베이비붐 세대의 은퇴와 노인 인구의 증가는 점포겸용 단독주택의 수요 증가로 이어지고 있습니다. 게다가 국내외 저금리 상황이 지속되면서 올해 하반기 점포겸용 용지를 향한 투자자들의 관심은 더욱 높아지고 있습니다. 낮은 대출 금리를 감안한다면 은행 대출을 활용한 투자도 검토할 수 있기 때문입니다. 점포겸용 단독주택이란 일반적으로 점포와 주택을 같은 건물에 지을 수 있는 단독주택을 일컫습니다. 보통 1층을 상가로 2~3층을 주택으로 사용하는 형태로 맨 위층에 본인이 거주하고, 나머지 주택과 상가를 임대해 월세를 받을 수 있어 일거양득으로 활용도가 높다는 것이 특징입니다.
▶ 점포겸용 단독주택, 현황 및 투자방법
점포겸용 주택용지는 주변 편의 시설을 이용할 수 있고, 비교적 높은 임대 수익도 얻는 것이 장점입니다. 실제 2014년 위례신도시에서 나온 점포겸용주택은 최고 2,764 대 1이라는 어마어마한 경쟁률을 기록했다고 합니다. 영종하늘도시 내 한 필지에 무려 9,204명이 몰리며 점포겸용주택 최고 경쟁률을 갈아치우기도 했죠.
단독주택 용지에 대한 관심이 큰 것은 그만큼 투자 가치가 높기 때문입니다. 지난 4월 말 국토교통부가 발표한 전국 개별단독주택 공시 가격은 지난해보다 평균 4.29% 상승했습니다. 더불어 거래량도 급증하여, 서울시 단독주택 거래 건수가 2014년 월 평균 746건에서 2015년 월 평균 2,011건으로 증가하였습니다. 2016년에는 상반기에 거래된 것만 7,000여 건에 달한다고 합니다.
자, 그럼 점포겸용 단독주택에는 어떤 투자방법이 있는지 알아볼까요?
최근 신도시 택지 지구 부동산 중 가장 인기 있는 상품인 점포겸용 단독주택 용지는 택지 지구 내 청약을 통해 분양을 받아서 취득할 수 있습니다. 청약경쟁률이 너무 높아 분양이 힘든 경우라면, 타인이 분양 받은 용지를 매입해야 하는데요, 이때 이주자 택지 구입도 고려할 수 있으며, 일반적으로 이주자 택지는 지역 원주민에게 조성원가의 80% 정도로 공급되기 때문에 비교적 낮은 가격에 구입 가능하다는 점 잊지 마세요.
*이주자 택지: 택지개발지구 내에 거주하던 원(原)주민에게 주어지는 토지
LH공사에서 공급하는 택지 지구 내 점포겸용 주택용지는 1인 1필지 신청이 가능합니다. 필지 별 면적은 지역별로 210~350㎡이며, 가격은 3.3㎡당 300만~1,500만 원 정도입니다. 지역에 따른 차이는 있지만 일반적으로 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용되어 최고 3층에 필지당 3가구 이하까지 건축이 가능합니다. 지역에 따라서 4층 이하로 5가구까지 건축이 가능한 곳도 있다니 잘 따져봐야 할 것입니다.
기존의 점포겸용 단독주택이 존재하는 토지와 건물을 매입하는 방법도 있습니다. 이런 매매 방법은 서울특별시나 광역시 등에서 많이 이루어지는데 가장 큰 장점은 ‘토지 가격의 상승’입니다. 2008년 금융위기와 전반적인 부동산 경기 침체에 떨어지는 아파트 가격에도 불구하고 토지 가격은 지속적인 상승세를 보였습니다. 물론 단점도 있는데요. 기존 건물을 매입하는 경우 건물의 유지관리 비용이 많이 들 수 있습니다. 낡은 시설과 설비는 세입자들에게 부정적 요소일 수밖에 없고, 궁극적으로 월 임대료 하락으로 이어지기 때문에 꼼꼼한 관리가 필요합니다.
마지막은 기존 건물 매입 후 리모델링으로 낡은 건물을 보완하는 방법입니다. 이런 경우엔 건축주 목적에 맞춘 최신 설비 및 마감, 그리고 설계와 시공이 가능한 것이 커다란 장점입니다. 물론 사전에 리모델링을 허가 받을 수 있는지 조사해야 합니다. 건축법상 규제의 차이로 상가 건물을 주거형 건물로 바꾸기 어려운 경우가 있기 때문입니다.
▶ 투자 전 조심해야 할 사항
신규택지에 점포겸용 주택을 지었을 경우 1층 상가 임대에 어려움이 있을 수 있습니다. 보통 상권이 안정화되기 위해서는 6년여 정도가 걸립니다. 이때 주변 상권이 활성화되지 않는다면 공실 발생으로 수익에 막대한 지장을 줄 수 있습니다. LH가 공급한 수도권 점포겸용 단독주택의 수익률에 관한 한 조사기관의 자료가 이에 대한 경각심을 일으키는데요, 점포겸용 단독주택지 중 용인 보정동 (3.43%), 동탄1신도시 (3.14%), 판교신도시 (2.87%)의 수익률이 2~3%내외에 불과해 임대 수익률을 기대하신 분이라면 다소 실망하실 수 있습니다.
두 번째로, 투자자는 임차인 유치를 고려해서 입지를 선택해야 합니다. 점포겸용 단독주택도 수익을 위한 임대사업이므로 가구 수가 많은 곳이 유리합니다. 동일한 지역의 광역시도 1인 가구가 많은 곳과 적은 곳은 5배 이상 차이가 납니다. 예를 들어, 암센터가 있는 종합병원 근처는 간병하러 오는 가족들이 상주하기 때문에 투자에 유리한 입지로 볼 수 있습니다.
마지막으로 점포겸용 단독주택의 계약 전 사업성 검토는 필수입니다. 공실률을 고려해서 지역에 맞는 적정 임대료를 넣고 사업성을 따져보아야 합니다. 점포겸용 단독주택도 수익형 부동산이라는 것을 명심하고 각 택지 및 지역별로 시장조사를 한 후 임차 계획을 이루어야 합니다. 이 과정에서 향후 공실로 이어질 수 있는 리스크도 체크되어야겠죠. 계약에 앞서 지하철, 도로 등 교통망을 통한 접근성 유무도 따져보아야 합니다.
점포겸용 단독주택이 인기가 있지만, 아파트에 비해 적은 거래량과 낮은 환금성 때문에 꼼꼼히 살펴본 후 보수적으로 임해야 합니다. 투자 전 많은 돌다리를 두드려보는 투자자가 리스크를 최소화할 수 있다는 것을 기억하시길 바랍니다.
