지난 9월 26일부터 수도권 일부 지역과 세종을 제외한 전 지역의 조정대상지역 규제가 해제되었습니다. 규제가 해제된 지역은 주택 매매 거래 시 청약과 대출, 세금 등의 제한이 줄어들게 되는데요. 오늘은 달라진 조정대상지역 규제에 따른 부동산 세제 변화와 받을 수 있는 혜택에 대해 알아보도록 하겠습니다.
조정대상지역, 왜 중요할까?
2016년 ‘조정대상지역’ 이라는 명칭으로 처음 등장한 이 규제는 특정 지역을 묶어 금융(대출)·세제·청약·거래(전매 제한) 등 주택 매매 전 과정에 걸쳐 각종 규제를 동시에 적용하는 제도입니다. 제도 도입 시기가 다 다르기는 하지만, 시장 과열을 막기 위한 취지라 규제 강도는 모두 센 편인데요.
지난 정부에서는 집값 안정화의 일환으로 규제지역을 넓히고 제도를 강화했습니다. 그런데 새 정부에서는 지난 정부와 달리 지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 규제지역을 해제했는데요. 그 이유는 현재 얼어붙은 부동산 시장을 활성화시키기 위해서였습니다.
조정대상지역에서 벗어난 지역에는 양도세, 종부세 등 다양한 세제 변동과 함께 청약조건 완화, 전매 제한 해제 등 다양한 변화가 일어나게 되어 부동산 거래의 중요한 고려 요소로 볼 수 있습니다.
달라진 규제 지역은 어디일까?
이번 정부는 정부 세종청사가 자리한 세종을 뺀 지방 전 지역과 수도권에선 경기 외곽 지역인 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳에 대한 규제지역을 해제했습니다. 이에 따라 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들었으며 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들었습니다.
달라진 부동산 세제 혜택은?
먼저 양도소득세의 경우, 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유하고 그중 2년 이상을 거주해야 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있었는데요. 이번 해제 조치로 비조정대상지역이 된 경우에는 2년 거주 요건을 충족하지 않아도 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 적용됩니다.
이와 더불어 다주택자 양도소득세 중과율도 해제되는데요. 다주택자의 경우 조정대상지역에서 해제된 후 해당 지역에 소재하는 주택을 양도하면 양도소득세 중과세율(최대75%)이 아닌 기본세율을 적용받게 됩니다. 또한 장기보유특별공제 역시 적용받을 수 있습니다. (단, 올해 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 1년간 한시적으로 양도소득세 중과를 유예)
집을 구매하기 위해 일시적 1세대 2주택 보유자가 되었던 분들의 양도소득세 비과세 특례 기간도 3년으로 늘어납니다. 또한, 취득세와 양도세에도 변화가 있는데요. 조정대상지역의 집을 살 경우 최대 12%까지 부과되는 취득세도 비 규제지역에서는 2주택자까지 1~3%의 일반 세율을 적용받습니다. (단 3주택자부터는 중과세율이 부과)
증여의 경우도 세율이 줄어듭니다. 조정대상지역에서는 12%의 취득세율이 적용되는 반면 규제지역에서 풀릴 경우 3.5%의 낮은 세율이 부과됩니다.
마지막으로 종합 부동산세에서도 차이가 있습니다. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하면 일반 세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)을 적용하는데, 만약 2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니라면 일반 세율을 적용 받게 됩니다.
세제혜택 외에 추가 혜택은?
그렇다면 규제지역 해제 시 세금 외 혜택에는 어떤 사항이 있을까요?
실거래가 6억 미만 주택의 경우 집을 살 때 자금 조달과 입주 계획을 신고해야 하는 의무도 조정대상지역에서 풀리면 함께 사라지게 되는데요. 기존에 주택을 보유한 분이 집을 추가로 사며 잔금 대출을 위해 은행에 제출해야 하는 기존 주택 처분 계약서도 제출 의무가 사라집니다.
은행 대출도 조금 쉬워지는데요. LTV라고 불리는 주택담보인정비율이 조정 지역에서는 무주택자 50%, 서민 실수요자 60%였다면 조정 지역 해제 시에는 무주택자 60%, 서민 실수요자는 70%까지 각 10%씩 늘어납니다. 또한 중도금 대출의 경우도 기존 2주택 이상 보유자는 대출이 불가했지만 조정 지역 해제 시에는 세대당 2건이 가능하도록 조건이 완화됩니다.
마지막으로 청약조건 또한 변화가 있습니다.
조정대상지역에서 해제될 경우 위와 같이 청약 1순위 조건도 많이 완화됩니다.
오늘은 지난 9월 바뀐 부동산 정책인 조정대상지역 해지에 따른 세제 및 기타 혜택에 대해 알아봤는데요. 국토교통부의 발표로 미뤄 볼 때, 앞으로의 상황에 따라 서울을 포함한 수도권도 규제지역에서 해제할 수 있다는 취지의 발언이 있어 추가로 수도권에서의 규제 해제도 기대가 되는 상황입니다.
만약 해당 지역의 부동산 거래 계획이 있다면, 거래 전 달라진 여러 혜택들을 꼼꼼히 살펴보고 현명한 거래를 하시길 바랍니다.
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