강남 재건축아파트를 중심으로 투기양상이 지속되면서, 드디어 정부는 일부 부동산지역을 대상으로 규제강화에 들어갔습니다. 예상보다 강도 높은 조치를 내놓으면서 부동산시장이 긴장하고 있는 상황인데요. 이번 대책으로 투기수요는 줄고 과열된 청약시장이 진정될 것이란 전망과 주택 시장이 급격히 위축될 수 있다는 우려가 엇갈리고 있습니다.
대책의 영향으로 부동산가격이 11월 말 현재 조정국면에 들어갔으며, 12월에 예정된 일반 분양 물량도 감소되었습니다. 이에, 투자자들은 조합원 매물을 선택시 사업이 가시화된 지역과 전매제한기준 이전 상품투자노력, 인기청약지역에 투자할 때 충분한 자금확보 후 투자하는 전략, 내년 하반기까지 내집 마련을 고려하는 전략이 추천되고 있습니다.
▶11∙3 부동산대책이란?
국토교통부는 11월 3일 ‘주택 시장 안정적 관리방안(이하 11∙3 대책)’을 발표했습니다. 정부가 조정 대상 지역으로 지정한 곳은 서울 전체 25개 구, 경기도 6개 시(과천∙성남∙하남∙고양∙남양주∙화성 동탄2신도시), 부산 5개 구(해운대∙연제∙동래∙수영∙남구), 세종특별자치시 등 37개 지방자치단체입니다.
특히, 수도권 중 서울 강남 3구(강남∙서초∙송파)와 강동구, 경기도 과천 등은 민간택지 아파트분양권 전매제한했습니다. 강남권 4구를 제외한 서울 21개구와 경기도 성남시 민간택지 아파트 전매제한 기간도 6개월에서 1년 6개월로 연장되었습니다. 서울은 모든 자치구의 공공∙민간택지가 조정 대상 지역이 되었고, 경기 과천∙성남은 공공∙민간택지, 하남∙고양∙남양주∙화성(동탄2신도시)은 공공택지가 조정지역으로 선정되었습니다. 강남 3구와 강동구, 과천의 민간택지 아파트 분양권 전매제한 기간은 현재 6개월에서 ‘소유권 이전등기’ 전까지로 늘어난 상황입니다.
이번 대책은 지금까지 분양했던 물량에 대해선 소급 적용되지 않고, 발표 이후 입주자 모집 공고 물량부터 적용될 예정인데요. 모든 조정대상 지역에서는 청약1순위 자격 요건이 강화되고, 재당첨이 제한될 예정입니다. 세대주가 아닌 사람, 5년 이내 다른 주택에 당첨됐거나 그 세대에 속한 사람, 2주택 이상 소유 세대에 속한 사람은 조정 대상 지역에서 청약할 때 1순위 자격을 얻지 못하게 되었습니다.
▶11.3일 부동산 대책이 부동산 시장에 미친 영향
먼저, 분양물량의 감소를 들 수 있겠습니다. 11∙3 부동산대책 영향이 결정적인 영향을 미치면서 다음달 전국 분양물량이 급격히 줄어들 전망인데요. 24일 부동산인포에 따르면 다음달 전국에서 분양을 계획 중인 아파트 일반 분양 물량은 41개, 단지 2만6183가구로 집계됩니다. 일정이 늦춰지는 사업장들은 규제 강화로 인해 청약자 확보가 어려워진 경우나 철거 지연 등으로 부득이하게 늦춰지는 사업장인데요, 이런 이유 모두 11∙3 부동산대책 이후 두드러졌다는 점에서 이번 대책이 시장에 끼치는 영향이 크다고 볼 수 있습니다. 예상되는 분양물량은 공급 논란이 심했던 지난해 동기(91곳, 4만7978가구)의 절반(54.6%) 수준인 2만5942가구입니다. 이외에 연내 분양 여부를 결정하지 못한 물량이 있어 감소폭은 현재보다 줄어들 수 있는 여지는 있습니다.
둘째는, 부동산가격의 감소입니다. 11∙3 부동산 대책 이후 관련 후속 조치가 추가로 시행되면서 규제 강화에 대한 부동산 시장 반응이 더욱 뚜렷해졌습니다. 여기에 도널드 트럼프 미국 대통령 당선 이슈까지 겹쳐 시장 불확실성이 더 커진 상태입니다. 부동산114에 따르면 정부가 규제지역으로 지목한 서울 강남 4구와 경기 과천 재건축 아파트를 중심으로 규제 강화 여파가 나타나고 있습니다. 서울 재건축 아파트 가격은 대책 후 하락하였는데요. '불패신화'를 이어가던 송파∙서초 부동산 가격이 하락세를 면치 못하고 있습니다. 양천도 재건축 기대감에 단기 상승했던 목동 신시가지12단지 거래가 끊기면서 가구당 500만~2,500만 원 가량 떨어졌습니다.
셋째, 부동산 풍선 효과입니다. 이번 대책에서 부산과 제주도는 상대적으로 규제가 적었습니다. 부산은 1순위 제한과 재당첨 제한만 적용되고 분양권 전매와 관련해서는 아무런 규제를 받지 않았는데요. 부산에선 계약만 하면 곧바로 분양권을 팔 수 있어 풍선효과가 나오고 있는 상황입니다. 다른 곳과 달리 '부산 해운대 센텀 트루엘'은 386가구 모집에 총 7만9475명이 신청해 평균 205대1의 경쟁률을 기록했다고 합니다. 제주에서도 청약 훈풍이 이어졌는데요. 최근 공급된 '제주 도남 해모로 리치힐'은 163가구 모집에 2만 1,197명이 청약, 청약경쟁률이 평균 130.04대1을 기록했다고 합니다.
▶현 부동산 시장에 걸맞은 투자 전략은?
부동산 시장에 규제가 시작되면서, 대세적인 주택 시장 분위기가 위축되었는데요. 이에, 다음과 같은 투자전략을 고려해 볼 수 있습니다.
먼저, 조합원 매물을 선택시, 사업이 가시화된 지역과 전매제한 기준 이전 상품에 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 재건축을 추진하고 있는 단지 중엔 아직 조합도 설립되지 않은 상황에서, 집값이 오른 곳이 많았습니다. 이런 지역은 추가 상승 여력이 제한적이라, 선별적인 투자가 필요하다고 봅니다. 그러나 기존 분양을 성공리에 마쳤던 강남권 재건축 단지는 전매제한 기준이 이전과 동일한데요. 오히려 강남 내에서 전매가 자유롭다는 희소성을 갖게 되면서 일부 인기 단지로 투자 수요가 몰릴 수도 있습니다.
둘째, 규제가 들어간 서울∙수도권 인기 지역 내 청약시는 충분한 자금을 확보 후 투자하는 전략이 필요합니다. 전매 제한 기간이 증가하고, 은행권집단대출 소득심사를 강화하면 대출이 힘들어지기 때문입니다. 미국의 트럼프 대통령의 당선 이후 국내 4대주요은행(신한∙KB국민∙KEB하나∙우리은행)의 주택담보대출금리는 하루가 다르게 뛰고 있는데요. 주택담보대출금리 인상의 공포가 깔리고 있는 상황입니다. 시중은행의 2%대 금리는 사실상 막을 내렸고, 이제는 4~5%대 이자폭탄을 걱정해야 할 상황입니다. 이제는 저금리 바람을 탄 아파트투자열풍이 감소하고 있다는 것을 명심해야 할 것입니다. 게다가 11∙24 가계부채 관리방안’ 후속조치가 발표로, 내년 1월 이후 분양되는 아파트부터 금융권으로부터 집단대출(잔금대출)을 받을 경우 처음부터 원금과 이자를 갚아야 합니다. 이는 부동산 시장을 잔뜩 긴장시키고, 가수요가 감소시킬 것으로 판단됩니다.
셋째, 내년 하반기까지 내집마련이나 투자를 미루는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 몇몇 지역은 규제 영향을 덜 받겠지만 전반적으로 시장이 위축될 가능성이 있기 때문입니다. 11∙3 대책 여파로 단기적으로는 집값 하락이 예상되는 데다 향후 가계부채 관리를 위한 대출 관련 규제와 금리 인상 가능성도 남아 있습니다. 입주 물량이 쏟아지는 내년부터 2018년까지는 주택시장 흐름을 살펴가며, 적정 가격에 매입을 결정하는 투자 방향을 잡아야 합니다. 다만 입주물량이 지역마다 편차가 있는 만큼, 지역의 공급량을 판단하고 매입시기를 조절하는 전략이 필요합니다.
이렇게 부동산대책 이후 현황과 전략에 대해서 살펴봤는데요. 12월 이후는 투자에 미치는 영향을 여러 변수를 고려한 투자전략이 요구됩니다, 항상 돌다리도 두드려보는 보수적 투자방법이 필요할 때입니다.
