정부가 서울 지역 집값 안정화를 위해 발표한 3기 신도시 조성 계획에 투자자의 관심이 집중되고 있습니다. 그동안 투기 수요 억제 차원의 규제 방안이 주를 이루었던 정책과 달리 이번에는 서울 주택 공급 부족을 고려한 9·21 수도권 주택 공급 확대 정책을 발표하면서 정부는 정책적 전환을 달성했는데요.
이번 공급 방안은 수도권 공공택지 확보로 30만 호 추가 공급, 신혼희망 타운 조기 공급, 도심 내 주택 공급 확대입니다. 정부는 수도권 주택 공급 확보방안 중 3기 신도시 4~5곳 조성 계획을 발표하였습니다.
3기 신도시의 위치는 아직 미정입니다만, 서울 중심부에서 10~20km 이내로 가까운 1기 및 2기 신도시 사이의 지역에 공급될 것으로 밝혀졌습니다. 또한 과거 건설된 1·2기 신도시와 같은 수백만 평 규모의 대형 신도시가 아닌, 100만 평 규모 및 지구당 4만∼5만 가구 미니 신도시 조성을 계획 중입니다.
부동산 시장에서는 이미 신도시 예상 지역이 거론되고 있습니다. 부동산시장 內 예상 후보지는 과거 보금자리 주택 지구 지정 후 해제된 광명 시흥지구, 하남 감북지구, 성남 서울공항, 고양시 화전동과 장항동 일대, 김포시 고촌읍, 남양주, 구리 토평 등입니다.
▶투자자들의 핫 플레이스, 신도시 건설
인구 10만 명 규모의 신도시 조성 시, 2기 신도시 중 위례나 판교 신도시 정도의 규모로 예상되면서 투자자를 설레게 하는데요. 그간 역대 정부의 신도시 공급은 급등하는 서울 주택 가격 안정 수단인 동시에 투자 대상이기도 했기 때문입니다.
가령 노태우 정부의 1기 신도시(200만 호 건설), 참여 정부의 2기 신도시도 당시 서울 지역의 부동산 가격 상승으로 인하여 조성되었습니다. 그 결과 ‘90년대 노태우 정부 200만 호 건설로 탄생한 1기 신도시는 일산, 평촌, 산본, 중동, 분당 등의 5곳입니다. 이중 분당은 강남 접근성 및 탄천 주변의 우수한 주거환경으로 투자자들의 사랑을 받아왔습니다.
참여 정부 때 건설된 2기 신도시는 광교, 화성, 동탄, 김포한강, 파주 등인데요. 이 중 판교는 공공택지 및 분양가 상한제 적용에 따라 가장 높은 수익을 거둔 지역으로 뽑혀 신도시 ‘로또‘ 투자의 상징이 되었습니다. 당시 판교 분양 가격은 분당의 절반 수준에 불과했지만, 현재 주택 가격은 30%나 높은 상황입니다. 이렇게 강남 인근에 건설되는 신도시의 '불패신화’ 인식이 심화되면서 3기 신도시 투자에 대한 기대가 높아지고 있습니다.
일반적으로 신도시 주택 청약은 공공택지 공급으로 진행되기 때문에 높은 시세 차익을 누릴 수 있습니다. 공공택지 공급 주택은 주택법 규정에 의해 분양가격 규제 대상이며 원가(택지비, 건축비)를 근거로 분양가가 산정되는 만큼, 주변 집값이 많이 오를 경우 수억 원대 시세차익이 날 수 있는 것이지요.
신도시 인근의 토지 소유자는 정부의 규제 외 지역으로 풍선 효과까지 볼 수 있습니다. 3기 신도시가 좋은 입지 및 교통 인프라를 확보한다면, 상당 기간 투기 과열 지구나 조정 대상 지역에서 제외될 것으로 예상되기 때문인데요. 그럴 경우 은행 대출 및 전매 제한 등 규제를 모두 피할 수 있기에 부동산 투자 자금이 몰릴 수 있습니다.
▶신도시 투자의 3가지 리스크
하지만, 투자는 양면성이 있으므로 신도시 투자 시에도 3가지 리스크를 고려해야 합니다.
첫 번째는 지역 주민 및 지자체·환경단체 등의 비판 여론에 따른 사업의 교착 가능성입니다. 현재 신도시는 수요 분산 효과보다 오히려 공급 과잉 부작용 부각에 대한 비판 여론이 더 크게 일고 있습니다. 게다가 3기 신도시 조성 입지 주변에 2기 신도시가 있다면 주택 수요 유출도 충분히 가능한데요. 이에 따른 집값 추가 하락이나 미분양 우려 증가로 반발도 일어날 수 있습니다. 그린벨트 해제 지역이라면 지자체와 환경단체의 갈등도 무시할 수 없지요.
두 번째는 전매 제한 기간 규정에 따라 투자 기간이 장기화된다는 것입니다. 전매 제한 기간은 기존 6년에서 8년, 거주 의무는 최대 3년에서 5년으로 늘어날 예정입니다. 청약 당첨 후 입주까지 3년이 걸리는 점을 감안한다면 차익 실현이 10년 이상 미루어질 수 있습니다.
세 번째는 반복되는 신도시의 교통 편의성 문제와 자족성 리스크입니다. 신도시는 서울지역 주택 공급 부족으로 조성되는 만큼 교통이 중요하나, 기존 신도시의 교통 인프라 확보는 입주 이후로 밀리는 경우가 많았습니다. 그로 인해 신도시 교통 인프라인 광역교통망이 확충되기 전까지 수요 확보가 어려울 수 있는데, 2기 신도시 김포ㆍ파주ㆍ양주 등이 대표적 사례입니다.
▶그렇다면 신도시 투자 전략은?
이처럼 신도시 투자는 기회와 리스크가 공존하는데요. 이에 향후 3기 신도시 투자는 3가지 투자 전략으로 접근해야 합니다.
첫째, 3기 신도시가 범 강남권 인근에 지정 시, 자금력을 갖춘 무주택자는 적극적 청약 전략을 고려할 수 있습니다. 강남권 인근의 택지는 원가 근거의 분양가 산정으로 특히 높은 차액이 보장되기 때문입니다. 다만, 범 강남권 택지의 경우 자체의 높은 분양가가 상대적으로 자금이 부족한 청년·신혼부부에게는 부담스러울 수 있습니다. 게다가 정부 정책에 의해 수익 공유형 모기지 형태로 분양된다면 투자 수익의 감소도 가능할 것입니다.
둘째, 신도시의 인근 토지에 투자 시, 개발사업 교착 가능성을 고려한 장기적 접근이 필요합니다. 특히 미분양률이 높은 일부 2기 신도시 주변에 지정된다면, 주택 가격의 추가 하락 및 미분양 증가를 우려한 주민의 반대로 사업 기간 연장 혹은 신도시 개발 무산 리스크도 발생합니다.
셋째, 부동산의 내재 가치를 고려한 투자적 접근이 중요합니다. 3기 신도시 중 상당수의 입지가 수도권 외곽으로 예상되므로 교통 편의성과 자족성을 고려한 투자적 판단이 필요한 것이죠. 참고로 과거 사례를 봤을 때 신도시 내 최초 시범 단지는 저렴한 가격 및 좋은 입지로 신규 공급 주택 중 투자매력도 높은 편이라 향후 내재 가치 투자를 고려할 만합니다.
이상으로 3기 신도시에 대한 투자적 요소를 살펴보았는데요. 신도시는 지정부터 실제 개발까지 오랜 기간이 걸리고 많은 리스크가 산재해 있는 만큼, 투자자는 충분한 검토를 바탕으로 투자에 접근해야 할 것입니다.
