2015년 한해 동안 아파트 시장은 1년 전에 나온 주택시장 활성화 대책과 저금리, 전세난 현상이 맞물리면서 ‘가격·거래·공급’이 모두 증가하는 이른바 트리플 상승세를 달성했습니다. 특히, 수도권과 광역도시 신규 아파트들의 청약 열기는 모델하우스에 ‘떴다방’(편법으로 분양권을 거래하는 이동식 중개업소를 가리키는 은어)이 다시 생길 정도로 분양권 시세차액을 노리는 투기성 분위기까지 피어오르기도 했습니다. 신규 주택시장이 한해 내내 활황세를 띈 결과, 거래량과 매매가격을 최고치로 경신한 지역들도 있었고요.
국토교통부 발표에 따르면 2015년(1월~10월) 전국 아파트 매매 거래는 68만 7,771건으로 집계돼 작년 같은 기간의 57만 9,556건에 비해 18.7%가량이 증가한 것으로 나타났고요. 매매가격 역시 5.18% 상승해서 2014년 보다 약 2.46% 오른 수치를 보였지요.
지역적으로 보면 서울이 6년 만에 최대 상승률을 기록했는데요. 전세 아파트 실수요자들이 저금리 대출을 끼고 내 집 마련에 나서느라 매매가격이 5.09% 상승했고 서울의 재건축 아파트들도 그 분위기를 키웠기 때문이죠. 특히, 개포 주공∙ 고덕 신도시∙ 잠원 한신 등이 재건축 속도를 높이면서 최고가 경신에 일조했습니다.
서울 외의 수도권 지역도 가파른 상승세였죠. 인천과 경기의 각 4.84%, 4.78% 상승은 서울 전세난을 피해서 수요자들이 수도권 매수세에 나선 결과이기도 했고요. 다른 도시 지역은 대구, 광주, 울산, 부산광역시 순으로 상승세였습니다. 몇 년간 공급이 늘어난 신규 분양시장이 기존 재고 아파트 시장의 매매가격까지 끌어낸 것인데요. 그중 대구가 14.41%의 변동률을 보여 가장 큰 가격 상승률을 보였습니다.
▶전국적으로 전세난이 지속된 아파트 시장
전세시장은 올해도 지속되며 전체 아파트 시장에 큰 영향을 끼쳤지요. 이렇게 몇 년 동안 계속 이어지고 있는 전세난의 원인은 다음 3가지로 꼽힙니다.
첫째로 아파트 대세 상승의 기대감이 식었으며 둘째로는 저금리에 따른 임대시장의 월세 전환 분위기, 셋째로 재개발·재건축 사업 확대로 인한 이주 수요 증가로 볼 수 있겠습니다. 수도권에서는 인천이 15.4% 전셋값 변동률을 보여 가장 전세가격이 많이 오른 지역이 되었는데요. 서울의 강남권 재건축 이주 수요 증가로 시작된 전세 아파트 희소성 현상이 서울 전역으로 번지다 못해 인천의 전셋값까지 끌어올린 것이죠.
같은 이유로 경기도 전체의 전셋값이 크게 오른 셈인데요. 남양주, 구리 지역은 꾸준한 오름 지역으로 전셋값이 12.30% 오른 것으로 나타났고요. 김포나 파주같이 기존의 저렴한 전세 지역도 덩달아 전세가 오름세를 보였습니다. 지방은 역시 대구가 12.42%로 가장 많이 올랐습니다. 부산 7.73%, 광주 6.04%, 울산 5.36% 순으로 전셋값 상승 폭이 컸네요. 그 외 지역으로는 제주 5.92%, 세종 5.58%, 경남 4.93%, 경북 4.61% 순으로 오름 변동폭을 보였습니다. 이후 신규 아파트 입주가 많아진다 해도, 입주까지 2~3년이 소요될 전망으로 당분간 전국적인 전세난 해소는 힘들 것으로도 보입니다.
▶과다 분양 물량에 대한 우려도 부각
올해는 보신 대로 부동산 시장의 모든 면이 두루 호황을 누렸지만 그 반면 각 기관과 전문가들은각각 집계 숫자에 차이는 보이지만 공통적으로 우려의 목소리를 내고 있는데요.
KDI(한국개발연구원)는 금년 아파트 분양 물량이 2000년 이후 가장 증가한 상태이기 때문에, 향후 그 파급 효과를 주시할 필요가 있다고 보고 있습니다. 실제로 금년 전국 아파트 분양 물량은 장기평균 물량(27만 호, 2000~14년 평균)의 2배에 가까운 49만 호가 예상되고 있어 향후 주택시장에 부담요인으로 작용할 가능성 있다는 지적이 잇따르고 있죠.
부동산 114에서도 주택 분양 물량이 52만 가구로 이전에 비해 57% 늘어난 것으로 집계하고 있습니다. 주택 인허가 물량은 수도권 1기 신도시가 건설된 해인 1990년 이후 25년 만에 70만 가구를 넘게 될 것으로 보고 있고요. 따라서 2017년 추가될 입주 물량은 32만 가구에 이를 것으로 추산했습니다.
주택산업연구원은 2016년에 인허가 물량을 2만 호, 착공 49만 호, 분양 35만 호가 진행될 것으로 예상하는 등 신규 아파트 분양시장 분위기 심상치 않습니다. 물론 이상 징후라고만 보기에는 무리라는 주장도 있습니다. 그 이유는 최근 초기 분양률이 감소되었으나 건설사의 분양 물량 역시 어느 정도 소화되는 과정에서 입지가 열악한 지역까지 공급이 이뤄지기 때문이라 합니다.
▶현재 발표된 각 연구원의 2016년 아파트 시장 전망은?
자, 그럼 각 연구소에서는 2016년 아파트 시장에 대해 어떤 전망들을 내놓고 있을까요?
주택산업연구원에서는 '2016년 주택시장 전망'에서 올해 살아난 주택시황이 내년에도 이어져, 매매가격 변동률은 3.5%, 전세가격 변동률은 4.5% 가 될 것으로 계산하고 있습니다. 다만, 가격∙거래∙공급은 모두 둔화될 것으로 보고 있는데요. 내년 주택 가격과 거래량이 수도권을 중심으로 매매와 전세 모두 상승세를 유지하되, 상승폭은 감소할 것이라는 전망이고요. 전국적으로도 올해와 달리 전체적인 상승폭 둔화가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 특히, 주택시장 향방을 가르는 최대의 변곡점 시기는 내년 3분기라는 예측이 있는데요. 내년 3분기가 LTV(주택담보대출비율)· DTI(총부채상환비율) 규제완화 정책의 종료와 기준금리 인상이 겹칠 수 있는 시기이기 때문입니다.
현대경제연구원은 한국 건설업의 SOC(사회간접자본) 예산 축소, 부동산 시장 공급 과다의영향으로 수주량이 급감하면 경기 하강 속도 역시 급격해질 것으로 예상하고 있는데요. 그렇기에 올해 국내 건설업은 건축 경기 회복의 본격화로 증가세가 확대되는 모습을 보였지만, 내년에는 침체국면으로 반전된다고 보고 있습니다.
한국은행에서도 전문가 설문조사 결과를 통해 비슷한 전망을 예측 중인데요, 시장 전문가 25명을 대상으로 조사한 '최근 주택시장 상황 및 전망'에서 수도권 주택 가격은 변동률 0~5% 수준의 상승세를 보일 것이라는 응답이 84%로 대다수를 차지했습니다. 단지 전문가의 16%는 변동률 상승이 5% 이상 이뤄질 수도 있다는 전망도 보였고요. 전체적으로 하락할 것이라는 응답은 없었습니다.
또한 전문가들의 66.7%는 서울 외 지역 주택 가격 변동률 역시 0~5% 상승할 것으로 응답했으며, 나머지 33.3%는 오히려 0~5% 하락을 예상하는 것으로 조사 결과를 밝혔습니다.
▶2016년 아파트 시장 접근 전략은 보수적으로
각 연구원에서는 비교적 긍정적인 전망을 내놓고 있지만 실제 투자자 입장에서는 마냥 긍정적으로 볼 수만은 없는 것이 현실이지요. 가까운 12월 미국의 금리 인상이 확실해 보이는 데다 아파트 공급마저 최고치를 기록하는 등 여러 가지 부정적인 변수들이 있기 때문에 주택 거래 시 신중한 판단을 요구하는 상황이라서죠. 그러니 2016년은 지난 2년 보다 더욱 보수적인 투자 접근 자세가 필요하다고 봅니다.
특히, 분양 실수요자라면 수요층을 확보할 수 있는 산업 단지, 병원, 대기업 관계 시설 이전 등 상시 호재 지역을 중심으로 주택 분양을 받는 것이 유리할 것입니다. 분양 열기에 휩싸이기 보다 해당 지역들의 투자대상을 면밀히 살피고, 주변 인프라의 분석을 통해 가격경쟁력이 있는 주택을 거래하는 것이 가장 현명한 투자 방법이 아닐까요?
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