"경매로 저렴하게 집을 마련했다고요?"
중소기업에 다니는 직장인 천송이 씨(37세 가명). 직장동료 도민준 과장이 경매로 저렴하게 집을 샀다는 이야기를 듣고 귀가 쫑긋해 졌는데요. 천송이 씨의 꿈이 바로 내 집 마련이었기 때문입니다. 동료 이야기를 들으니 경매에 부쩍 관심이 생겼습니다. 혼자 경매공부에 돌입한 천송이 씨. 아파트 경매란 무엇인지 또 어떤 전략이 필요한지 같이 살펴볼까요?
▶아파트 경매의 첫걸음, 경매절차 파악
아파트 경매 혹은 아파트 법원경매란 돈을 빌려간 사람이 약속한 날짜까지 빌려간 돈을 갚지 못할 경우, 채권자가 법원에 의뢰를 통해 아파트를 경매하고, 채권자 대신 돈을 받아주는 것입니다. 아파트를 싸게 사고 싶은 천송이 씨. 도민준 씨의 조언에 따라 입찰장부터 방문했습니다. 마침 경매가 있는 날이라 투자자들로 성황을 이루었는데요. 이 때, 천송이 씨가 가장 먼저 확인해야 하는 것은 무엇일까요? 바로 경매정보입니다.
이 경매정보는 매각 기일 14일 전에 대법원경매정보 홈페이지(바로가기)와 일간지 공고를 통해 확인이 가능한데요. 요즘은 정보회사들이 대법원경매정보를 잘 정리해 유료 자료로 제공하기도 합니다, 대표적으로는 굿옥션, 부동산태인, 지지옥션 등의 경매정보회사들이 각 테마 및 콘텐츠별 경매 자료를 제공하고 있습니다.
이렇게 경매 정보를 파악하면 경매접수를 시작으로 본격적인 경매가 시작됩니다. 경매에 참여하게 위해서는 일단 경매절차부터 파악해보는 것이 당연한 일이겠죠. 경매는 경매접수를 한 이후, 경매준비 및 경매개시, 입찰, 낙찰, 대금 납부 등의 절차를 통해 이뤄집니다. 만약 경락인이 대금을 납부하지 않을 경우엔 재경매가 실시되는 것이 당연하고요.
이 때, 입찰을 하기 위해서는 입찰표 및 입찰보증금 등을 제출해야 하는데요. 재입찰의 경우만 제외하고 최저 매각가격의 10%를 입찰보증금으로 하고 있습니다. 그 후 최고가 매수인 및 차순위 매수인을 경정하게 되고, 응찰자가 없을 시는 유찰선고가 납니다. 그렇다면 입찰가격이 어떻게 제시되는지도 알아야 할 텐데요. 입찰가격은 최저 매각가격 이상으로 제시하여야 하는데, 금액을 정정하면 무효로 처리합니다.
쏙쏙 들어오는 경제용어
▶ 경락인
경매에 의하여 동산이나 부동산의 소유권을 취득한 사람
▶ 유찰
입찰 결과 낙찰이 결정되지 않고 무효로 돌아가는 일
▶아파트 경매의 핵심, 현장확인!
천송이 씨는 경매절차를 공부하고 난 뒤, 드디어 실제 경매에 참여해보려고 합니다. 이때 가장 유의해야 할 점은 무엇일까요? 바로 '현장확인'입니다. 다른 여타의 부동산 매매를 할 때 가장 강조하는 것이 바로 현장확인인데요. 아파트 경매 역시 마찬가지입니다. 과대평가된 감정가격만을 무작정 신뢰하고 매입한다면 크게 손해를 볼 수 있습니다. 감정평가가격은 감정평가사의 주관에 따라 서로 다른 가격으로 평가될 수 있기 때문인데요. 이런 손해를 방지하게 위해서 임장작업을 통해 현지에서 거래되는 가격을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
낙찰 시에도, 감정가와 추가비용 등을 고려하여 낙찰가를 먼저 계산해보는 것이 좋습니다. 일반적으로 감정가를 기준으로 투찰을 한다면 감정가보다 15% 정도 낮은 값에 낙찰을 받아야 손해 없는 '본전'이라고 보고 있습니다. 세금과 명도비 등 추가비용이 낙찰가의 7%에 달하기 때문에 이를 감안한 것이지요.
또 연립, 다세대 주택의 경우에도 기억해야 할 것이 있습니다. 타 부동산 상품보다 환금성이 낮기 때문에 75%정도를 투찰가로 본다는 사실인데요. 연립, 다세대 상품은 부동산 침체기에 감정된 가격이 더 보수적으로 평가되는 등 평가시기에 많은 영향을 받습니다. 따라서 기간적인 차이를 고려하면 보다 유리한 조건에서 투찰할 가능성도 있다는 것이죠.
쏙쏙 들어오는 경제용어
▶ 감정평가
토지 등의 경제적 가치를 가액(價額)으로 표시하는 것
▶ 임장
어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴
▶ 투찰
경매에서 입찰가격을 적은 서류를 입찰함에 넣는 것
▶ 명도비
건물 세입자들을 내보내고 소유권을 완전히 넘겨받는 데 들어간 비용
▶ 환금성
물건을 팔아서 돈으로 바꿀 수 있는 성질
아파트 경매에서 알아야 할 7가지 포인트
1. 현장을 반드시 답사하고 공고내용과 비교•확인하세요.
2. 점유자•임차인 등의 상황을 파악하세요.
3. 임장작업을 통해 정확한 시가를 파악하세요.
4. 채무자(소유자)의 동태 및 변제능력 등을 점검하세요.
5. 가등기, 예고등기, 가처분, 별도등기 등의 유무를 확인하세요.
6. 응찰자금의 운용계획을 세우세요.(대금납부 실기예방)
7. 낙찰가격 기준으로 세금이 부과되기 때문에 부대비용(세금, 수수료, 채권 등)이 일반 매매보다 높을 수도 있다는 것을 명심해야 합니다.
이처럼 아파트 경매의 여러 가지 면들을 꼼꼼하게 살펴보고 정확한 정보로 무장한다면 천송이 씨 역시 조만간 내 집 마련의 꿈을 저렴하게 이룰 수 있을 것 같은데요. 여러분도 아파트 경매 투자 전략을 세워 행복한 보금자리의 꿈을 구체적으로 그려보시기 바랍니다.
이덕수
