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금융

다시 또 부각되고 있는 지역주택조합에 관하여

 

최근 비교적 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있다고 알려진 ‘지역주택조합아파트’의 인기가 또다시 부각되고 있습니다. 그간 정부의 여러 대책에도 불구하고 아파트의 매매 및 전세 가격이 무서운 속도로 상승해 왔기 때문인데요. 서울시에 따르면 2016년부터 2018년까지 설립인가를 받은 지역주택조합은 매해 2곳에 불과했지만, 2019년과 지난해엔 각각 6곳ᆞ5곳으로 늘어났습니다. 2021년 2월까지 서울에서 추진되고 있는 지역주택조합은 109곳에 달한다고 합니다.


사실, 지역주택조합은 같은 동네(동일한 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군)에 거주하는 주민이 집을 마련하기 위해 설립한 조합으로, 건설사나 시행사 아닌 주택 수요자가 직접 자금을 모아 시행 주체 되어 건설하는 주택사업 즉, 20명 이상 특정 지역 무주택 세대주들이 조합을 결성해 토지를 구입해 APT를 짓는 방식으로 ‘아파트 공동 구매’로 이해하면 될 것 같습니다.

 

이런 지역주택조합방식 아파트가 최근 다시 인기를 끄는 비결은 무엇일까요?

 


첫째, 지역주택조합 민원을 해결하기 위해 정부에서 최근 주택법 개정 등 후속 조치를 마련했다는 것입니다. 지역주택조합은 그간 여러 문제로 잦은 민원 대상이었습니다. 이에 국회는 지난해 1월 지역주택조합이 조합원 모집 신고 시 대지의 50% 이상 사용권을 확보토록 하고, 조합설립 인가 시 전체 사업 용지의 15% 이상을 소유해야 하는 등 투자자 보호 방안을 마련토록 주택법 개정안을 통과시켰습니다. 서울시에서도 지역주택조합 사기 및 피해를 방지하는 방안을 강화해 지역주택조합 모집 신고 시 도시건축공동위원회 위원 등 전문가와 관할구청의 담당 부서가 합동 회의를 거쳐 사업계획 규모의 적정 여부를 판단토록 했습니다.

둘째, 가장 큰 이유는 여전히 아파트 구입가격 보다 저렴하다는 것입니다. 주변 일반분양 아파트나 기존 아파트 시세와 비교해 보면 15~30%가량 낮습니다. 일반 아파트는 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 토지를 매입하면서 그 사업 과정에서 적잖은 금융 비용이 발생하게 되지만, 지역주택조합은 조합이 토지를 직접 매입해 시행사 역할을 함으로써 토지 매입에 따른 금융 비용은 물론이고 각종 분양 광고∙홍보비를 낮추기 때문입니다. 

셋째, 청약통장 없이 투자가 가능하며, 사업 속도가 빠르다는 점입니다. 일반 분양 아파트와 달리 조합원으로 참여해서 초기 1000만원 안팎의 운영비만 내면 청약통장이 없어도 참여할 수 있고, 원하는 동ᆞ호수 배정을 선착순으로 이뤄지게 됩니다. 그리고 사업절차도 재개발·재건축 조합은 안전진단 → 추진위원회 구성·승인 → 조합설립인가 → 시공사 선정 → 사업계획 승인 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공·분양 등 복잡한 과정을 거치는 반면, 지역주택조합은 조합설립과 조합원 모집 → 지구 단위 접수 → 토지 구입 → 사업계획 승인(건축심의) → 철거 후 착공의 과정만 거친다. 재건축과 비교하면 한결 과정이 단순해 사업 속도를 낼 수 있습니다.


하지만 성공보다 실패 사례가 훨씬 많다는 점을 새길 필요가 있습니다. 서울 동작구의 상도동이나 신대방동에는 준공까지 성공한 지역주택조합이 잇따르며, 여러 지역조합주택은 이런 성공사례를 부각하여 투자를 부추기는 경우가 많았습니다. 하지만, 2021년 초 서울시가 지역주택조합 현황 파악에 나선 결과 여전히 서울시 내 지역주택조합 사업의 착공률은 5% 수준에 그치는 것으로 나타났습니다. 당시 파악 중이던 서울시 내 지역주택조합 100~120여곳 가운데 실제 착공에 들어간 조합은 5곳 정도뿐이었습니다. 그간 통상적으로 지역주택조합 5곳 가운데 1곳만이 최종 입주에 성공한다는 통계도 있을 만큼, 지역주택조합 방식으로 정비사업을 시도하는 경우는 많지만, 실제 착공까지 이어진 사례는 적었던 것이죠.


이렇게 지역주택조합은 저렴한 가격이라는 강한 매력에도 불구하고, 더 큰 우려사항으로 투자자들이 현명한 투자 전략을 가지고 접근할 필요가 있습니다. 


무엇보다도 투자자는 지역주택조합 참여시 사업추진 리스크가 적은 곳을 선택하는 것이 중요합니다. 조합원은 조합 규약이나 계약서 내용에 따라 탈퇴 가능할 수 있으나, 위약금 명목으로 30~40% 손실을 보는 경우도 있으며, 조합 해산 시에 업무 추진비 및 기타 비용까지 제한다면, 원금 50% 이상 손실도 가능할 수 있어 커다란 투자위험이 있기 때문입니다. 이에, 조합원으로 가입하기 전 조합원 간 갈등이 없는지, 조합원 모집이 원활히 이뤄지고 있는지를 확인해봐야 합니다. 조합원 모집이 길어질수록 사업 비용과 분담금이 늘어날 뿐 아니라 혹여 미분양이 발생한다면 그 책임까지 고스란히 조합원 몫으로 돌아가기 때문입니다.

그리고, 지주가 많은 조합은 피하는 것이 유리합니다. 사공이 많으면 배가 산으로 간지는 속담이 있습니다. 지주의 수가 많다면 개인별로 입장이 다르기 때문에 사업 속도를 내기 어려울 수 있습니다. 지주의 수가 적은 조합은 이해관계 당사자가 적어 사업추진 속도가 증가될 수 있다는 것을 염두해 둘 필요가 있습니다. 사업에 있어서 진행속도는 비용을 절감시켜 수익성을 높여 주기 때문입니다. 


마지막으로, 착공 직후 웃돈을 주고 매입하는 전략도 고려해 볼 필요가 있습니다. 사업승인을 받은 단지를 구입한다면, 시세보다 조금 싸게 구입하는 것에 불과하겠지만, 사업추진 시 리스크를 크게 낮출 수 있습니다. 착공에 들어갔다는 것은 토지 매입을 완료하고 사업 승인을 받은 것으로서 시세 70% 가격에 조합원을 모집했다면 80~90% 가격에 전매 물량이 나올 수 있는 만큼, 이런 물건을 구해 시세보다 5~10%가량 저렴하게 아파트를 매입하는 안전한 전략도 고려해 볼 수 있습니다.


이렇게 지역주택조합으로 내 집 마련 위해서는 지역주택조합의 투자환경을 이해하여야 합니다. 저렴하게 내 집 마련 못지않게 투자 리스크 최소화도 중요하다는 것을 항상 명심해야 할 것입니다. 

 

 

 

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이덕수