본문 바로가기

금융

부동산 전문가 인터뷰, 2014년 부동산시장 이슈와 투자 포인트



2014년은 부동산 이슈가 뜨거웠던 한 해였습니다. 한화생명 블로그에서는 부동산 시장 상승세로 긍정과 아쉬움이 공존했던 2014년 부동산 이슈를 짚어보면서 2015년 투자 전략을 함께 짚어보기 위해 부동산전문가와 함께 인터뷰를 진행해 보았습니다. 한화생명 FA센터 이덕수 전문가와 함께 인터뷰를 나눠 보았는데요. 그럼, 전문가와 함께 2015년 부동산 투자 전략을 알아보겠습니다.




 



Q. 2014년 전국 아파트 가격이 상승했고, 전세값도 급등했는데요.


올해 전국 아파트값이 오름세로 돌아서면서, 지방과 소형 아파트 및 수도권이 상승 대열에 합류했습니다. 감정원 기준으로 지난 11월 전국 아파트값은 2013년 말 대비 2.46% 올랐는데요. 2013년 1.61% 하락했던 수도권이 올 들어 1.89% 상승했고, 특히 서울이 2.46% 올라 상승폭이 더 컸죠. 지방도 3.69% 상승해 2013년(3.33%)에 비해 소폭 올랐고요.

 

아파트 매매 거래량도 올해 10월까지 수도권 아파트 매매가 총 26만6657건으로 지난 2006년(43만6978건) 이후 최고점을 찍었었습니다. 특히, 최경환부총리의 7월 취임은 주택 담보대출 규제 완화, 재건축 연한 단축, 청약제도 개편 부동산 관련 제도대폭 완화시켜 하반기 부동산 상승세의 기폭제로 작용되었습니다. 


전셋값은 올해에도 고공행진을 기록해서, 올해(1~11월) 전국 아파트 전셋값 5.45% 상승했어요. (부동산114) 주요 이유 중 하나는 집 주인들의 저금리 기조 하에 월세 선호 현상을 들 수 있는데요, 올해는 정부가 집계한 2011년 이후 처음으로 세입자의 월세 비율이 40%를 넘어섰습니다. 물론 정부에서도 전세난을 해결하는 근본적으로 해결하기 위한 정책들을 발표하고 추진했습니다. 그러나, 전세 수요를 매매 수요로 돌리고, 주택매입 능력이 없는 가구에 대해 임대주택의 공급 확대하는 등의 정부정책은 전세가격을 안정시키는 효과가 아직까지는 크지 않아 보입니다.

 

 

 

 


수도권 아파트 시장이 실거주 위주로 재편되면서 새 아파트를 선호하는 경향이 강해졌습니다. 2012년 기준으로 입주 5년 이내인 새 아파트는 평당 2,056만원인 반면 20년이 넘은 아파트는 평균 매매가는 평당 1,880만원인데요. 2007년에는 입주 5년 이내의 아파트는 3.3㎡당 1929만원이었지만, 입주 20년이 넘은 아파트는 2735만원이었습니다. 주택시장의 패러다임투자개념에서 거주개념으로 바뀌었기 때문입니다. 이제는 새 아파트가 헌 아파트보다 전세가율이 높아 수익률이 높아서, 새아파트를 구입해 임대를 놓게 되면 상대적으로 높은 임대수익률을 기대 할 수 있을 것 입니다.




Q. 수익형 부동산의 인기 급상승하는 이유는 무엇일까요?


올해도 기준금리 재인하저금리 기조가 이어지면서, 시중 투자금이 수익형 부동산으로 다시 몰리는 양상이었습니다. 올해 경쟁 입찰로 공급된 LH의 단지 내 상가의 낙찰률은 급상승했고,  창원 현동지구 상가도 최고 낙찰률 239.89%, 아산 탕정지구도 235%의 낙찰률로 빠르게 완판되었습니다. 수요자를 찾지 못해 재분양했던 파주 운정신도시 점포도 최고 166% 낙찰률로 팔려나갔습니다. 


올해는포 겸용 단독주택의 인기 증가했습니다. 거주하면서 임대수익을 얻을 수 있기 때문이죠. 지난 8월 위례신도시에서 공급한 점포 겸용 단독주택용지 45필지 청약 결과, 1만7531명이 몰려 평균 경쟁률 390대1을 기록했고, 11월에 공급한 경기 하남 미사강변도시의 점포 겸용 단독주택용지도 최고 2674대1의 경쟁률을 보였습니다.



아파트 분양시장이 호황을 누리는 만큼 단지 내 상가에 대한 관심은 꾸준히 이어질 것으로 보이지만, 올해 상가 권리금 인정 상가임대차 보호 강화될 것으로 예상되는 만큼 상가 투자자들에게는 위험요소로 작용할 수 있습니다. 한동안 호황을 누렸던 오피스텔과 도시형생활주택은 공급과잉 우려가 현실화하면서 수익률이 더욱 떨어질 가능성이 높아 보입니다. 여전히 은행 금리보다 높은 수준에서 수익률이 결정돼 지역에 따라 투자가치가 있다고 볼 수도 있지만, 공급이 많아진 만큼, 공실도 늘어나 예전보다 리스크가 더 높아질 수 있습니다.




Q. 더구나 도시정비사업이 훈풍을 타고 2조 클럽이 탄생했어요.



네. 맞습니다. 2014년은 재개발ㆍ재건축 수주 시장은 오랜만에 활기를 되찾았어요. 정부의 각종 규제 완화 덕분에 분양시장이 살아나 도시정비 사업도 탄력 받았기 때문인데요. 올해는 대림산업과 GS건설이 재개발ㆍ재건축 수주 실적부문에서 2조원을 넘겼는데, 이는 2010년 이후 4년만입니다.


대림산업은 올해 전국 8개 사업지에서 시공권을 확보해 공사금액 기준으로 2조5000억여원의 실적을 쌓았고, GS건설은 올 들어 총 8개 사업지의 시공권을 확보해 공사금액 기준으로 2조906억원의 실적을 올렸답니다.



강남권에서 분양된 래미안 대치 청실, 아크로리버파크, 잠원 래미안 등이 높은 청약률로 마감됨에 따라 올해도 강남권 신규 물량들이 관심을 모을 것으로 보입니다.  내재가치가 높은 강남도심권의 메리트가 부각되면서, 주변보다 분양가격이 상대적으로 낮게 결정된다면 청약시장에서 인기를 모을 가능성이 높습니다. 




Q. 현대자동차가 한전부지를 10.5조에 인수한 것은 투자시장에 어떤 영향이 있을까요?


서울 강남지역 노른자위 부지인 삼성동 한전 부지현대자동차에 팔렸습니다. 현대자동차는 10조5500억원이라는 최고가로 한전부지를 낙찰받아 인수 대상자로 선정되면서 언론을 깜짝 놀라게 만들었는데요. 그 이유는 초기 한전이 제시한 감정가액 3조3000억여원의 3배가 넘는 수준에 낙찰 받았기 때문입니다. 한전 부지 면적이 7만9342㎡인 점을 감안하면 3.3㎡당 4억3879만원인 셈이죠.


이 지역은 현대차그룹 통합 사옥과 자동차 소재 테마파크•컨벤션센터•한류체험공간 등이 조성될 예정으로, 주변 부동산 시장이 개발 기대감으로 들썩이고 있습니다. 현대차는 서울 삼성동 한전 부지 개발을 위한 추가 비용으로 2조~3조원이 투입될 것으로 예상하고 있고요.



현재 상업용 건물의 매매호가가 3.3㎡당 1000만원 이상 오른 상황이지만, 매매가와 달리 상가 임대료 떨어지고 있습니다. 이는 한전의 이주 채비와 하청업체 관련 회사들이 이주를 시작하면서 인근 사무실 공실률 증가로 이어져서인데요. 단기 투자자들은 주의해야 할 필요가 있습니다.




부동산 관련 다른 글 보기


▶ 미리보는 2015년 부동산 시장 전망  <바로가기>

▶ 자녀에게 증여, 현금보다 수익형 부동산이 좋은 이유는? <바로가기>

▶ 전세보증금 지키려면 이것만은 꼭! <바로가기>

▶ 부동산전문가가 알려주는 대략적인 땅값 계산법 <바로가기>





이덕수