김과장 높아져만 가는 전세금에 고심하던 끝에 드디어 내집마련을 결심하였습니다. 올해 마흔이 된 김과장은 생애 가장 비싼 물건의 구입 될 부동산계약에 긴장이 되기만 하는데요. 더군다나 요즘 부쩍 언론에 나오는 부동산 사기계약 뉴스로 더 불안하기만 합니다. 하지만 부동산 거래에 앞서 체크 리스트만 잘 챙기면 문제없답니다. 그럼, 부동산 계약을 앞둔 김과장이 안전한 거래 위해 챙겨야 할 사항은 어떤 것들이 있을까요? 함께 알아보시죠.
부동산 거래를 위해서는 반드시 확인해야 하는 필수 서류 삼총사가 있습니다. 등기사항전부증명서, 건축 대장, 토지대장, 토지이용계획확인원등이 바로 성공적인 부동산 거래를 위한 필수서류 삼총사인데요. 그럼, 각 서류들에서 어떤 부분을 확인해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
▶성공적인 부동산 거래를 위해 챙겨야 할 필수 서류는?
1. 등기사항전부증명서
첫번째로 확인할 서류는 등기사항전부증명서는 부동산의 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 되는지 확인할 수 있는 중요한 서류입니다. 일반적인 거래로 집을 구매하고서도, 이 서류를 제대로 확인하지 않아 소중한 집이 다른 이에게 넘어가는 경우가 허다하기 때문입니다.
그럼 등기사항전부증명서를 보는 법을 알아야겠죠. 등기사항전부증명서는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다. 표제부는 토지•건물의 표시에 관한 사항을 확인할 수 있는데요, 이 중 표시란에서는 부동산의 소유권•지번•지목•평수 등이나 건물의 소유지•종류•구조•건평 등 및 그 변경사항을 확인하여 목적 부동산의 동일성을 알 수 있습니다. 갑구는 부동산 소유권에 관한 사항을 표시한 부분입니다.
현재까지 해당 부동산의 권리관계가 어떻게 변화해 왔고, 현재시점에는 소유주가 어떻게 되어 있는지 알 수 있죠. 을구는 내가 계약하려는 주택의 빚이 얼마나 걸려있는지 확인하는 부분입니다. 특히 예고등기, 소유권이전청구권 가등기, 소유권이전금지 가처분 등기, 환매등기, 가압류 등을 확인하면 리스크를 사전에 예방할 수 있겠죠?
김과장이 매매가 아닌 전세를 얻는 다면 이 부분을 좀더 세밀히 확인해야 합니다. 본인의 보증금과 다른 세입자들의 보증금을 모두 합산시, 세를 얻으려는 집의 실가격의 60%를 넘으면 위험하므로 계약을 해서는 안 되는 경우도 때문입니다.
2. 건축물 대장
그 다음으로 건축물 대장을 확인해야 합니다. 건축물대장은 건물의 면적•층수•구조 등을 정확히 알 수 있습니다. 간혹 부동산 중개업자나 주인이 실제 면적을 잘 못 알고 매매할 수 있기 때문에 계약시 확실히 집고 넘어가야 할 서류입니다. 이 서류에서는 계약할 아파트의 기본개요 및 세부사항이 건축물 대장과 일치유무를 확인해야 합니다. 건축물 대장에는 해당 아파트의 지어진 시기, 엘리베이터의 수, 주차장 규모, 각 층 면적 등이 기록되어 있습니다. 건축물대장은 민원24(www.minwon.go.kr)에서 발급받거나, 시•군•구청 지적과에서 발급받을 수 있습니다.
3. 토지이용계획확인서
마지막으로 확인해야 하는 토지이용계획확인서는 대상 토지의 모든 것을 말해준다고 볼 수 있을 정도의 중요 서류입니다. 주로 확인사항은 해당 토지의 용도나 행위제한 등의 표시겠죠?
토지이용계획 확인서는 확인 내용이 12개로 구분되어 있어, 이 공부만 잘 분석해도 부동산투자의 위험 부담을 크게 덜 수 있습니다. 토지이용계획 확인서는 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업 등으로 구분되어 있습니다. 아파트가 위치해 있는 해당 토지의 토지이용계획확인서를 열람해보면 입지할 수 있는 건축물의 종류, 높이 등의 제한부터 향후 사용에 대한 내용도 가름 할 수가 있답니다.
계약당일은 각종 서류에 대한 확인뿐 아니라, 매매하려는 자가 주택 실소유주인지도 확인해야 합니다. 주택 실소유주 본인인지 확인하기 위해서는 주민등록증이 위조된 것이 아닌지 확인은 필 수 입니다. 김과장의 전재산일 수도 있는 거래금액이기에 계약은 신중에 신중을 기해야 하겠죠.
주민등록 확인은 두 가지의 확인방법이 있는데, 첫 번째 방법은 민원24에서 확인하는 것입니다. 민원24는 인터넷접속 방법과 스마트폰어플을 이용하여 실소유 여부를 확인할 수 있습니다.
두번째 방법은 ARS전화 서비스를 이용하는 방법으로서 국번 없이 1382를 눌러서 해당 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 됩니다. 하지만 소유주 본인이 나오지 않고 대리인이 나올 경우 주민등록증, 위임장, 인감도장은 반듯이 확인해야 하겠죠?
이상으로 매매거래시에 확인해야 할 준비서류에 대해 알아보았는데요. 부동산은 거래 단위가 억 단위가 넘는 큰 거래이기 때문에 돌다리도 두드려 본다는 신중한 생각으로 접근해야 한다는 사실, 잊지마세요.
