벌써 2019년을 한 달여 앞두고 있습니다. 올 한 해의 부동산 가격은 관련 이슈가 나올 때마다 롤러코스터처럼 반응했죠. 정말이지 다사다난이란 사자성어가 어울리는 시간이었습니다. 2019년에도 여러 이슈들로 부동산 시장의 변동이 클 것이라 예상됩니다. 지난 1년간 부동산 시장에 어떤 변화가 있었는지 살펴보고 향후 부동산 시장 변수와 접근 전략에 대해 알아보겠습니다.
▶2018 주택시장 동향 분석
2018년에는 서울 지역의 상승 기조에도 불구하고 전국 주택 시장의 가격·거래·공급이 하락하였습니다. 1~10월 간 매매 가격을 살펴보면 수도권은 3.45% 상승하고 지방은 0.81% 가량 하락하여, 부동산 가격의 지역별 양극화가 지속된다고 볼 수 있겠는데요.
수도권은 재건축·재개발 등 도심 재정비 사업과 정부 정책 및 투자 수요가 가격 상승의 주된 요인으로 작용했습니다. 4월 1일 이후 다주택 보유자를 대상으로 양도소득세 중과가 진행되면서 부담을 느낀 주택 보유자들이 시장의 매도물량을 감소시켰습니다.
하지만 자산가들에게 주택임대사업자 절세 혜택이 본격적으로 부각되자, 규제 대상인 인기 지역의 매수가 증가하면서 가격이 올랐습니다. 게다가 투기 수요까지 가세해 주택 상승세를 견인하며 주택 가격이 거칠 것 없이 상승했습니다. 이에 정부는 9.13대책 이후 주택임대사업자의 혜택을 축소했는데, 종부세 강화 및 대출제한 등으로 수요 억제 정책을 강화했습니다. 이후 수도권 매수 수요가 급감하며 현재 인기지역도 하락세로 전환된 상황입니다.
지방에서는 많은 지역이 산업 침체 및 공급량 증가로 부동산 가격의 지속적 침체 국면을 맞았는데요. 전국 하락률 상위 지역이 조선업 등 산업 침체된 창원・ 울산 등에 집중되는 상황입니다. 건설산업연구원 자료에 따르면 2019년도에는 입주 물량도 연이어 높은 수준을 유지할 것으로 판단하고 있습니다. 일단 아파트 입주 물량은 41만 가구로 전년 대비 9% 감소했지만, 여전히 많은 물량입니다. 전국 아파트 입주 물량은 2018년 45만 세대, 2019년 약 41만 세대, 2020년 약 38만 세대의 높은 수준으로 예상되는 만큼, 지역별 수급 불일치 지역의 주택 가격은 조정될 것이라고 짐작됩니다.
이는 박근혜 정부 시절에 건축 규제와 대출 규제가 완화되어 늘어난 분양 물량이 입 주량으로 돌아왔기 때문인데요. 개발호재가 부족한데다 입주 공급 물량까지 높은 지역은 미분양을 증가시키면서 가격 조정이 이어질 것으로 보입니다. 현재 수도권 남부 지역 중심으로 증가한 입주량 때문에 가격 하락 지역을 늘어나고 있습니다. 하지만 투자 시에는 향후 지방→ 경기→ 서울 순으로 입주량이 확대될 가능성을 고려해야 할 것입니다.
▶2019 주택시장 동향 예상은?
이렇게 올해 부동산 시장의 동향에 대해 살펴봤는데요. 향후 2019년 주택 시장에는 정부 정책뿐 아니라 가격에 영향을 미칠 여러 가지 변수들이 남아 있습니다. 이 변수에 따라 주택 시장의 방향이 바뀔 것입니다. 내년 주택 시장 주요 변수는 정부의 지속적인 수요 억제책, 유동성 제약, 주택 관련 법률 입안 등의 3가지를 들 수 있을 것 같습니다.
첫째, 정부의 부동산 규제 정책은 지속적으로 시장을 압박할 것입니다. 다주택자에 대한 양도소득세 강화 및 종부세 인상과 함께 新DTI·DSR· RTI 등과 같은 대출규제 적용으로 대출 투자가 대폭 축소되어, 주택 구매 여력이 급감할 수도 있습니다.
둘째는 정부의 유동성 제약입니다. 최근 지속적 집값 상승을 주장하던 전문가들은 가장 큰 근거 중 하나로 시중의 부동자금 1,100조원을 들었습니다. 그러나 한국의 가계부채도 약 1,500조원에 달해 우리 경제의 근심거리로 남아있습니다. 이 중 주택담보대출은 590조원으로 가계부채의 약 39%라는 큰 비중을 차지하는데요. 美 금리 인상에 이어 국내 기준금리가 인상되면 주택 담보대출 금리도 인상돼 장기적 대출 이자의 부담을 가중시키고, 대출 금리가 5%대에 진입하면 ‘갭(Gap) 투자’도 난항이 예상됩니다.
이미 긍정적이지 않은 경제 상황에도 한국은행은 11월 30일 기준금리를 인상함으로써 우려를 현실화하고 있습니다. 다만 미국의 롬 파월 美Fed의장의 금리 인상 속도 조절은 긍정적인데요. 단발성 금리인상에 그친다면 결과적으로 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것이기 때문입니다.
마지막으로 주택 시장 질서의 왜곡과 관련한 법률이 입안되어 있습니다. 특히 수도권 시장 가격은 짧은 기간 동안 큰 폭으로 상승하여 집주인의 호가담합 및 중개업자 시세 왜곡, 공동의 시세조종 행위를 의심받고 있습니다. 지금 이와 관련한 제재 방안이 국회에 계류 중인데, 법률 통과로 시장 구조가 개혁된다면 부동산 가격에 하방 압력으로 작용할 것입니다.
▶향후 부동산 투자 접근 전략 Tip!
물론 아직 부동산 시장에는 상승 여력이 남아 있습니다. 인기 지역 신축 아파트 재고량 감소, 117조원으로 역대 최고치를 달성한 시중의 부동자금, 고소득층 소득 증가, 양도세 중과세 및 주택임대사업자 등록 증가에 따른 인기 매물 부족으로 부동산 가격 재상승에 대한 긍정적 시각도 있습니다.
하지만 내년 전망은 리스크가 더 크게 부각되어 건설산연구원· 현대산업연구원·주택산업연구원 등이 대세적인 하락 조정 국면을 예상하고 있는 상황입니다. 런던, 시드니, 밴쿠버, 뉴욕 등 글로벌 선도도시 주택도 이미 하락세로 전환했고, 한국의 인기 지역 부동산도 9.13부동산 대책 이후 시들한 상황이라 이 추측이 더욱 설득력을 얻고 있습니다. 따라서 내 집 마련의 꿈이 있거나 아직 부동산 투자에 관심 있는 분들은 다음과 같은 접근 전략을 고려할 필요가 있겠습니다.
먼저 정부 정책에 따른 상품 세분화 전략을 통해 투자에 접근해야 합니다. 9.13부동산 대책 전까지 인기 지역의 “1. 전용면적 85㎡이하 2. 9억 이상 고가주택 부동산”이 이미 많이 상승한 만큼, 규제 지역 內 대형 평형 및 규제 외 지역의 수도권 SOC 호재 지역에 관심을 가질 필요가 있습니다. 임대사업자 등록 시 절세 혜택의 소멸로 중소형 아파트 투자 유인이 감소했기 때문입니다.
또한 무주택자는 다주택자의 입주권 매각 물량 및 청약 시장 활용이 유리합니다. 임대사업자 등록 기준이 강화되어 내년 이후 다주택자의 입주권 매각 물량이 증가할 가능성이 있습니다. 입주권은 공시가격이 없고 양도세 중과 비대상이지만 입주 시에는 종부세 및 양도세 중과 의무 대상이기 때문입니다. 인기 지역의 청약 시장도 사실상 분양가 상한제로 실거래 가격에서 차이가 발생하기에 높은 청약 가점을 보유한 분들은 관심을 가지셔야겠습니다.
마지막으로 부동산 환경의 리스크 증가를 감안하고 투자를 신중하게 결정해야 합니다. 특히 다주택자들의 투자 환경이 악화되어 보수적으로 접근해야 할 것으로 보이는데요. 다주택자는 확실한 물건이 아니면 추가적 주택 구입을 지양하고, 특히 9.13대책 이전 기존 다주택자는 연내 임대 주택 등록을 통한 절세 전략을 고려할 필요가 있습니다
이렇게 내년 부동산 시장과 향후 접근 전략에 대해서 알아봤는데요. 내년 부동산 시장은 지속적으로 리스크가 증가할 것입니다. 투자자들은 꼼꼼히 살펴보고 역발상의 창의적인 생각으로 부동산 시장에 접근하기를 추천합니다.
