2017년 새해가 밝았습니다. 올해 부동산 시장의 화두는 리스크 관리라고 할 수 있겠습니다. 대내외 경제여건으로 불확실성이 더 커질 것으로 예상되기 때문입니다. 이런 상황에도 불구하고, 올해 변경되는 부동산 제도를 미리 살펴보고 준비한다면 투자 및 자산 관리에 큰 도움이 되겠죠.
▶2017년 달라지는 부동산세법
먼저 부동산세법 관련 사항이 많이 바뀌었는데요. 올해는 양도소득세 최고 세율구간이 신설되었습니다. 2016년까지 과세표준은 1억5,000만 원을 초과할 때 38% 세율이 적용됐지만, 올해부터는 과세표준 5억 원을 초과할 때 40%의 세율로 과세하도록 구간이 신설됩니다. 이 경우 투자자의 입장에서는 고가 부동산 취득시 공동명의가 유리하겠죠. 공동명의로 취득한 부동산을 양도할 때는 양도차익이 분산되기에, 단독명의 양도에 비해 양도소득세를 절세할 수 있을 것입니다.
비사업용 토지에 대한 양도세 장기보유특별공제 기산시점도 토지 ‘취득일"로 조정되게 됩니다. 이제 장기보유특별공제를 받기 위해서는 최소 3년 이상 토지를 보유해야 합니다. 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준 시가 3억 원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지로 2년 연장됩니다. 간주임대료 계산시 소형주택 기준이 기존 전용면적 85㎡ 이하에서 60㎡로 축소됩니다. 전세보증금 간주임대료는 부동산소유자가 월정 임대료와 별개로 전세금 또는 임대 보증금을 받을 경우 이에 일정 이율을 곱해 계산한 금액으로 과세표준 및 소득금액에 포함됩니다. 이 역시 2018년까지 적용기한이 연장되었습니다. 말이 많았던 2,000만 원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세는 2년 후 2019년부터 적용되게 되었습니다. 이로 인해서 임대사업자들이 한시름 놓게 되었습니다.
▶2017년 부동산 대출 규제 변화
두 번째 변화는 잔금대출 규제, 디딤돌 대출 기준 축소입니다. 2016년부터 분양되는 아파트 단지는 잔금대출시 주택담보대출의 여신심사 가이드라인의 적용을 받습니다. 비거치, 분할상환 원칙에 따라 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아야 합니다. 게다가 7월부터는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)에 대해 각각 70%, 60%로 높여줬던 규제완화 조치도 종료됩니다.
생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 DTI(소득대비 원리금 상환액 비율) 기준이 현행 80%에서 60%로 축소됩니다. 그동안 유주택자도 3개월 내 처분 조건이면 대출이 가능했지만 앞으로는 무주택자만 가능해졌습니다. 정책모기지 상품의 대출문턱이 높아진 것이죠. 사실, 지난달부터 시중 은행들은 순차적으로 총체적 상환능력심사(DSR)를 도입해서 잔금대출이 까다로워졌습니다. 특히, 재건축단지는 투자자들이 집값의 30~70%를 대출받아 사는 경우가 많아서 금리 인상에 민감한데요. 향후 투자자들은 국내외 금리 추이를 면밀히 지켜보며 신중한 투자 결정이 필요할 것입니다.
▶재건축 초과이익 환수제 유예 종료
2017년 연말에는 재건축 초과이익 환수제 유예가 종료됩니다. 이 제도는 재건축 아파트의 과도한 가격상승을 막기 위해 부담금을 부과하는 제도인데요. 조합원 1인당 개발비용을 뺀 평균 이익이 3,000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 10∼50%를 세금으로 내야 하는 것입니다. 2012년까지 시행되다가 부동산 경기가 꺾이자 2017년 말까지 한시적으로 유예되었는데요. 올해 말까지 관리처분계획인가 신청을 하지 못하는 재건축 단지는 초과이익 환수제를 적용받게 됩니다. 재건축 진행 단지 중에는 초과이익 환수를 피하기 위해 재건축 방식을 신탁방식으로 바꿔 기존 5단계 절차를 3단계로 줄이고 연내 인가를 마치려는 곳도 속속들이 나오고 있죠. 하지만 지난 11.3일 부동산 대책이 나온 이후 투자심리가 위축된 채 매매가격 조정이 이루어지고 있습니다.
이외에도 리모델링 사업 요건이 완화돼 리모델링 동의율이 기존 80%에서 75%로 낮아집니다. 또한 2층 이상 건축물에 내진 설계가 의무화되고, '제로에너지건축물' 인증제가 시행됩니다. 스마트폰을 이용해 부동산매매·임대차계약이 가능한 부동산 전자계약시스템도 하반기에 전국으로 확대될 예정입니다.
지금까지 올해 변화되는 부동산 제도에 대해 살펴보았습니다. 사실, 올해 각 연구소들은 변화되는 부동산 제도에도 불구 부정적인 부동산시장 전망을 내놓고 있습니다. 주택산업연구원 및 건설산업연구원 등 연구소는 모두 부정적 시장을 예측하고 있습니다. 그간 우리나라는 건설 및 부동산개발에 대한 투자를 경제 전반의 주도적 동력으로 사용해왔습니다. 2016년 건설 및 부동산개발업은 2분기에 GDP 경제성장률의 51%나 되었죠.
그러나 올해 건설투자 증가율은 큰 폭으로 둔화돼 더 이상 국내 경제의 성장을 견인하기가 쉽지 않을 전망입니다. 올해 국내 건설수주액이 전년 대비 13.6%나 감소되어, 본격 하락국면으로 진입했기 때문입니다. 기존의 공격적인 투자 정책은 주택담보대출, 집단대출 등 가계부채를 증가시켜 경제의 부담으로 작용하였는데요. 아직 연체율은 낮은 편이지만, 미국발 금리인상 같은 외부변수로 내부 금리가 조금만 오른다면 연체율은 바로 상승할 것입니다. 게다가 올해는 입주 물량 리스크도 대기 중입니다. 2017년에는 입주 물량이 전국적으로 쏟아지기 시작할 것입니다. 2017~2018년 사이 아파트만 약 72만 호가 공급되는데 이는 약 10년만의 최대 공급량입니다.
올해의 이러한 부동산 투자 환경을 보면 호재보다는 악재가 많은 걸 알 수 있습니다. 내집마련을 꿈꾸는 실수요자들은 조금 조정된 집값에 무작정 집을 매입하기보다는 본인 소득으로 대출 이자와 원금을 감당할 수 있는지를 고려해야 할 것입니다. 위에서 살펴본 부동산제도와 변수를 고려하여 무리한 주택 마련은 주의해야 할 것입니다. 올해 주택시장의 변동성이 큰 만큼 투자자들은 여느 때보다 보수적인 투자전략이 필요할 것입니다. 하지만, 대세 하락기의 주식장세라도 올라가는 주식이 있는 것처럼 신중한 선택은 투자자들을 성공적인 투자로 안내할 것입니다.
