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금융

지식산업센터 시장 동향과 접근 Tip



코로나 19 상황이 지속되면서 각국은 경기 부양의 일환으로 시장 통화량을 늘리고 있습니다. 한국은행도 이런 흐름에 동참해 기준금리를 역대 최저인 0.5%로 동결시켰고, 현재 국내 은행의 정기 예금 주력 금리도 1% 전후에 불과해 많은 투자자들이 수익형 부동산에 대한 관심이 늘어난 상황입니다. 이에 “지식산업센터”도 이런 수익형 부동산의 하나로서 인기를 얻어왔지만, 바로 알고 접근할 필요가 있습니다.



▶ 지식산업센터와 시장 동향은?


지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불린 상품입니다. 산업 구조 변화로 아파트형 공장에서 법(산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률) 개정에 따라 2010년 4월에 이름이 바뀌었으며, 주로 정보기술(IT) 분야 벤처기업과 연구소에 상가 같은 지원시설을 함께 갖춘 도시형 업무공간으로 활용되고 있습니다. 지식산업센터의 3층 이상 건물 안에 제조업이나 지식산업, 정보통신산업 등 업종의 사업장이 입주하는 것입니다. 





지식산업센터는 과거 도심권 개별 입지 중심으로 공급으로 인기를 끌면서, 최근 지방 산업단지 건설로 공급이 크게 증가했습니다. 현재 2020년 7월 기준 산업단지관리공단에 등록되어 있는 전국 지식산업센터는 총 1,190개나 됩니다. 이 중 80.3%가 수도권에 위치해 있는데, 경기도 내 지식산업센터 비중이 전국 대비 약 44% 수준으로 가장 높으며, 서울 지역도 30.5%나 됩니다. 2020년 7월 기준 서울시 소재 지식산업센터 363개 중 89%가 금천구(145), 구로구(49), 강서구(19), 성동구(81), 영등포구(28)에 위치해 있습니다. 



▶ 지식산업센터 vs. 오피스


일반적으로 지식산업센터는 수익형 부동산인 오피스와 비교가 많이 되는데요. 지식산업센터는 1개 회사 및 개인 단독 소유가 대부분인 오피스와는 다른 특성을 지니고 있습니다. 먼저, 집합건물로 건축되어 개별 호실 별 소유주가 상이하다는 것입니다. 이런 특성 탓에 오피스는 대부분 단일 소유로 되어 있어 개인 간 거래가 어려워 간접투자 위주의 투자가 가능한 반면, 지식산업센터는 호실 별 구분 소유가 가능하므로 직접투자가 가능합니다. 게다가 업무 및 사업을 위한 산업시설과 입주업체의 생산 활동을 지원하는 지원시설로 분류되어, 입지에 따라 입주 가능한 지원시설의 종류 및 건축 면적 한도가 결정되어 있습니다. 입주 대상 시설이 아닌 용도로 활용할 수 없어, 다른 용도로 활용하려는 자에게 지식산업센터의 전부 또는 일부에 대한 양도나 임대가 불가능한 것입니다. 



▶ 투자상품으로서의 장점과 우려 사항


이러한 특성을 가진 지식산업센터는 여러 투자적 장점이 있습니다. 상대적으로 저렴한 분양가와 높은 수익률을 가진 틈새 수익형 부동산이라는 것입니다. 오피스텔∙상가에 비해 수요가 많지 않았지만, 오피스텔 및 상가 수익률이 감소되자 부각된 것도 이런 이유였습니다.


게다가 다양한 금융·세제 혜택이 있다는 점입니다. 분양가 70~80%까지 융자가 가능해 자기자본 20~30%만으로 구입이 가능하고, 저금리 기조로 인해 더 높은 임대수익을 내는 매력을 가지고 있습니다. 더구나, 지식산업센터를 분양받아 5년간 직접 입주해 활용하면 2022년까지 취득세 50%, 재산세 37.5%를 2016년까지 감면받을 수 있는 세제 혜택도 있습니다. 이러한 특성을 가진 지식산업센터는 여러 투자적 장점이 있습니다. 상대적으로 저렴한 분양가와 높은 수익률을 가진 틈새 수익형 부동산이라는 것입니다. 오피스텔∙상가에 비해 수요가 많지 않았지만, 오피스텔 및 상가 수익률이 감소되자 부각된 것도 이런 이유였습니다.


또 한 가지, 수익형 부동산임에도 시세차익을 얻을 수 있습니다. 지식산업센터 매매가도 꾸준한 상승 추이를 보이고 있기 때문입니다. 서울시 주요 권역 소재 지식산업센터의 평당 평균 거래가 수준은 분양 당시의 평당 평균 분양가 대비 약 2배가량 상승하여 모두 평당 1,000만 원 이상을 호가하고 있습니다. 권역 별로 평균 거래가 다소 차이가 존재하지만 5개 지식산업센터 평균 거래가는 약 1,302만 원 수준으로 거래되고 있어 최초 분양가 대비 2배가량 상승 폭을 나타내고 있습니다.



하지만, 지식산업센터에 대한 우려의 목소리도 있습니다. 수도권을 중심으로 과공급 되고 있다고 보는 것입니다. 2017년 경기권 분양 물량은 전년 동기대비 1.9배, 서울권은 2.7배 확대되었으며, 인천권도 신규 분양물량이 등장하며 수도권 지역 분양 물량이 직전 대비 2배 이상 확대했습니다. 


게다가 수익률도 감소하고 있습니다. 5년 전 지식산업센터 임대를 통해 연간 기대할 수 있는 수익률은 6~7% 정도였지만, 현재 연수익률은 4% 내외에 불과합니다. 수익률이 많이 감소한 것입니다. 그간 지식산업센터는 오피스텔 대비 10~20%가량 낮은 저렴한 분양가가 높은 임대수익률을 얻어, 초기 낮은 투자비용으로 2억~3억 원 선에 투자가 가능했습니다. 하지만, 분양가가 상승하고, 공급량 증가로 임대료 수입이 감소하자 수익률이 감소하는 것입니다.



지식산업센터 투자 시 유의사항 


이에, 지식산업센터에 투자 시 이러한 점에 유의해야 합니다. 먼저, 지식산업센터는 분양요건에 맞는 수요층만 분양 가능하여, 순수 임대 목적으로만 투자하기에는 한계가 있는 상품입니다. 현행법상 개인이 지식산업센터를 분양 받으려면 입주가 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 하며, 자유롭게 분양· 매매 · 임대하는 타 수익형 부동산과는 차이가 있습니다.


둘째, 다양한 지원시설 공급과 내부 고급화 전략으로 지식산업센터 간 임차양극화가 커질 것이라는 점입니다. 최근 지식사업센터 임차인들은 기숙사를 센터 내 혹은 별도의 동으로 건축하여 개별 분양하고, 보육 시설 및 물류 시설 등도 별도로 제공하여 기존의 지식산업센터와의 차별화 전략 내세운 시설들을 선호하고 있습니다. 지식산업센터의 전체 공급량이 증가한 만큼, 투자 상품 중 여러 요소를 비교하여 투자할 필요가 있습니다.


셋째, 지속적으로 증가하는 지역별 지식센터 공급량을 고려해야 합니다. 저금리 상황과 주택 투자에 대한 정부규제가 확대되면서, 규제가 적고 정책적 지원이 많은 지식산업센터 투자에 대한 관심이 확대되는 점은 호재입니다. 하지만, 서울 및 경기권 지식산업센터의 누적 입주 물량이 계속 증가만큼, 추가 수요가 늘어나지 않을 경우 향후 악재로 작용 가능하다는 것은 반드시 투자 시 고려해야 할 요소일 것입니다.




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