요즘 치솟는 전셋값은 사회적으로 커다란 걱정거리입니다. 소유한 집이 있다면 다행이지만, 전세나 월세 등 임차를 해야 하는 상황이라면, 수도권 전세매물 고갈과 전셋값 상승세는 주거생활을 크게 위협할 수 있기 때문이죠. 부동산 정책을 주도하고 있는 경제부총리마저 한때 전세 난민의 처지가 되었다는 보도가 나오면서, 전세 시장의 심각성이 크다고 할 수 있습니다. 오늘은 전세 대란의 원인과 문제점, 그리고 안정적인 주거를 위한 전세 구하기 전략을 알아보도록 하겠습니다.
▶ 수도권 전세 시장은 대란 중!
서울시에 따르면 지난 9월 서울 아파트 전세 거래는 5,262건으로 지난해 9월과 비교해 약 44%나 감소했습니다. 더군다나 부동산 정보업체의 조사에 따르면 전국 1,798개 단지 가운데 1,000가구 이상 규모의 72%(1,299곳)의 전세 매물이 5건에도 못 미치는 것으로 나타났습니다. 대단지도 전세 매물이 희소한 상황이 된 것이죠.
사실, 전셋값도 많이 올랐습니다. 한국감정원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전셋값은 무려 68주 연속 오름세를 보이며 올해 들어 누적 상승률이 2.97%에 달합니다.
이렇게 상승한 결과, 중저가 아파트가 밀집한 노원, 도봉, 중랑구 등의 외곽지역은 전세가율이 60~70% 수준으로 전체의 80%를 초과하기도 합니다. 양천구 신정동이나 노원구 중계동 같은 지역의 전세가는 1년 전 매매가를 추월하는 사례도 나타났죠.
▶ 전세대란의 원인은 입주 물량, 전세 수요, 정부 정책
이런 전세대란의 원인은 무엇일까요? 공급, 수요, 정부 정책 측면에서 다양하게 찾을 수 있습니다.
첫째, 전세 공급물량의 한 축인 입주 물량이 큰 폭으로 감소한 것입니다. 일반적으로 아파트가 준공되면 이 중 40~60%는 임대 물량으로 채워져 전세 공급량이 늘어나는데, 올해 전국 아파트 예상 입주 물량은 약 32만 가구에 불과합니다.
혼인과 이혼, 멸실 주택 발생 등의 변수를 고려해도 연평균 약 40~45만 가구는 공급돼야 안정적 주택공급이 가능함에도, 약 10만 가구 이상의 차이가 발생한 것입니다. 부동산 114에 따르면 서울도 지난해 약 48,000가구 입주 물량을 기록한 것과 비교해 올해는 4만 가구 이하로 예상됩니다. 설상가상으로, 내년 입주 물량은 올해보다 더 감소할 것으로 보입니다. 내년 아파트 입주 물량은 전국 약 26만5,000가구, 서울 2만6,940가구로 예년과 비교하여 크게 부족할 것으로 집계되기 때문입니다.
둘째, 올해 늘어난 전세 수요입니다. 분양가상한제가 시행되면서 시세차익을 기다리는 분양 대기자가 늘었기 때문입니다. 분양가상한제가 시행되면 서울의 인기 지역은 청약 당첨 시 5~6억 원 이상의 시세차익을 보장해 주었는데, 이것이 전세 수요를 증가시켜 전셋값을 올렸다는 분석입니다. 서울의 청약 통장 가입자는 654만 명이나 되기에, 청약 대기 수요는 충분히 전세 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 여기에 가을 이사 철 전세 수요도 한몫을 하고 있죠.
셋째, 올해 실시된 임대차 3법의 통과는 이런 상황을 증폭시켰습니다. 전월세신고제 · 전월세상한제 · 계약갱신청구권제로 대표되는 임대차 3법이 올해 8월 4일 국회 본회의를 통과하면서 전세 시장에 커다란 영향을 끼쳤기 때문입니다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장해 현행 2년에서 4년(2+2)으로 계약 연장을 보장받도록 했는데, 국회 본회의 통과 전 체결된 임대차 계약에도 추가 연장 계약을 인정함으로써 전세 시장의 공급물량을 감소시켰습니다. 전월세상한제도 5% 이내에서 보증금 상승 폭을 제한하는 취지로 세입자를 보호하는 법이지만, 오히려 집주인이 5% 수준의 전세 보증금을 올리는 실마리를 제공했습니다.
▶ 여러 가지 문제점을 야기하는 전세 대란
전세 대란은 단지 전셋값을 높이고 전세 물량을 감소시켜, 세입자를 전세 난민으로 만드는 데만 국한되지 않습니다. 무리한 ‘영끌투자’와 깡통전세 등 문제를 야기할 수 있죠.
‘영끌투자’는 영혼까지 돈을 끌어모아 주택 투자자금을 마련한다는 뜻으로, 전셋집을 구하지 못한 세입자가 최대한 빚을 내서라도 서둘러 아파트 매입에 나설 수 있습니다. 이럴 경우, 주택 경기 하락기와 금리 상승기에 영혼까지 끌어모은 대출이 빚 폭탄으로 다가와 신용불량자가 될 위험성이 있습니다.
또한, 깡통전세 문제도 야기할 수 있습니다. 흔히 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 현재 주택 매매가격의 50~70%가 넘는 주택을 깡통 주택이라 하는데요. 이런 주택에 전세로 들어간 경우를 깡통전세라 합니다. 만일 집주인이 대출금을 갚지 못하면 일반적으로 주택은 경매에 넘어가게 되고, 경매에 넘어가면 주택 매각가율은 대개 가격의 70~80%에서 형성되기 때문입니다. 때에 따라 낙찰률이 70% 미만으로 떨어지기도 하는데, 이때 은행보다 후순위 채권을 갖는 깡통전세 세입자들은 보증금 일부를 떼일 처지에 놓일 수도 있기 때문이죠. 전세대란이 계속되어 전국 평균 전세가율이 70%를 돌파한 상황에서 깡통전세 문제는 매우 중요하다 볼 수 있습니다.
▶ 세입자라면 각자 상황에 맞는 전략이 필요합니다.
이렇게 전세대란이 지속되면서 많은 세입자는 거주와 주거 안정성에 대해 깊이 고민할 것입니다. 하지만, 이미 전세대란 한가운데 있는 만큼, 최대한 현재 부동산 시장 상황을 인정하고 그 속에서 본인의 상황에 맞는 효율적인 전략을 고려하는 것이 중요합니다.
첫째, 희소한 서울 전세 물량으로 임차할 집을 구하기 어렵다면, 입주공급량이 많은 지역으로 주거 이동을 고려할 필요가 있습니다. 사실, 서울 내에서도 학군 선호 지역, 입지가 좋은 역세권 지역, 재건축· 재개발 사업 추진 과정에 따른 구 주택 멸실이 집중적으로 발생할 지역은 전세난이 특히 심화될 것으로 보입니다.
이에, 단기적으로 입주량이 늘어나는 수도권 외곽 지역을 공략하는 것이 좋습니다. 하남과 남양주는 내년 상반기 이후 단기 입주량 증가가 예상되며, 검단신도시 및 루원시티의 입주가 시작되는 인천 역시 향후 전셋값이 안정될 것으로 보여 관심의 대상입니다.
둘째, 3기 신도시 대상 지역 이사를 통해 유리한 청약 고지를 조기에 점령하는 것도 한 방법입니다. 3기 신도시 분양은 해당 지역 주민에게 청약 우선권을 주기 때문입니다.
예를 들어 서울과 인천은 당해 50%, 나머지 50%는 수도권 다른 지역 거주자를 먼저 선정하는데요. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정합니다. 만약 하남 거주자의 경우 하남시 지역 우선 공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고, 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 됩니다. 이에 총 3번의 기회를 얻어 상대적 당첨 확률을 높일 수 있기에 3기 청약을 노리는 이들이라면 불편을 감수할 필요가 있습니다.
셋째, 세입자는 깡통전세에 대비해 최소한의 안전장치를 구축하는 전략이 중요합니다. 집값 변동성이 높은 주택이나 갭 투자 성행지역은 전세금반환보증보험에 가입하거나, 전세를 반전세 등으로 조정할 필요가 있습니다.
전세보증금 반환보증 제도는 세입자가 일정한 보험료를 낸 후 집주인이 임대차기간 만료에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 사고가 발생할 경우, 보험사가 세입자에게 임대차보증금을 대신 지급해 주는 제도인데요. 전세가율이 80% 이상 되는 지역이 발생하면서 사전 준비가 필요할 수 있습니다. 계약 만료 시점에 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때는 임차권등기명령을 이용하는 것도 한 방법입니다. 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 확정일자가 필요한데, 세입자가 이사를 하게 되면 확정일자가 있더라도 실거주가 아닌 탓에 우선 변제권이 사라질 수 있습니다. 하지만 세입자가 임차권 등기명령 신청을 통해 등기가 이뤄지면 세입자가 보증금을 못 받은 채 이사를 하더라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지될 수 있기에 유용합니다.
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전세 대란 속 집을 구하는 세입자라면,
각자 상황에 맞는 전략을 세워야 합니다.
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오늘은 주거 생활을 위협하는 전세 시장의 다양한 원인과 문제점을 알아보았는데요. 단기간에 전세 시장이 안정되길 바라는 것은 꿈같은 이야기이지만, 이미 전세 대란 한가운데 있는 만큼 최대한 현재 부동산 시장 상황을 인정하고 오늘 알려드린 각자 상황에 맞는 전략을 찾아 전세난을 슬기롭게 헤쳐나갈 수 있기 바랍니다.
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