자고 일어났더니 나의 채소밭이 도로가 된다? 서울에서 직장생활을 하던 마부장님은 2년전 퇴직을 하고, 지방에 조그만 밭을 구입해 채소를 재배했습니다. 그러던 어느 날, 서울시로부터 채소 밭이 도로개설사업의 도로로 편입되어 더 이상 농사를 지을 수 없다는 통지가 옵니다. 토지소유자 마부장님은 아무리 시의 사업이라 해도 자신의 토지가 반드시 포기 해야만 하는지 궁금했습니다. 위기의 마부장님은 어떻게 해야 할까요? 우리 법은 사유재산일지라도 도로개설사업과 같이 법률에서 정한 일정한 공익사업을 위해서 개인의 재산권 행사를 제약할 수 있는 것을 허용하고 있습니다. (헌법 23조 재산권의 보장과 제한)
▶토지 수용 시 대응 전략은?
마부장님은 개인소유의 채소밭을 시 도로개설사업을 위해 포기해야 할까요? 이럴 때 마부장님이 낼 수 있는 최선의 대응 전략은 무엇일까요?
첫 번째, 특별한 사정이 있는 경우, 도로 사업을 대상으로 행정소송을 제기할 수 있다
토지가 도로개설사업에 반드시 필요하지 않을 경우, 시의 도로개설사업 자체에 대해 행정소송을 제기할 수 있습니다. 예를 들어 도로구역지정처분이나 사업인정고시처분 등에 대한 무효나 취소소송을 취할 수가 있는 것이죠..
두 번째, 보상금을 받고, 공익을 위해 토지를 깨끗이 포기하는 것
마부장님이 보상금을 받거나 보상금 없이 포기하는 것이 최선의 길일 수 도 있습니다. 토지보상은 매년 공시되는 비교표준지를 기준으로 하여, 마부장님의 토지를 지역요인∙개별요인 등의 몇 가지 기준을 통해 적당하게 가감하여 보상액을 산정 받게 됩니다. 이때는 감정평가절차도 따르게 됩니다.
토지보상의 기준은 형식적인 지목이 아니라 실제의 토지이용현황을 기준으로 하는데, 불법으로 토지형질을 변경한 경우에는 당연히 형질변경 없는 원래의 토지상태를 기준으로 하게 되는 것이죠.
▶토지보상 시, 보상절차가 결렬되면 강제수용절차를 밟을 수도
그럼 토지보상절차는 어떻게 될까요? 마부장님과 시가 협의를 원만히 이루지 못하면 강제수용절차가 진행되는데, 강제수용단계에는 “수용재결”단계와 “이의재결”단계가 있습니다.
시(사업시행자)는 토지수용위원회에서 결정한 수용재결에서 정한 수용개시일까지 법원에 보상금을 공탁해야 됩니다. 이에 수용재결에서 정한 보상금액이 생각보다 적어 이에 대하여 이의를 제기한다 하더라도, 이자수입을 감안한다면 공탁된 보상금을 빨리 수령하는 것이 유리합니다. 다만, 보상금액에 만족을 못한다면, 법원에서 공탁금 수령 시에 수령용지에 반드시 “이의를 유보하고 수령함”이라고 기재하여야, 향후에 재결을 대상으로 불복을 제기할 자격이 주어지는 것을 명심해야 합니다.
그리고, 다시 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하여 이의재결을 받게 되는데, 보상금액이 증액될지 여부가 새로 실시하는 감정평가금액에 따라 결정 되게 됩니다.
▶행정소송을 두려워하지 말자
이 단계에서도 보상금액에 만족하지 않는다면, 법원에 보상금증액청구라는 형태로 행정소송을 제기할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 법원에서는 법원지정 감정평가기관의 감정내용이 그대로 인정되고 있는 것을 고려해야 합니다. 감정평가 시 평가요인들에 대한 가로조건· 환경조건· 획지조건· 행정조건 등의 비교는 구체적이고 전문적인 사항이기 때문입니다. 물론 각 단계를 거치면서 보상비용이 증가하는 경우도 있습니다. 하지만, 소송비용· 감정비용 등을 감안하여 진행 여부를 면밀히 검토해야 하겠죠.
이상으로 내 토지가 수용될 때 어떻게 대처 해야 할지 그 방법들에 대해 알아봤습니다. 갑자기 토지가 수용된다고 해도 정신을 바짝 차리고 있으면 잘 헤쳐 나갈 수 있겠죠?
