전세난 시대, 뉴스에서도 연속 기록 경신 소식이 들리는 최근은 무척 심각하지요. 가을 이사철이 시작되자 더욱 거침없이 상승하는 전셋값은 전국 아파트 매매가격마저 끌어올리고 있습니다. 요즘 전세난의 심각성은 인터넷 거래 사이트만 보더라도 쉽게 관찰할 수 있는데요. 각 부동산 포털사이트의 아파트 거래 물건을 보면, 전세거래량이 감소하기 시작하여 현재 간헐적으로 전세물건이 나오고 있는 때문이죠. 이미 일반 전세금은 지난봄보다 5,000만~1억 원씩 올라있고, 올려주지 못하는 세입자는 눈물을 머금고 월세로 전환하거나 외곽으로 밀려나고 있답니다.
▶ 지금의 전세난이 일어난 원인은?
도대체 이렇게까지 전세난이 지속하는 이유는 과연 무엇으로 보아야 할까요? 이는 먼저 전세 공급이 부족한 상황 때문입니다. 시중 은행 예금금리가 겨우 2%대에 불과하니 집주인들이 전세를 월세로 돌려 재테크로 전환하는 경우가 부쩍 늘었기 때문이죠. 게다가 국토교통부에 따르면 아파트 대체재로 전세물량을 공급했던 신규 다 가구∙연립주택량 마저 줄어서, 전국 다가구∙연립주택 공급 물량은 2012년 88만 가구에서 지난해 59만 가구, 올해 1~8월까지 24만 가구에 불과하답니다. 두 번째로, 전세 수요가 급증했습니다. 정부가 매매 활성화 대책을 쏟아냈지만, 실수요자 입장에선 집값 상승 기대감이 높지 않아 역시 집을 구매하기보다 전·월세로 눌러앉는 경우가 늘었습니다.
보통 전·월세 수요는 도심 역세권에 몰리게 되는데 도심 재건축∙재개발 사업이 동시다발적으로 진행되면서 이주 수요가 늘어난 것도 한몫했습니다. 부동산 114에 의하면 올해 재건축 사업이 속도를 내면서 내년 서울에서 이주가 시작될 재건축 단지는 2만 1,000가구에 이른다고 합니다. 내년 서울 만도 재건축∙재개발 사업으로 5만 3,000가구가 없어지는 반면 공급은 4만 1,000가구에 불과해 1만 2,000가구 주택이 부족할 것이란 우려를 나타내고 있습니다. 특히 이미 많은 언론에서 강남 4구(강남∙서초∙송파∙강동구)의 경우 멸실이 공급보다 1만 6,000가구 많을 것으로 추정하고 있죠. 이에 정부에서는 9월 2일 서민∙중산층을 위한 주거안정방안을 발표했답니다.
▶ 9월 2일 발표된 서민∙중산층 주거안정방안의 골자와 단점은?
이번 대책은 지난해 9·1대책 이후 1년 만에 내놓은 후속 조치였습니다. 내용을 보면 △저소득 홀몸노인 및 대학생 등 주거 취약계층 강화 △중산층을 위한 *뉴 스테이 본격화 △원스톱 주거지원 안내시스템 구축 △정비사업 활성화를 통한 도심 내 주거환경 개선 등이 담겼었죠. 뉴 스테이란 정부가 중산층 거주환경 안정을 위해 내놓은 장기임대주택을 말합니다.
이번 대책은 현재 진행 중인 뉴스테이와 전세·매입임대 공급물량을 일부 확대하고 주거비 융자지원을 강화한다는 게 내용의 전부여서 전세난에 허덕이는 많은 이들에게 허탈감을 준 것 같습니다. 뉴스테이의 경우 초기 임대료 제한이 없어 주거비 부담이 만만치 않은 데다 각종 혜택으로 기업 특혜 논란이 여전한 정책이고요. 더구나 정책대상을 소득 분위 8분위 이상, 즉 월 가구소득 400만 원 이상을 대상으로 하는데 서민층과는 거리가 있어 보이죠. 그나마 홀몸노인 등 저소득 1인 가구를 위한 민관합동 리모델링 임대사업이 눈에 띄지만, 사업성이 낮아 임대사업자의 참여는 불투명해질 수 있습니다.
▶ 향후 정부의 임대주택 공급 계획과 지원 사업
국토교통부는 노후주택을 개량해 시세 50~80% 수준으로 8~20년 동안 임대주택을 공급할 경우 리모델링 비용을 1.5% 금리로 최대 2억 원까지 지원한다는 계획입니다. 이 역시도 준공 30년만 돼도 주택을 개량하거나 다시 짓는 상황에서 12년 동안의 임대료를 모두 내야 대출금을 갚을 수 있는 사업구조는 메리트가 없을 수 있다는 지적을 받고 있습니다.
즉, 주택도시 기금에서 연 1.5%의 저리에 최고 2억 원을 지원받더라도 최소 8년 이상 시세의 50∼80%로 임대료를 받으려는 집주인이 있을까 하는 것이죠. 설사 있다 하더라도 집주인 리모델링 매입 임대 2,000가구, 공공 실버주택 1,300가구인 공급물량 역시 대학생과 홀몸노인의 주거 문제를 해결하기에는 턱없이 부족하겠죠. 오히려, 이번 서민 중산층을 위한 주거 안정화 안에서 나온 대책 중 재건축∙재개발 관련 대책은 가뜩이나 불안한 전∙월세시장을 더욱 악화시킬 우려가 있다는 지적을 받고 있습니다. 재건축∙재개발의 촉진은 없어지는 주택을 가속해 더욱 전세난이 심화되겠죠. 시장에는 당장 서울 강남 재건축 이주가 대기 중인 상황에서 이를 겨냥한 대책이 없는 셈입니다.
▶ 전·월세 난 해소에 기댄 정책 보다 매입형 공급 주책 등 적시 적 정책이 필요
이에, 정부가 9·2 주거안정대책을 발표한 지 20일 남짓 지났건만 서민 주거는 여전히 불안정한 상황입니다. 여전히 전·월세 난은 해소될 기미조차 보이지 않는 데다, 가을철 본격적인 이사철이 시작되기 때문에 ‘전세 난민’은 더욱 늘어날 것으로 보이기 때문이죠.
아예 대출을 받아 집을 매입하려니 ‘깡통 주택’이 될까 고민이고, 전세금 대출로 높아진 전셋값을 감당하자니 ‘깡통 전세’가 걱정되어서 서민들 이마의 주름이 심해지겠죠. 이런 진행 상황은 향후 전세시장을 계속 위축되게 합니다. 연말과 내년 봄 전세난은 더욱 심해지지 않을까요? 서울 지역 재건축∙재개발 사업으로 내년까지 이주해야 할 가구 수가 6만 가구가 넘는다고 합니다. 재건축∙재개발 이주 기간은 3~4개월로 짧아 단기간에 수천 가구가 이주하면 인접 지역 전·월세 시장이 감당하기가 힘들 것은 불을 보듯 뻔하지 않을까요.
당장 직면한 문제인 재건축 이주에 따른 전세난 심화나 수요자들의 외곽 이탈 문제를 해결하기 위해 이주 시기를 적극적으로 조절하거나 당장 거주할 수 있는 임대주택을 매입형으로 공급하는 적시 적 정책이 필요할 것 같습니다. 자, 그럼 우리 고객들은 이런 투자환경에서 주택 투자에 어떻게 접근해야 할까요?
▶ 미국 금리 인상에 따른 국내 부동산 조정 시기를 살피는 것이 적절
전·월세 가격이 오르고 있으니 대출을 받아 투자하는 것이 옳을까요? 향후 부동산 시장은 가격 상승이 제한될 여지가 많은 게 사실이죠. 특히, 9월 미국 FOMC(연방공개시장위원)가 금리를 동결했지만 옐런 FRB(연방준비제도이사회) 의장이 연내 금리 인상을 기대한다고 밝혔습니다. 이에, 연내 금리 인상에 나설 것으로 보이는 가운데 향후 최고 4%까지 전진적으로 금리 인상을 예고한 상황이랍니다. 이렇게 되면, 한국도 환율방어와 외국투자자본의 유출을 막기 위해 금리 인상을 피할 수 없어서, 대출금리가 오름세로 돌아서게 될 가능성이 큰 상황에 부닥칠 수도 있을 겁니다. 그러면, 가계 부실 초래뿐 아니라 부동산시장도 조정을 피하가 어렵게 될 가능성이 크겠죠.
현명한 투자자님들은 무리한 대출을 받아 주택구매에 나서는 것보다는 일단 시장 조정 후의 회복기가 되었을 때 그중 투자가치가 높은 주택을 구매하는 것이 현 시장 상황을 고려할 시 지혜로운 주택투자 방법이 되지 않을까 합니다. 거듭된 전세 난보다 신중한 투자로 헤쳐나가시길 바랍니다.
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