최근 1세대 1주택 비과세 관련 요건이 강화되었습니다. 세테크를 하려면, 개정된 세법을 정확히 알고 미리 준비해야 할텐데요. 내년부터는 고가(양도가액 9억 초과) 1주택자의 장기보유특별공제 요건이 강화되어 최대 80% 공제율을 적용 받으려면 2년 거주요건이 추가됩니다. 또한 내후년부터는 1세대 1주택 양도세 비과세의 필수 요건인 보유 기간을 2년으로 판단 시 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터만 보유 기간을 기산하도록 개정되었습니다. 오늘은 예시를 통해 달라진 1세대 1주택 비과세 요건 개정사항을 알아보겠습니다.
▶고가 1주택 장기보유특별공제 80% 2년 거주 요건 충족해야 가능
현행은 고가(실거래가 9억 원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유 기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제 적용을 시행하고 있습니다. 하지만 2020년 1월 1일 이후에는 장기보유특별공제를 적용받으려면 특정 요건을 충족해야 하는데요. 바로 고가 1주택자는 2년 이상 거주한 경우만 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용되며, 2년 미만 거주 시 일반 장기보유특별공제(15년, 최대 30%)가 적용됩니다.
9억이 넘는 고가주택을 처분할 경우 양도차익 중 양도가액 대비 9억 비율만큼은 비과세이지만 9억 초과분은 양도소득세가 과세합니다. 그러나 1주택이라는 특별한 사유로 보유 기간에 따라 아래와 같이 장기보유특별공제가 적용됩니다. 양도소득세 장기보유특별공제는 현재 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제율과 일반 장기보유특별공제율 두 가지가 있습니다.
위와 같은 장기보유특별공제율이 고가 1주택일 경우 1세대 1주택에 해당하는 공제율이 적용되지만, 내년 이후에 양도할 경우에는 최소 2년 거주한 사실이 있어야 적용됩니다. 그렇지 않으면 우측의 일반 장기보유특별공제율이 적용되는데요.
사례를 보시겠습니다. 1세대 1주택자이며 취득가액 5억 원, 10년간 보유했고, 양도가액은 15억 원, 2년 이상 거주했을 경우와 그렇지 않을 경우 양도소득세 차이를 살펴보면, 2년 이상 거주했으면 1,472만 원만 내면 되지만, 2년 미만으로 거주했으면 세금이 무려 1억1,176만 원임을 알 수 있습니다. 고가주택은 2년 거주 여부가 장기보유특별공제율 차이로 양도소득세에 엄청난 영향을 미치는 것을 알 수 있죠. 시행 시기는 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 확정되었습니다.
▶ 1주택 비과세 요건 中 2년 보유 요건은 다주택 기간 제외
1주택 비과세 관련한 개정사항이 또 있는데요. 이번에는 양도가액 9억이 넘는 고가주택이 아닌, 가격에 상관없이 전국의 모든 주택에 해당하는 사항입니다. 1세대 1주택 양도세 비과세의 필수 요건인 보유 기간을 2년으로 판단 시 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터만 보유 기간을 기산하도록 개정될 예정입니다.
현행은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도소득세가 비과세됩니다. 그러나 개정사항에 따르면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유 기간 2년을 기산합니다.
이해하기 쉽게 위의 사례를 들어 살펴보면은 현재는 A주택과 B주택을 처분하고 바로 다음날 C주택을 처분해도 C주택은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 그러나 내후년부터는 A주택과 B주택을 처분하고 C주택을 1주택만 있는 상태에서 최소 2년은 더 보유해야 C주택에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 시행 시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 개정안이 확정되었습니다.
주택 투자의 최고의 절세 테크닉인 1세대 1주택 비과세의 개정된 사항을 꼼꼼히 체크하시고 전략을 잘 세워서 포트폴리오를 구성하는 것이 필요합니다. 좀 더 자세한 사항은 절세 전문가와 함께 상담하실 것을 권유드립니다.
