서울시장 재보선 이후 서울시 부동산 정책 변화에 대한 시장의 기대와 함께 내집마련의 꿈을 꾸는 이들을 바쁘게 하고 있습니다. 신규 부동산 정책인 규제완화 통한 ‘스피드 주택 공급’이 화두가 되며, 향후 서울시를 포함한 부동산 시장의 변화가 주목되기 때문입니다.
변화가 예상되는 서울시 부동산 정책에도 서울 아파트 가격은 안정세
한국부동산원에 따르면 서울의 준공 20년 초과 아파트 가격은 4월 첫 주까지 1.27% 상승했으며, 준공 5년 이하 아파트도 신축 0.7% 대비 1.8배 상승했습니다. 서울부동산정보광장에 의하면 한강변 35층 제한 · 사업 인허가 등 규제 완화 기대감 증가로 압구정 현대 7차, 압구정 현대 2차, 대치 은마, 잠실 주공 5단지 등의 강남권 노후 아파트도 연일 신고가를 경신하며 언론에 오르내리고 있습니다.
그럼에도 재보궐 선거 이후 서울 아파트 거래 시장은 안정세가 유지된다고 있다고 볼 수 있습니다. 4월 아파트 거래량은 전월 대비 25% 수준 (901건)으로 입주 가능한 물건 위주로만 간헐적 거래되어 통계 집계 이후 역대 최저치를 기록하였고, 국민은행 통계에 따르면 수도권(1.37%) · 서울(0.74%) · 광역시(0.73%) 집값 상승률도 석 달 연속 상승폭이 감소했기 때문입니다.
서울시 ‘스피드 주택 공급’ 정책 주요 내용과 전망
서울시의 대표적인 주택 정책은 ‘스피드 주택 공급’으로, 주요 내용으로 규제 완화, 재개발·재건축 정상화, 소형 재건축 사업, 장기전세주택 등을 들 수 있습니다. 그 세부 내용을 살펴보면 다음과 같은데요.
첫째, 주택 공급 가로막는 도시계획 규제를 완화하기로 했습니다.
주거지역 용적률 상향해 200%에 묶여 있는 2종일반주거지역을 국토계획법상 상한 용적률 250%로 상향시키고, 일률적 35층 높이로 제한되어 있는 건축물의 층수 규제를 풀고, 비강남권 상업지역 확대 등을 통해 개발을 유도하겠다는 내용입니다. 재건축 사업 주체들에게 많은 환영을 받을 내용이지만, 용적률 완화 · 2종 일반주거지역 7층 제한 등은 시 조례로 규정되어 도시계획 사항 개정에는 난관이 예상될 수 있습니다. 서울시 및 의회 간 정책적 공감대 형성에 많은 시간이 필요하다고 보기 때문인데요. 다만, 35층 층고 규제는 서울시장 권한으로 충분히 해결 가능하다고 할 수 있습니다.
둘째, 민간 재개발·재건축 정상화로서, 서울시는 이를 통해 18만5천 가구 공급하기로 했습니다.
정비 사업 구역 지정 기준을 완화하여, 매년 2만가구씩 추가로 구역을 지정하면 5년 간 10만 가구를 공급하는 복안입니다. 그리고 주거정비지수제 폐지를 통해 노후 주거지 신규 구역 지정 활성화한다면 매년 7000가구씩 5년간 3만5천가구를 공급할 수 있다고 봤습니다. 정비지수제란 주거정비를 항목별 종합적으로 평가해 기준 이하가 되는 곳은 구역으로 지정하지 않는 제도로, 2015년 도입된 이후 사실상 재개발 구역 신규 지정이 이뤄지지 않을 정도로 까다롭다는 평가를 받고 있습니다.
여기에 용적률과 층수 규제 완화 통해 일반분양 물량확보 총 5만 가구를 확보할 계획입니다. 다만, 재개발·재건축 공급 방안은 난관이 예상됩니다. 몇 년간 정부는 안전진단 통과 기준 강화시켜 정부 산하 공공 기관으로 하여금 대상지의 적정성 검토를 위한 현장검증을 강화했기 때문입니다. 재건축 안전진단 규제 강화된 지난해 6.17 이후 최종 통과 아파트는 1곳에 불과한 실정입니다.
셋째, 장기전세주택 시즌2 ’상생주택’의 7만가구 공급입니다.
장기전세주택은 주변 시세 80%이하로 무주택자가 최장 20년간 거주 가능한주택으로 민간 소유 토지를 임차해 토지 임대료를 지불하고 SH공사 등이 지어 공급하는 민간토지 임차형 공공주택입니다. 그리고 모아주택 제도 도입을 통해 3만 가구를 공급할 예정입니다. 이 제도는 소규모 필지 소유자끼리 공동 개발 할 수 있도록 일정 규모인 500~3000㎡ 이상 이면 용적률 인센티브 부여 형태로 지원할 예정입니다.
변화된 투자환경에 따른 접근 전략
개발에 대한 대폭적 규제 완화가 예견되어 재건축 · 재개발 · 서울시 주도 주택 등의 관심이 높지만 이러한 투자환경의 변화속에서 내집마련을 꿈꾸는 이들이라면 전략적인 접근을 할 필요할 수 있습니다.
첫째, 서울시 부동산 정책의 전환에도 시의회·중앙정부와 관계· 주민 갈등 고려한다면 재건축 단지의 맹목적 투자는 지양할 필요가 있다는 것입니다. 안전진단 과정을 넘어야 정비구역 지정 · 조합설립 · 시공사 선정 등 후속 단계 진행이 가능하고, 지연시간은 비용과 직결된다는 것을 감안하면 계약전 안전진단 통과가 가능할 할지 필히 고려해야 합니다. 더구나, 분양가상한제 · 재건축 초과이익환수제 등의 제도적 변화가 없을 경우 정비 사업을 통한 대대적 공급은 지연이 예상되어 투자 전에 충분한 검토가 필요합니다.
둘째, 장기적 관점에서 재건축 사업이 활성화된다면, 감당할 수 없는 가격으로 기존 구축 아파트에 투자하는 것을 주의해야 합니다. 재건축·재개발 사업지 인근의 준공 후15년 이상 단지는 가격이 안정되거나 조정될 수 있는 가능성이 상존하기 때문입니다. 현재 잠실 및 강남 등 2000년대 후반 준공 단지의 인기가 높음에도, 잠실주공 5단지나 잠실우성 등과 같은 대단지 노후 아파트의 재건축이 성공한다면 인근에 있는 기존 구축아파트 가격에 하락 영향을 줄 수 있습니다.
마지막으로 정부가 추진 중으로 도심 주택공급의 한 축인 역세권 및 저층주거지의 ‘도심 공공주택 복합개발 사업’은 재보선 이후에도 원활한 진행 예상되는 만큼 내집마련 투자자의 지속적 관심 필요합니다. 소위 공공인 정부가 수용권을 발동해 공공주택을 공급하는 사업으로서 용도지역 종상향 등 정부가 가진 권한을 활용해 공급물량을 늘리고, 공급할 전체 주택 물량의 70~80%를 공공분양으로 공급하며 · 공공자가주택 및 공공임대는 20~30%범위에서 공급하게 되는데, 원활한 정비사업 진행을 위한 용적률 등 파격적 인센티브는 서울시의 규제완화 흐름과도 일치하기 때문입니다.
부동산시장의 변화의 중심에서 내집마련의 꿈을 외치기 위해서는 주택 공급 정보를 이해하고 나에게 맞는 정책에 꾸준히 다가가려는 실천적 노력이 필요한 때입니다. ‘구슬이 서말이어도 꿰어야 보배’라는 말이 있듯이 미리 미리 준비한다면 행복한 내집마련의 꿈을 반드시 이룰 수 있을 것입니다.
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