저렴한 금리로 수익형 부동산을 마련하는 붐이 일다 보니, 우리의 김 여사님도 여유 자금을 은행에 두기보다 실물자산인 오피스텔에 투자하기로 했습니다. 월 임대료 수익률이 은행이자율과 비교해도 높고, 부동산상품임에도 불구하고 초기투자비용은 낮은 편이니 마음이 혹 하셨다죠. 김 여사님은 망설이는 동안 투자기회를 놓칠 수 있다는 분양회사 직원 설명에 마음이 조급해졌지만, 투자에 좋은 오피스텔의 선택 요령부터 상담 받기로 했습니다. 이처럼 오피스텔 투자 시에는 어떤 점을 고려해야 할까요?
▶나날이 하락하는 임대수익률 주의해야
최근 오피스텔은 몇 년간 집중적으로 공급되어 임대수익률 감소와 매매가격 하락이 동반되었습니다. 게다가 시장 수요자의 바람과 달리 매도·매수자의 눈높이에 맞는 가격 절충점을 찾기도 쉽지 않은 모양새가 되었죠.
지난 2007년 2분기 6.87%(전국 기준)를 기록한 임대수익률은 그때부터 현재까지 지속적인 내림세를 보입니다. 임대수익률이 꾸준히 하락하다 보니 2014년에는 전국 5.78%, 서울은 5.35%로 나타났을 정도인데요. 이는 오피스텔뿐만 아니라 비슷한 상품인 도시형생활주택의 신규 공급이 증가하고 있는데도 큰 원인이 있었습니다. 게다가 최근에는 관망세를 유지하는 수요자들이 늘어가니 임대수익률 하락 추세는 멈추지 않으리라고 전망되는 편이라, 투자자가 오피스텔을 선택할 시에는 더욱 여러 가지를 치밀하게 고려해야 한답니다.
▶오피스텔에 투자하려면?
첫째, 주변 환경을 파악하라!
오피스텔 투자 때 고려해야 할 요소 중, 가장 첫째는 주변 환경 파악이라 할 수 있습니다. 오피스텔 인근에 젊은이들이 증가하는 신규 대학가 주변에 형성된다거나, 대형상업지구가 인근에 개발된다면 공실률과 임대료는 걱정 없겠죠. 이러한 호재가 없더라도 할인점이나, 편의점 같은 직영 유통 매장이 들어서는지를 유의해서 살필 필요가 있습니다. 대형 유통사들은 비교적 상권분석을 열심히 한 뒤 점포를 입점시키기에, 현재 혹은 향후의 상권형성을 염두에 두고 미리 진입하기도 한답니다. 아직 상권 초기의 환경이라면, 이런 시설들 주변을 상세히 살펴보아야 저렴하게 오피스텔을 취득할 수 있겠죠.
둘째, 투자할 오피스텔의 건축법상 불법 요소를 꼭 확인하라!
최근 오피스텔시장의 포화로 장기간 공실 상태에 있다가 불법으로 용도 변경하는 상품의 투자에 주의해야 합니다. 주로 지역적으로 관광객들이 많은 종로나 마포구 홍대 등에서 호텔과 레지던스로 용도변경이 많이 이루어지는데, 이런 상품들은 주의해야 합니다. 숙박시설은 기본적으로 주거용 오피스텔과 허가사항이 다르므로 시설 기준에 맞지 않고, 용도변경이 힘들어 불법으로 운영하게 되어 낭패를 볼 수 있습니다.
셋째, 지역별 오피스텔의 수익률을 잘 따져 보자!
같은 지역이라도 주변 상황에 따라 수익률은 천차만별입니다. 투자 시 인근의 오피스텔 분양 및 입주물량을 참작하여, 반드시 공급물량과 공실유무를 점검하여야 하겠죠. 특히 사거리 현수막에서 흔히 볼 수 있는 ‘연 ○○%의 높은 수익을 보장해준다’는 과장광고는 주의해야 합니다. 짧게는 1년, 길게는 10년 동안 연 10~15% 이상 높은 수익률을 보장해주겠다며 투자자를 모집하지만 이런 홍보 문구들은 대부분 ‘실투자금 대비’, 즉 은행 대출을 제외하고 레버리지 효과를 포함한 수익률인 경우가 많거든요. 이마저도 공실률이 10% 미만 유지됐을 때를 조건으로 달곤 한답니다. 실투자금 대비 연 수익률이 높아지는 효과가 있지만 향후 금리가 오를 경우 대출 부담이 커져 수익률이 하락할 수 있으므로 유의해야 한답니다.
넷째, 오피스텔 투자자로서의 세금혜택도 꼭 따져 볼 것!
임대사업자 등록을 한다면, 주거용 오피스텔의 매입임대주택 등록이 가능해져 재산세와 취득세, 보유세 면에서 다양한 세제혜택이 가능합니다. 특히 부가가치세를 환급받을 수 있어 수익률 측면에서 유리한 측면이 있죠. 여러 채를 가지고 임대소득을 얻을 목적의 투자자라면 장기적으로 세금을 낮추는 방법으로 임대사업자 등록을 검토할 필요가 있습니다.
이런 요인들을 고려해서 오피스텔 투자는 신규분양시장과 재고시장 등을 항상 염두에 두고 매매가의 적정성을 따져 주변 공급량 및 노후도, 관리비, 수익률 등을 면밀하게 살펴 투자하여야 할 것입니다.
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