대표적인 원자재 투자자이자 "상품투자의 귀재", "금융시장의 인디애나 존스", "월가의 전설"로 불리우는 짐 로저스에 의하면, 농지 투자는 농업의 터전으로서뿐만 아니라 향후의 투자대상으로서도 가장 매력적인 상품이라고 말합니다. 그는 현재 농작물 재고량이 수십 년 만에 최저치를 기록하고 있어 조만간 농산물 상승과 농지가격 상승이 일어날 것이라고 내다보고 있는 것이죠.
실례로 1970년대 강남의 아파트가 있던 자리는 배밭이었습니다. 이곳에 아파트를 투자했던 이들이 현재까지 보유하고 있다면, 약 100배의 수익을 얻을 수 있을 것으로 계산하고 있는데요. 만일 토지에 투자했다면 얼마나 수익을 낼 수 있을까요? “농지투자”란 책에 의하면 압구정 현대아파트의 경우 약 3,258배의 투자수익을 얻을 것으로 추정하고 있습니다. 좋은 토지에 투자했을 시에 수익은 실로 엄청 난 것이죠. 그럼 이런 매력적인 상품을 우리는 어떻게 구분 하고 있을까요?
▶‘농지투자자’의 자격과 유형은?
일반적으로 농지는 농업진흥지역과 이 밖의 농지로 구분하는데요. 즉 농지정리와 농업기반시설이 비교적 잘 되어 있는 농지는 농업진흥지역으로 지정하여 관리하는 것이죠. 우리 법은 이곳에 투자하는 이들을 농지투자자라고 정의하고, 농지취득자격증명 취득한자로 한정하고 있습니다. 물론, 예외적으로 상속인 경우는 농지취득자격을 받지 않아도 된답니다.
일반적으로 농지투자자는 거주지 등의 제한이 없어 대부분 지역에서 농지구입이 가능합니다. 그러나 예외적으로 초등학생 · 중학생처럼 미성년자이나, 자기소유의 농지를 전부 임대한자는 농지취득자격 발급대상에서 제외됩니다.
소득세법에 의하면 매도시에 ‘농지투자자는 1년에 90일 이상 농사를 지어야 하고, 농작물의 1/2 이상을 직접 지어야' 하는 소득세 규정을 반드시 적용 받습니다. 또, 농지법에서는 직접 농사를 짓는 형태인 자기경영으로 농지를 구입해서 농사를 짓도록 규정하고 있어서, 자기경영이 불가능할때만 농지은행에 위탁할 수 있고, 농사를 지을 수 있는 농지만 받아주는 것에 유의해야 한다고 규정하고 있습니다.
농지에 투자하는 이들은 그 목적에 따라 몇 가지 유형으로 구분할 수 있는데요.
첫째, 주말체험영농 농지구입하는 자로서, 이들은 세대당 1,000㎡ 미만을 구입 및 임대 가 가능합니다.
둘째, 전원생활 및 귀농, 그리고 농사를 위해 농지를 구입하는 자로서 세대당 1,000㎡ 이상을 스스로 경작해야 합니다.
셋째는 투자목적으로 토지거래허가구역 내의 농지를 구입하려는 자들입니다.
토지거래허가구역에서 농지를 취득하려면, 토지소재지에 전 가족이 6개월 이상 거주해야 합니다. 다만, 농업인인 경우에는 매입농지의 20km이내 에 거주하여도 가능합니다.
쏙쏙 들어오는 경제용어
농업진흥지역
농지를 효율적으로 이용 · 보전하기 위해 우량농지로 지정된 지역
농지취득자격증명
농지매수인의 농민여부, 스스로 농사를 짓는지 및 농지소유상한 이내 여부 등 농지소유 자격과 소유상한을 확인하고 심사하여 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용해 농민이 아닌 사람의 투기적 농지매입을 규제하기 위해 만든 제도
농지은행
임대차가 허용된 농지와 노동력부족·고령화로 스스로 농사를 짓는 것이 어려운 사람의 농비와 농업용시설을 임대수탁 받아 전업농민에게 임대하여 효율적 · 안정적으로 관리하는 곳
이렇듯 농지를 투자자산으로 인정받으려면 까다로운 조건을 충족해야 하는데요. 어렵게 구한 농지이지만, 사정상 농사를 짓지 못할 경우 이 농지를 어떻게 처분해야 할까요?
▶농사를 짓지 않는 농지는 어떻게 하나요?
농지법에 따르면, 농지 경영을 하지 않는 농지 즉! 농사를 짓지 않는 농지의 소유자는 그 사유가 발생할 날로부터 1년 이내에 해당 농지를 처분해야 합니다. 그 사유는 아래와 같은데요. 농지이용실태는 매년 정기 또는 수시로 시장 · 군수 · 구청장이 실시하고 있답니다.
▶ 농지처분 사유
① 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않을때(시장, 군수, 구청장 인정시)
② 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체 또는 기타 농업기자재를 생산하는 목적 사업을 수행을 위한 농지가 목적 위반 할 때
(시장, 군수, 구청장 인정시)
③ 농지전용허가 또는 농지 전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득일로부터 2년이내에 그 목적사업에 착수하지 않을 때
④ 농지의 소유상한을 초과하여 농지를 소유한 때
⑤ 농지를 소유하고 있는 농업회사법인이 법인의 요건에
⑥ 기타 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명될 때
다만, 임대 또는 위탁이 가능한 농지를 임대 · 위탁하는 경우(농지법 제 22조)에는 농지처분의무를 면제받을 수 있는데요. 자연재해 · 영농준비 · 징집 · 질병 · 선거에 의한 공직취임, 3월이상 부상, 교도소 수용, 3월 이상의 국외여행, 농업법인 청산 중, 연작피해 예상, 생산조정, 출하조정을 위하여 휴경할 때도 가능하지요.
위와 같이 면제사유에 해당하지 않음에도 불구하고 농지를 보유하고 있을 때는 반드시 농지를 처분해야 하는데요. 이때는 아래의 “처분이행 통지 절차”에 따라 토지를 처분해야 합니다.
먼저 1년 안에 농지 처분을 반드시 하라는 통지를 받게 됩니다. 처분의무 통지를 받은 농지소유자가 해당 농지를 자기의 농업경영에 이용(3년)하거나, 공사와 매도위탁계약을 체결(6월)한 경우는 농지처분명령 유예명령을 받게 됩니다. 하지만, 처분명령을 받은 이후에도 정당한 사유 없이 이를 이행하지 않을 시는 당해 농지 토지가액의 20% 상당의 이행강제금을 부과 받지요. 농지소유자가 이행강제금을 부과받은 후에도 농지를 매각하지 않는다면, 매년 이행강제금을 처분명령 이행시까지 반복해서 부과받게 되어 버티기가 힘들게 되겠죠. 이행강제금을 납부하지 않을 경우는 지방세체남처분의 예에 의거 징수될 수 있기 때문입니다.
이렇게 농지투자는 다른 부동산투자와 달리 보유를 엄격히 제한하고 있고, 농업목적이 아닌 보유에 대해서는 지속적으로 관리 받게 됩니다. 따라서 비교적 저렴한 가격과 고수익에도 불구하고, 농지투자를 고민하는 투자자라면 다각적인 측면을 고려하여 투자에 임하는 것이 현명한 투자의 지름길 일 것입니다.
