새해를 맞이한지도 어느덧 보름이 지났습니다. 부동산 침체 기저 속에 2013년 새로운 정부가 출범하면서, 부동산정책을 4번이나 발표하는 등 얼어붙은 부동산 시장을 풀어보고자 노력했는데요. 부동산 경기가 어려웠고, 부동산 거래 활성화에 대한 기대감이 높았다는 것을 반증하는 것이라 볼 수 있겠죠. 자, 2013년 부동산 이슈에는 어떤 것이 있었을까요? 2013년 부동산 시장은 긍정과 아쉬움이 교차한 한 해였습니다. 가장 크게 느껴지는 이슈들은 개인마다 다르겠지만, 이런 이슈들을 살펴보는 것은 2014년 부동산 투자전략을 어떻게 가져가야 할지 도움을 줄 수 있겠죠?
▶ 2013년 전국주택매매가격, 전년대비 상승 마감
2013년은 주택매매가격은 0.37%로 소폭 상승했습니다. 하락세로 마무리되었던 2012년과 비교해보면 긍정적인 부분이라고 볼 수 있죠. 2012년에는 정부가 9.10대책으로 연말까지 취득세감면, 양도세 감면 등의 한시적인 주택시장 부양책이 있었는데요. 시장에서는 짧은 감면기간과 부동산 가격 상승에 대한 낮은 기대 탓에 정책에 대한 반응은 미미하여 결국 하락세로 마무리 되었어요.
<자료: 한국감정원>
다행히 2013년은 4번의 부동산 대책 발표 후 전국의 아파트 매매가격이 하락에서 상승으로 반전했습니다. 하지만 매매가격의 상승은 길게 이어지지 못하고, 4.1대책 이후 두 달, 8.28대책 이후 석 달간의 상승 후 둔화되는 양상을 보였답니다. 부동산 대책에 대한 약발이 길지 않아 아쉬움이 컸었죠. 지속적인 정부의 대책에도 불구하고 경제상황이나 부동산침체의 기저심리를 정부의 정책만으로 일으키기에 힘겨워 보였습니다.
투자포인트: 경기침체 국면에는 내재가치가 높은 도심권 주택이 유리합니다. 내재가치가 높은 주택은 실수요자들이 많이 포함되어 있어 임대료를 많이 받을 수 있겠죠. 최근 도심 외곽쪽에 위치한 주택들은 전세비율이 시세대비 40%도 되지 않은 채, 미입주 물량 시공사와 입주민간 소송에 있는 단지들이 많다는 것은 생각해 볼만 합니다.
▶ 아파트 전세가격 역대 신기록 달성 중
전국의 아파트 전세가격은 2012년도에 이어 높은 상승률을 기록했습니다. 아파트 전세가격의 상승은 현재진행형으로 수도권 전세가격은 70주째 신기록을 갈아치우고 있는데요. 이에 정부에서는 8.28 대책이라는 전세 안정대책을 내놓았으나 시장의 반응은 별 신통치 않습니다. 정부정책은 전세가격 상승에 대한 직접적인 대책보다는 주택을 구입하게끔 해서 전세소비를 줄이려는 간접적인 대책을 쓰고 있는데요. 결혼한 신혼부부, 신학기를 맞는 학생, 이사를 가는 직장인을 위한 전세물량이 많이 부족한 상황에서 단기적으로 전세물량을 늘리기에는 한계 있겠죠~?
더구나 수익형부동산에 대한 붐으로 집주인들이 전세에서 월세로 임대방법을 바꾸면서 집 없는 서민과 정부의 고민은 날로 상승 중입니다. 올해 분양주택 물량이 많이 풀린다고 하지만, 당분간 전세난은 계속 될 것으로 보입니다.
투자포인트: 수도권 아파트 시장이 실거주 위주로 재편되면서 새 아파트를 선호하는 경향이 강해졌습니다. 2012년 기준으로 입주 5년 이내인 새 아파트는 평당 2,056만원인 반면 20년이 넘은 아파트는 평균 매매가는 평당 2,735만원입니다. 헌 아파트보다 새아파트를 구입해 임대를 놓게 되면 보다 높은 임대수익률을 기대 할 수 있겠죠.
▶ 강남3구 재건축시장 상승세 반전
큰 폭으로 하락하였던 재건축아파트와 선도아파트 가격이 2013년 말, 상승세로 극적인 반전을 이뤘습니다. 특히 강남권의 주요 재건축 단지들의 사업이 최근 속도를 내면서 2014년에도 관심을 모을 것으로 보고 있는데요. 2013년 재건축시장이 상승한 이유는 지난해 재건축 초과이익 환수면제 혜택의 유예기간이 2013년 말로 제한됨에 따라, 조합원들이 처분인가 신청을 서둘렀던 것으로 보입니다.
<출처: flikr (바로가기)>
하지만 이러한 흐름 이 지속 될지는 지켜볼 필요가 있겠죠. 특히 강남 3구의 재건축 아파트 청약경쟁률은 2013년에 수십대의 과열현상을 보였으나, 강북의 재개발 아파트 청약경쟁률은 2008년 이후 가장 낮은 경쟁률을 기록했습니다. 2013년 아파트 청약시장은 양극화 현상이 더욱 심해진 것으로 볼 수 있는데요. 주거지로서의 선호도가 높은 지역의 경우 청약과열 현상까지 나타나고 있는 반면 수요자들의 선호도가 떨어지는 지역은 미분양이 속출하는 현상이 나타나고 있는 것이죠. 이는 과거와 단지 아파트를 새로 지었다고 투자가치를 느끼는 것이 아니라, 선호하는 지역에 투자가 몰리는 것으로 볼 수 있습니다.
투자포인트: 지난해 강남권에서 분양된 래미안 대치 청실, 아크로리버파크, 잠원 래미안 등이 높은 청약률로 마감됨에 따라 올해도 강남권 신규 물량들이 관심을 모을 것으로 보입니다. 내재가치가 높은 강남도심권의 매리트가 부각되면서, 주변보다 분양가격이 상대적으로 낮게 결정된다면 청약시장에서 인기를 모을 가능성이 높습니다.
▶ 가계부채 증가
2013년에 가계부채는 1천조원에 육박하였습니다. 현재는 1조원을 넘어선 것으로 보여 가계부담이 점차 커지고 있는데요. 가계부채가 높아진 것은 정책이 '빚을 권하는 방향'에 맞춰졌기 때문으로 보입니다. 경기를 살리기 위해 정부가 부동산 경기 활성화 대책을 쏟아내면서 주택관련 대출이 잇따랐는데요. 대출은 개인에게 부담으로 작용하여 부동산 구입을 어렵게 원인으로 작용하고, 부동산침체가 지속중인 상황이라 가계소비 여력이 위축될 수 있겠죠. 기대했던 부동산 경기는 살아나지 않고, 금리마저 오를 조짐이 보인다면 1천조원의 가계부채는 언제 터질지 모르는 시한폭탄과 같은 존재가 되겠죠.
<출처: 세계일보>
투자포인트: 최근 가계부채의 증가로 세입자가 보증금을 모두 돌려받기 어려운 경우가 늘어만 만큼 전월세 계약시 임차인은 반드시 등기부등본을 통해 이미 설정된 근저당 등 채무금액이 얼마인지 확인은 필수죠.
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