작년 9.13부동산 대책 발표 후 6개월이 지난 지금 대구·광주·대전광역시 등 일부 지역을 제외한 지방 주택시장은 공급과잉에 따른 미분양 우려와 전셋값·매매가격 하락, 큰 폭의 거래량 감소를 겪고 있습니다. 분양시장도 예외는 아닌데요. 분양시장은 지난 1월 아파트 청약 결과를 살펴보면 전국 26개 아파트 1만 1140구가 가운데 8개 사업지에서 미분양이 발생했습니다. 즉, 10개 사업지 중 3개 사업지가 청약 미달을 기록했고, 미분양 사업지 8개 중 3개가 수도권 사업지라고 합니다. 순위 내 청약 마감에 성공한 아파트별 평균 청약 경쟁률도 최저 1.12대 1에서 최고 34.96대 1로 청약 선호도가 양극화되는 상황이죠. 실 수요자로 재편된 분양시장은 어떻게 접근해야 할까요?
▶ 9·13대책 이후 청약제도 변경사항
당나라 시인이 쓴 왕소군의 글 중 가장 잘 알려진 ‘춘래불사춘’이란 구절이 있습니다. ‘봄이 왔지만, 봄 같지가 않구나.’라는 의미로, 최근 부동산시장의 분위기를 잘 표현한 구절로 회자되고 있는데요. 이런 일련의 주택 시장 분위기와 다르게 분양시장은 무주택 실수요자들에게 내 집 마련의 기회로 작용하고 있습니다. 분양시장이 올 1월에만 약 30%의 사업지의 청약이 미달되어 주의가 필요하지만, 여전히 선호도가 높은 일부 수도권 지역은 장기적으로 가격 경쟁력이 있기에 선호되는 것도 사실입니다. 게다가, 9.13부동산 대책 발표 이후 후속 조치로 ‘주택공급규칙 내용’이 개정되어, 유주택자의 청약 당첨을 원천적으로 차단하고 무주택자에게 혜택을 주는 방향으로 전환되었기 때문입니다.
이번 청약 개편에서 가장 눈에 띄는 것은 유주택자의 신규 주택 당첨 가능성이 낮아졌다는 것입니다. 일반적으로 민영주택의 공급 방법은 추첨제와 가점제로 나뉘는데, 이번 제도개선 이후에는 투기과열지구·청약 과열지구 및 수도권·광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정 시 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 남은 25%의 잔여 주택을 무주택자와 기존 주택 처분을 승낙한 1주택 실수요자에게 우선 공급하게 했습니다. 이후 남는 주택이 있는 경우에 유주택자에게 공급되는 방식입니다. 추첨제 대상 주택 대부분을 무주택자에게 우선 공급하게 함으로써, 무주택자 청약 시 혜택이 강화된 것이죠.
▶ 아파트 분양권과 입주권 소유자도 주택소유자?
앞으로 아파트 분양에 당첨(분양권), 혹은 조합원 입주자로서 선정된 지위(입주권)를 얻었다면, 주택을 소유한 것으로 보는 것이죠. 즉, 계약을 체결했거나 분양권이나 입주권을 매수해 매매 잔금을 완납한 날로부터 유주택자로 분류됩니다.
또한, 주택을 소유한 직계 존속은 부양가족 청약가점 대상에서 제외된다는 점도 개정안의 주요 내용입니다. 그동안 비교적 여유 있는 부모 집에 함께 살면서 부양가족 점수를 받아 형평성 문제가 제기되었던 ‘금수저 청약’도 11월 이후 부모 중 한 명이라도 주택을 보유하고 있으면 청약 가점 대상에서 빠지게 됩니다.
또한 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외되고 기존 주택 처분 조건으로 추첨제 아파트를 공급받는 1주택자는 입주 가능일로부터 6개월 이내에 반드시 기존 주택 처분을 완료해야 합니다.
이렇게 현 정부에서 일관성 있게 청약제도를 유주택자의 청약 당첨 기회를 제한하고, 무주택 실수요자에게 혜택을 주는 방향으로 변경되었습니다.
이런 분양시장 상황에서 변경된 정부 주택공급정책안으로 올해부터 청약시장은 미계약분 물량 증가·고분양가·인기 분양지역 등 양극화 특징을 가질 것으로 판단됩니다. 주택 공급 규정 개정에 따라 부적격 처리자 증가로, 인기 지역 청약 미계약분 물량 증가 가능할 것입니다. 인기 청약지역인 규제지역은 분양가 9억 원이 넘을 경우, 중도금 집단대출이 어려울 수 있는 만큼 높은 경쟁률에도 불구하고 미계약 사례가 발생할 가능성이 높은데요. 지난해 인기청약 지역임에도 서초구 래미안 리더스원 26가구, 서울 동대문 ‘e편한세상 청계센트럴포레’ 60가구 등 미계약 잔여분이 이를 증명하는 것이죠.
그리고, 최근 신규분양 때마다 주목받던 ‘로또 아파트’ 대신 주변 시세와 비슷한 고분양가 논란입니다. HUG(주택도시보증공사)는 1년간 인근 분양한 아파트 분양가의 100% 혹은 인근 시세의 110% 이내로 분양가를 산정하지 않으면 분양보증을 거절하는 방식으로 고분양가를 제한했습니다. 그러나, 지난해 연말부터 수도권 대부분의 신규 물량 분양가가 주변 시세 수준으로 책정되고 있는데요. 지난해 12월 경기도 판교에서 분양한 ‘힐스테이트 판교 엘포레’에 이어 연초 동대문구 ‘e편한세상 청계 센트럴포레’’, 광진구 ‘e편한세상 관진 그랜드파크’, 서대문구’ 홍제역 해링턴 플레이스’ 등 주변 시세와 비슷한 가격에 분양된 것이 그 예로서, 청약자는 이런 주변 시세와 비교하여 청약에 나설 필요가 있습니다.
게다가, 각종 호재 및 가격경쟁력 있는 분양지역과 그 외 지역의 차별화는 지속될 것으로 보입니다. 청약 경쟁률 감소 및 미달 단지에도 불구하고, 중도금 대출되는 아파트에 대한 경쟁률·분양가격·청약가점 하한선은 여전히 높기 때문입니다. 최근에는 도로·지하철·GTX 등 설치계획과 관련한 정부의 예비타당성 면제지역마저 발표되면서 그 인근 지역 분양단지의 열기를 더하고 있습니다.
▶ 분양시장 특성으로 보는 청약 접근 TIP
이러한 올해 분양시장의 특성을 미루어볼 때, 청약자는 다음과 같은 접근 전략을 고려할 수 있습니다.
1주택 교체 수요자라면, 계약금 마련에 실패한 인기 청약지역 내 미계약분의 접근을 고려할 필요가 있습니다. 서울 인기 지역의 아파트 분양가는 9억 원 이상의 물건이 많기에, 현금을 보유한 1주택 교체수요라면 청약통장도 필요 없을뿐더러 주변 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 기회로 활용할 수 있기 때문이죠. 1주택자가 기존 주택을 처분하겠다는 조건을 걸고 청약에 당첨되면 입주일로부터 6개월 이내에 기존 집을 매각해야 해야 하는데요. 이를 어기면 3년 이하의 징역 및 3,000만 원 이하의 벌금을 부과받게 됩니다. 이는 청약통장 불법 매매·분양권 불법 전매와 비슷한 처벌 규모인데, 미계약분의 매입은 이런 부담에서 벗어날 수 있습니다.
고분양가가 지속된다면 무주택자는 신도시에 공급되는 매력적인 가성비의 공공아파트에 주목 필요가 있습니다. 위례신도시·과천지식정보타운·고양 덕은지구 등 높아진 공공아파트 비율은 LH와 SH공사가 직접 저렴하게 분양함으로써 가격 경쟁력을 높이고 있습니다. 최근에는 분양가 공시항목을 12개에서 62개로 확대하도록 법 개정이 추진되어, 향후 추가적 분양가 인하 여지를 높이고 있습니다. 신혼부부라면 신혼희망타운 청약도 좋은 전략이 될 수 있는데요. 비록 신혼부부 특별 공급은 평균소득 120%(맞벌이 130%), 순 자산 2억 5천 미만, 결혼 후 7년 미만 등 요건이 있지만, 전체 공급량 중 최대 30%(민영주택은 20%)를 차지하는 등 배정 물량이 적지 않은 만큼 이 조건에 해당한다면 충분히 매력적인 조건이죠.
서울 및 경기 등 수도권의 호재가 있는 지역에 관심을 가질 필요가 있습니다. 서울뿐 아니라 경기도 내에서도 GTX(수도권 광역급행철도)·지하철·도로 등 사회간접자본 이슈가 있는 지역의 분양 열기가 뜨겁기 때문입니다. 파주와 고양은 GTX-A노선이 들어서고, 양주와 의정부는 GTX-C노선(예비타당성 통과), 남양주에는 GTX-B노선(예비타당성 조사 중)이 예정되어, 10~20분대로 접근성이 높아졌습니다. 구리와 남양주는 지하철 8호선 연장선(별내선), 포천과 양주는 예비타당성을 통과한 지하철 7호선 연장선이 올 하반기 착공 예정되어 있으며, 경기 북부 및 인천은 제2 외곽순환도로(2025년)이슈가 있는 만큼 해당 지역도 실수요로 접근해 볼 만합니다.
투자의 달인 웨린버핏의 돈을 벌기 위해 첫째 원칙은 “절대 돈을 잃어서는 안 된다”입니다. 행복한 인생을 살아가기 위한 첫째 원칙도 “지금까지 모아온 내 집 마련 자금을 절대 허망한 투자로 잃어버려서는 안 된다.”는 기본 원칙을 지킬 필요가 있습니다. 이를 위해서는 충분히 정보를 모아, 향후 리스크가 적은 지역에 안전하게 청약하는 방법도 생각해 볼 일입니다.
