 상태이지만, 고정 소득이 없는 은퇴자나 무리하게 갭투자를 한 한계 소유자들이 세금 부담을 이기지 못해 집을 팔게 되면 집값 하방 압력으로 작용 가능 합니다.
셋째, 불확실성의 증가입니다. 투자는 가장 경계해야 하는 게 바로 불확실성입니다. 국내외 경제연구소는 2020년 한국 경제성장률 전망치를 시간이 흐를수록 하향 조정하고 있습니다. OECD 및 주요 국제투자은행(IB)들의 2020년 한국 경제성장률 전망치를 올해 3월 전망 당시 2% 중반에서 9월 전망 당시 2% 초반으로 하향 조정했습니다. 현대경제연구원보고서에서 국내 내수 경기의 부진세 지속과 수출 경기 둔화가 심화한다면 2000년 한국 경제성장률은 2% 미달도 가능할 것으로 보고 있습니다. 전 세계적으로도 이미 주요 선진국들은 경기 침체를 방어하기 위해 부양정책을 단행한 결과, 낮은 금리와 증가한 정부 부채로 인해 향후 통화 및 재정정책 여력이 제한적일 것으로 예상했습니다. 이러한 대내외 경제의 불확실성은 부동산가격에도 영향을 미쳐, 하방 압력으로 작용할 수 있습니다.
▶ 2020년 내 집 마련을 위해 알아 두어야 할 전략 세 가지!
이러한 내년 부동산 시장의 특징을 고려할 때 2020년 내 집 마련 전략은 수요자의 상황에 따라 다음과 같은 전략을 세울 필요가 있습니다.
첫째, 높은 청약가점을 보유한 무주택 실수요자는 인기 지역을 적극적으로 모색할 필요가 있습니다. 다만, 분양가 상한제 이후 청약시장이 점점 치열해지고 있어 녹록지 않은 상황입니다. 이미 분양가 상한제 예고만으로 청약가점 버블이 확산하여 10점 이상 상승해 있어 인기 지역은 70점에 가까운 점수를 확보하고 있어야 합니다. 올 하반기 서울에서 평균 분양한 4개 단지의 평균 가점은 61.8점입니다.
2015년 4월 분양가 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 적용되었던 비교적 최근 분양 단지 중 막대한 차익을 낸 단지의 사례가 있기에 청약점수가 높은 실수요자라면 잘 준비할 필요가 있습니다. 서초동 래미안에스티지, 공덕동 공덕파크자이, 답십리동 래미안위브 등은 당시 사실상 분양가상한제를 적용받았으며, 분양가 대비 아파트 가격은 2배 이상 상승했습니다.
둘째, 청약점수가 낮은 실수요자 중 신혼부부·다자녀가구 등이라면 정부 특별공급 주택을 노리는 전략이 필요합니다. 특별공급은 일반공급대상자들과 경쟁을 하는 것이 아니고, 대상자들과 경쟁을 하기에 상대적인 가점이 낮고, 정부가 작년 특별공급 물량을 2배 늘려 당첨 기회가 커졌기 때문입니다. 사실, 특별공급은 일반공급과는 별개로 정책적으로 배려가 필요한 사회계층을 위한 제도입니다. 하지만 지원조건 자체가 까다로워 면밀한 검토가 필요합니다. 신혼부부들은 혼인 신고일 기준 7년 이내 무주택자이고, 주택청약저축에 가입한 상태이며, 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득(1순위의 경우 외벌이 100% 이하, 맞벌이 120%)기준을 충족해야 합니다. 이렇게 까다로운 조건에도 전용 84㎡ 이하 민영주택에만 신청할 수 있으며, 투기과열지정지역 중 9억 원 이상 지역은 특별공급에서 제외됩니다. 게다가, 특별공급은 당첨 횟수가 1세대당 평생 1회로 제한되기에 신중해야 합니다.
셋째, 위에 해당하지 않는 무주택 소유자라면 기존 신규 주택을 매입하는 전략도 괜찮아 보입니다. 건설산업연구원의 보고서에 따르면 5년 내 준공된 서울 시내 신규아파트는 2020년 10% 수준임에도, 서울 준공이 감소하고, 신축 아파트 재고가 지속적으로 감소한다면 2023년에는 6.2%로 급감할 것으로 예상하고 있습니다. 신규 공급된 아파트마저 시중 거래가격대비 80%이하로 청약 매입하게 되면 분양권전매 기간이 10년에 달하게 되어, 희소성이 증가할 것입니다. 물론 서울에 신규 주택이 공급된 지역은 뜨거나 뜰 전망이 있는 지역으로서 이미 많은 사람들의 관심으로 높은 가격을 유지하고 있습니다. 이에 호재가 있는 대체 지역을 찾는 것도 한 방법으로 GTX(광역도시철도), 신안산선 등 인근 지역들로 서울과 접근성이 있고 호재가 있는 가성비 있는 대체지역을 고려하는 것도 한 방법이 될 것입니다.
“2020부동산 시장은 정책이 본격적으로 적용되어 분양시장뿐만 아니라 재건축, 기존 주택시장까지 직간접적으로 영향을 받을 것으로 예상됩니다.”
이렇게 2020년 무주택 실수요자들의 내 집 마련 전략을 알아보았습니다. 내년에도 많은 이슈들과 리스크들이 산재해 있지만, 결국 2020년 행복한 내 집 마련 꿈의 실현은 다양한 정보를 바탕으로 실현가능한 목표를 세우고 실행하는 능력에 달려있을 것입니다.
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