2016년에는 저금리 기조에도 불구하고 공격적인 투자자들이 부동산 가격을 이끌어왔습니다. 높은 가격에도 서울 등 일부 지역의 재건축아파트는 분양 열기로 후끈 달아올랐고, 분양권 거래가 사상 최대를 경신했습니다. 이러한 분양 시장 열기는 주변 집값 상승, 가계부채 급증으로 이어져 국민경제의 불안을 증대시켰습니다. 열기와 불안감이 교차했던 작년의 부동산시장 이슈를 살펴본다면 2017년 부동산 투자전략은 어떻게 가져가야 할지 도움을 얻을 수 있겠죠. 자, 같이 한번 살펴보겠습니다.
▶재건축 아파트값∙분양가, 청약 경쟁률 신기록 경신
저금리 기조 속에 시중 유동자금이 강남 재건축 시장과 신규 분양시장에 몰리면서 많은 기록들이 경신되었습니다. 강남 3구 재건축 아파트값이 사상 처음으로 3.3㎡당 4,000만 원을 돌파했습니다. 강남 3구의 재건축 아파트값은 지난 10월에 3.3㎡당 4,012만 원을 기록했는데 이는 역대 최고치를 기록했던 2006년 3,635만 원보다 377만 원 높은 가격입니다. 분양시장에서는 1월에 분양한 신반포자이의 분양가가 3.3㎡당 4,457만 원에 책정돼 주상복합을 제외한 일반 아파트 가운데 역대 최고 분양가를 기록했습니다. 한편 2016년 10월까지의 평균 청약경쟁률은 13.91대1로 집계되었는데요, 이는 전국적으로 분양시장이 호황을 보였던 2015년의 평균 청약경쟁률(11.15대1)을 넘어선 것으로 역대 가장 높은 수치였습니다.
이러한 부동산 신기록 경신의 원인은 정부의 규제 완화 정책, 전셋값 상승, 초저금리 시대라는 3박자가 맞물리면서 주택 구매에 대한 관심을 유도했기 때문인 것으로 보입니다. 게다가 건설사 등에서 꼼수를 통해 과도하게 올린 청약 경쟁률도 부동산 시장을 과열시키는 데 일조했습니다. 그런데 얼마 전 정부의 11.3대책과, 11.24대책 발표 이후 부동산 열기가 한풀 꺾이면서 시장 분위기가 달라졌습니다.
[투자포인트]
서울∙수도권 지역은 정부의 부동산 규제가 시작되는 만큼 새 아파트 청약 시 실수요 접근과 충분한 자금 확보 후 투자하는 전략이 필요합니다. 전매제한 기간 증가와 은행권 집단대출 소득심사 강화로 대출이 힘들어지기 때문입니다. 전매제한으로 전매시장이 통제로 없어지면서 단기적 투자로 시세차익을 남기기가 힘들어졌습니다. 게다가 주택담보대출 금리 인상으로 시중은행의 2%대 금리는 사실상 막을 내렸습니다. 이제는 4~5%대 이자 폭탄을 걱정해야 할 상황으로, 투자자는 보수적인 투자전략으로 접근해야 할 것입니다.
▶TK 지역(대구·경북), 조선·해운업 지역 아파트값 하락세로 전환
공급과잉 우려가 제기됐던 지방 주택시장에서는 가격하락 현상이 일어나기 시작했는데요. 몇 년간 급등한 가격에 대한 피로감과 입주물량이 쌓이면서 상승세가 꺾였습니다. 특히 대구는 몇 년간 연 두 자릿수의 가격 상승률을 기록하며 지방 부동산 시장의 블루칩으로 통했지만, 2016년 들어서는 전국에서 가장 큰 하락폭을 나타냈습니다. 대구 외에 경북, 충남, 충북, 경남 등도 마이너스 변동률을 기록했습니다.
대구 주택 시장의 열기가 뜨거웠던 건 한동안 새 아파트 공급이 뜸했던 대구에 혁신도시가 들어서고 대구 지하철 2호선이 연장 개통되는 등 개발 호재가 잇따랐기 때문입니다. 이런 여건 속에서 새 아파트 분양 시장에 수요가 몰리고, 기존 아파트 시세가 가파르게 상승한 것이죠.
하지만, 이렇게 투자여건이 좋아지자 분양물량이 많아지면서 입주물량이 쌓이기 시작했고, 이것이 결국 가격하락으로 이어졌습니다. 공급량으로 인한 가격문제는 대구뿐 아니라, 전국적인 문제인데요. 전국 주택 인허가 물량이 2015년, 2016년 70만 가구 이상으로 늘어나면서, 입주대란설을 낳고 있습니다. 입주 물량 증가는 집주인이 세입자를 구하지 못하는 ‘역전세난’을 부릅니다. 이것이 전세가격 하락으로 이어지고, 급매물을 증가시켜서 아파트 가격을 하락시킨다는 시나리오입니다.
[투자포인트]
내년 하반기 이후로 내 집 마련이나 투자를 미루는 것도 한 방법일 수 있습니다. 몇몇 지역은 영향을 덜 받겠지만 전반적으로 시장이 위축될 가능성이 있습니다. 11.3대책 여파로 단기적으로는 집값 하락이 예상되는 데다 향후 가계부채 관리를 위한 대출 관련 규제와 금리 인상 가능성도 남았기 때문입니다. 입주 물량이 쏟아지는 내년부터 2018년까지는 주택 시장 흐름을 살펴가며, 적정 가격에 매입을 결정하는 투자 방향을 잡아야 합니다. 다만 입주물량이 지역마다 편차가 있는 만큼, 지역의 공급량을 판단하고 매입 시기를 조절하는 현명한 투자전략이 요구됩니다.
▶정부의 부동산 규제대책 발표
과열된 분양시장을 잠재우기 위해 정부가 ‘11.3 부동산 대책’을 발표했습니다. 서울 강남 4구를 비롯해 경기도 과천 등 분양 과열 지역에 대한 분양권 전매제한을 1년 연장하거나 소유권이전등기 시까지로 강화하는 것이 골자였습니다. 이밖에 1순위 청약 강화, 계약금 요건 분양가격 상향 조정(기존 5%→10%), 2주택 이상 소유자 청약 대상 제외, 재당첨 제한 등의 내용이 포함됐습니다.
[투자포인트]
그동안 재건축을 추진하고 있던 단지 중에는 아직 조합도 설립되지 않았는데도 시장 분위기에 편승해 집값이 오른 곳이 많았습니다. 이제 아파트 가격은 추가 상승 여력이 제한적이기 때문에 선별적인 투자를 해야 하는 상황입니다. 다만, 기존에 분양을 성공리에 마쳤던 강남권 재건축 단지는 전매제한 기준이 이전과 동일함을 유의하셔야 합니다. 오히려 강남 내에서 전매가 자유롭다는 희소성을 갖게 되면서 일부 인기 단지로 투자 수요가 몰릴 수 있습니다.
한 해가 지날수록 경제 상황은 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않습니다. 특히 2016년에는 금리 인하 등으로 인한 불안감 때문에 부동산시장 투자가 과열된 양상을 보였습니다. 2017년 역시 작년과 크게 다를 바 없는 상황이 예상되는 가운데 투자에 있어서 신중한 태도가 필요하겠습니다. 다양한 정보망을 통해 충분한 조사를 거쳐 현명한 투자를 이루시길 바랍니다.
