상가건물의 임대인과 임차인이라면 꼭 알아야 할 법이 있습니다. 바로 ‘상가건물 임대차보호법’인데요. 상가건물 임대차보호법은 상가 건물을 임대, 임차할 경우 민법에 대한 특례를 규칙으로 정하여 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 돕는 데 목적이 있습니다. 상가건물 임차인을 보호한다는 측면만 부각됐으나, 사실 임대인 입장에서도 꽤 신경 써야 하는 문제입니다. 노후 준비로 상가에 투자해 임대수익을 챙기려는 사례가 많아 주의를 필요로 하기 때문이죠.
▶ ‘환산보증금’ 한도 상향
오늘은 4월부터 개정된 상가건물 임대차보호법의 주요 내용에 대해 알아볼까 합니다. 개정안에 따르면, 상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 정하는 기준인 ‘환산보증금’ 기준액을 대폭 인상한 것인데요. 환산보증금은 법의 적용 범위를 정하기 위해 보증금에 월세 환산액(월세X100)을 더한 금액으로, 상가건물 임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 환산보증금 액수가 법령에서 정한 일정 금액 이하일 경우 적용됩니다. 개정안에서는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차계약의 경우, 보증금 증액 요청 시 5% 보증금증액 상한 규정이 적용되지 않습니다.
이렇게 산정된 환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우, 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 ① 우선변제권, ② 임대료인상률 상한 제한, ③ 묵시적 갱신, ④ 임차권등기 제도 등의 적용을 받게 됩니다.
「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 규정한 지역별 보증금 상한액은, 이번 시행령 개정을 통해 서울의 경우 기존 6억 1천만 원에서 9억 원으로, 부산과 수도권 과밀 권역은 5억 원에서 6억 9천만 원으로 규정하는 등 지역별 보증금 상한액이 크게 인상되었습니다.
예를 들어, 서울에 보증금 2억, 월세 500만 원인 상가를 임대할 경우 환산보증금은 7억 원[2억 원+(500만 원×100)]으로, 과거에는 연 5% 임대료 인상 상한율의 제한을 받지 않았지만, 4월 2일 이후에는 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 우선변제권, 임대료 인상 상한률 등의 적용을 받게 됩니다.
다만, 상향된 지역별 보증금 상한액 규정은 2019. 4. 2. 이후 체결되거나 갱신되는 상가 임대차계약부터 적용된다는 점에 유의할 필요가 있습니다.
▶ 환산 보증금 한도와 무관하게 적용되는 규정 3가지
「상가건물 임대차보호법」에는 상가임차인의 폭넓은 보호를 위해 환산보증금의 한도와 무관하게 적용되는 규정도 있습니다. 대표적으로 상가임차인의 대항력, 계약갱신요구권, 임차인의 권리금 회수 기회의 보호 등입니다.
상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 효력을 의미합니다. 매매, 증여 등으로 임차 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차건물에서 영업할 수 있는 권리죠. 상가 임대차는 등기를 하지 않더라도 ①상가건물을 인도받고 ②사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다(법 제3조).
또한, 임차인은 임대인에 대한 계약갱신요구권이 있습니다. 즉, 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(법 제10조 1항). 그러나, 임차인의 계약갱신요구는 제한 없이 인정되는 것이 아니고, 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.
이번 개정안으로 적용되는 내용 가운데 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정도 환산보증금 초과 여부와 무관하게 적용되는 내용입니다.
상가 건물 임대차 계약 시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있는데요. 상가건물에서 영업할 때 시설이나 비품 등을 사용하는 것에 대한 대가로, 신규 임차인이 기존 임차인에게 주는 것입니다. 이때, 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이 종료되기 3달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(법 제10조의4). 그런데 이번 개정안에서 기존 3개월이던 회수 기간을 6개월 전부터 보호받을 수 있도록 기간을 확대하여 권리금 회수 기회를 더 보장한 것이죠.
이처럼 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 상한을 초과하지 않는 임대차에 적용되는 것이 원칙이지만, 이와 무관하게 적용되는 규정도 많아 상황에 따른 구체적인 검토가 요구됩니다.
▶ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 분쟁 조정제도 마련
이번 시행령 개정을 통해 4월 17일에는 대한법률구조공단의 6개 지부에 상가건물임대차 분쟁조정위원회가 설치되었습니다. 법률구조공단에서는 주택임대차의 분쟁에 대해서만 심의·조정했는데 이번 상가건물임대차 분쟁조정위원회 설치로, 상가 임대차와 관련된 분쟁의 신속한 중재와 조정을 통한 해결을 기대해볼 수 있을 것입니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회는 차임 또는 보증금 증감에 관한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 임차상가건물 반환 분쟁, 임차상가건물의 유지·수선의무, 권리금에 관한 분쟁 등에 대한 분쟁을 심의·조정할 수 있고, 그밖에 다양한 분쟁 상황에 대하여 해결책을 제시할 수 있게 됩니다.
상가건물임대차분쟁조정위원회가 제시하는 조정안을 받아들이는 것은 분쟁당사자들의 의무사항은 아니고 선택에 달려있는데요. 조정위원회의 조정안을 당사자들이 수락하는 경우는 조정이 성립되고, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의를 하는 경우에는 별도의 법원 판결 없이도 금전의 지급 또는 건물의 인도 등 강제집행을 할 수 있어 더욱 신속한 해결이 가능할 것으로 보입니다.
지금까지 한화생명과 함께 4월부터 달라지는 ‘상가건물 임대차보호법’에 대해 알아보았습니다. 상가 임대차는 소상공인의 생계와 밀접한 관련이 있는 만큼, 자신의 권리를 지키기 위해서 법률의 주요 내용과 개정사항을 잘 숙지할 필요가 있겠습니다.
