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금융

효과적인 내 집 마련의 기회, 사전 청약 이해하고 전략 세워보자


지난 98일 정부가 드디어사전 청약과 관련한 청사진을 내놓았습니다. 내년 하반기 7월부터 3만 가구, 2022년에 3만 가구, 6만 가구를 수도권 일대에 사전 청약 방식으로 공급하겠다는 계획입니다. 홍남기 부총리는6차 부동산 시장 점검 관계 장관회의를 주재하고 부동산 대책 이후 시장 동향 및 후속 조치 추진현황을 논의하면서 3기 신도시 등 사전 청약 추진 방안을 이같이 공개했는데요. 사전 청약에 관심 있는 사람이라면 청약 방법, 공급 지역, 그리고 지역 선택 요령에 관심을 가질 필요가 있습니다. 그럼 오늘은 그 방법에 대해 알아볼까요?

 

 

▶ ‘사전 청약의 특징에 대한 이해 필요.

 

사전 청약은 통상 알고 있는 보통의 청약 시점(본청약)보다 1~2년 앞서 청약을 받는 방식입니다. 본청약과는 다소 다른 방식으로 진행되는데요. 관련 요건 계산 방식도 각 항목에 따라 다른 시점을 적용합니다. 소득 요건과 자산 요건은 본 청약이 아닌 사전 청약 시점 기준으로 심사합니다. 사전 청약 이후 본청약 시점에서 기준 요건을 넘어서더라도 사전 청약 때 통과했다면 무관합니다. 현재 투기과열지구나 66만㎡ 이상 대규모 택지 개발 지구에서 우선 공급 대상이 되기 위해서는 해당 지자체 내에 2년 이상 거주해야 하며, 해당 지역 1순위 청약이 가능한 거주 기간 요건은 본청약 시기까지만 충족시키면 됩니다. 사전 청약 당시에는 해당 지역 또는 수도권에 거주만 하고 있으면 신청이 가능합니다.

사전 청약의 가장 큰 이점은 재당첨 제한이 적용되지 않는 등 실수요층에 안정적인 기회를 제공한다는 점입니다. 일반적인 청약은 한번 청약통장을 써서 당첨되면 해당 주택을 계약하든 당첨을 포기하든 당첨일로부터 최대 10년까지 다른 주택 청약이 제한되는데 비해 사전 청약은 당첨되더라도 1~2년 새보다 좋은 조건의 청약 주택이 나타날 경우 얼마든지 청약 신청이 가능합니다. 만약 다른 청약에 성공해 사전 청약을 포기하더라도 별다른 불이익이 없습니다. 다만, 여러 군데의 사전 청약이 시간을 두고 진행된다 하더라도 같은 시기, 다른 사전 청약에 대한 중복 신청은 할 수 없습니다.



사전 청약 중 특별공급 비중 85%

 

이번 사전 청약은 특별공급 요건에 맞추는 것이 중요합니다. 이번 사전 청약은 공공 분양 100% 비중으로 공급되는데 이 가운데 특별공급 비중은 85%에 달하기 때문입니다. 특별공급 종류에는 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 기관추천(15%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%) 등이 있는데, 신혼부부와 생애최초의 비중이 55%나 됩니다.

이에, 결혼 7년 미만의 부부라면 '신혼부부 특별공급', 미성년 자녀가 3명 이상이면 '다자녀 특별공급', 65세 이상 부모와 3년 이상 함께 거주하고 있다면 '노부모 부양 특별공급'을 노려볼 수 있습니다. 특히 신혼부부 특별공급의 경우 혼인 기간은 짧을수록, 자녀 수는 많을수록 가점이 높아집니다.


 

 

생애최초 특별공급은 생각보다 다소 까다로운 조건을 적용하지만, 입주자 모집 공고일 기준으로 혼인 중이거나 자녀가 있어야 하고, 소득 기준·소득세 납부 기간 등 청약 대상 요건만 갖춘다면 100% 추첨제로 진행되기에 해볼 만합니다. 특별공급을 제외한 나머지 일반공급 15%는 청약통장 누적 납입액을 기준으로 선발하는데, 납입액은 월 10만 원까지 인정됩니다.


 

 

이번 사전 청약지는 젊은 층의 눈길을 끌 만한 지역이 다수 포함되어 있어, 청약 요건만 갖춘다면 적극적으로 참여할 필요가 있습니다.

서울지역의 택지뿐 아니라 3기 신도시로 선정된 곳의 입지가 경쟁력을 갖춘 단지가 많기 때문입니다. 3기 신도시는 서울 경계로부터 2㎞ 떨어진 7곳에 30만 가구의 주거 단지를 건설하는 사업으로, 서울과 가까울 뿐 아니라 GTX 노선 같은 교통계획을 병행하기 때문에 인기가 높습니다.

서울지역은 내년 노량진역 인근 군부지 200가구가 예정되어 있고, 2022년에는 정부의 최근 공급계획 가운데 가장 핵심 입지로 평가되는 용산 정비창(3,000가구)을 포함해 고덕 강일(500가구), 강서(300가구), 마곡(200가구), 은평(100가구) 등 총 4,300가구를 공급할 예정입니다. 아직 일정이 확정되지 않은 태릉 골프장과 캠프킴도 각각 일정량이 사전 청약으로 공급될 계획인 만큼, 공급물량은 더욱 늘어날 수 있습니다.

3기 신도시 공급 예정 물량도 내년 하반기보다 2022년 상반기에 공급량이 더 많을 예정입니다. 내년 하반기에는 남양주 왕숙(3,900가구), 고양 창릉(1,600가구), 하남 교산(1,100가구) 등 총 9,700가구가 예정되어 있고, 2022년에는 남양주 왕숙(5,000가구), 고양 창릉(2,500가구), 하남 교산(2,500가구) 등 보다 늘어난 12,500가구가 사전 청약 단지로 나옵니다.


 

 

내년 서울지역은 노량진 · 남태령 2곳의 공급 지역에 특히 관심이 집중됩니다. 단지 공급물량은 적지만 서울에 공급이 이들 2 지역에 불과하기 때문입니다. 7~8월에 노량진(200가구), 9~10월에 남태령 (300가구)이 공급됩니다.

노량진 단지는 한강과 사육신 역사공원 사이에 건설되어 한강 조망이 확 트이는 입지가 장점입니다. 노량진역과 5분 거리로 가까우며, 서울대 입구~새절역 구간을 잇는 서부선(2028) 사업도 진행 중이죠. 남태령 군부지는 주소는 관악구에 있지만, 서울 방배동 사당 IC남쪽에 있습니다. 생활권은 사당동·남현동에 가까우며, 지하철 4호선 남태령역이 걸어서 5분 거리인 역세권으로 지하철로 한 정거장만 이동하면 사당역 주택가 및 상권으로 이어지죠.

경기도 지역은 성남 신촌과 위례 신도시가 눈에 띕니다.  성남 신촌(200가구)은 주소가 성남시에 속해 있지만, 강남 세곡동 보금자리주택 지구 경계에 있어 사실상 강남 세곡동 생활권에 속합니다. 다만 수서역이 3km 떨어져 있어, 대중교통을 이용하는 데 불편이 예상됩니다. 위례 신도시 중심부 지역도 300가구 규모 주택을 미리 공급하는데, 이곳은 대중교통 이용이 편리하다는 점을 주목해야 합니다. 향후 위례 트램(2024), 위례~신사선(2027년 예정)이 지나는 위례 중앙역 역사 예정지와 약 500m 떨어진 역세권 단지로 전철이 개통되면 강남 신사역까지 30분 이내로 이동할 수 있습니다.

 

 

좋은 청약지 선택 시 고려할 사항들

 

사전 청약지역이 발표되면서 많은 사람이 내 집 마련을 기대할 수 있는데요. 그럼, 어떤 지역이 내 집을 마련하기 좋은 지역일까요? 투자가치가 높은 지역이 나의 실수요 청약지와 반드시 일치하지는 않을 것입니다. 청약자마다 상황이 다른 만큼, 각자의 상황에 맞는 청약 지역을 선택해 청약 전에 준비하는 것이 중요하기 때문입니다. 이에 청약지역을 선택하려는 이들은 다음과 같은 사항을 고려해야 할 필요가 있습니다.

 

첫째, 내 상황에 맞는 지역이 가장 좋은 선택지일 수 있습니다. 국토교통부가 조사한 3기 신도시별 선호도를 보면, 하남 교산(20%)· 고양 창릉(17%) ·과천(17%)· 남양주 왕숙(15%)· 부천 대장(13%) · 인천 계양(11%) 순으로 나타났습니다. 하지만, 아무리 투자 가치가 높은 지역이라 하더라도 공급 부족으로 당첨이 안 된다면 소용이 없으므로, 당첨 확률이 높은 지역을 선별해야 합니다. 서울과 연천은 당해 50% 나머지 50%는 수도권 다른 지역의 거주자를 우선적으로 선정합니다. 경기도는 해당 시·군 거주자 30%, 경기도 20%, 서울·인천 50%로 배정합니다. 만약 하남 거주자의 경우 하남시 지역 우선 공급(30%)에서 떨어지면 경기도(20%)에 다시 포함되고 경기도에서 떨어지면 수도권(50%)에 포함돼 추첨 대상이 되기 때문에 총 3번의 기회를 얻어 당첨 확률이 상대적으로 높죠.

 

둘째, 실수요자라면 구도심에 조성되는 신규 단지에 관심을 기울일 필요가 있습니다. 내년 3기 신도시 사전 청약 공급물량은 남양주 왕숙(240가구) · 부천 대장(200가구) · 고양 창릉 (160가구) · 남양주 왕숙2 (1500가구) · 인천 계양(1100가구) · 하남 교산(1100가구) 순입니다. 이들 중 일부 지역은 장기적인 시간이 소요될 수 있습니다. 과거 계획도시로 조성되는 신도시는 교통 및 생활 인프라를 구축하기에 상당한 기간이 소요될 뿐만 입주 후 겪는 불편을 감수해야만 했기 때문입니다. 반면, 구도심에 조성되는 신규 단지는 상대적으로 입주가 빠르고 편리한 교통 환경·생활 편의시설 등이 모두 갖춰진 완성된 인프라를 누릴 수 있습니다. 이에, 실수요 입장이라면 이들 중 구도심을 충분히 고려할 필요가 있습니다.

 

셋째, 장기적 관점으로 신중하게 접근해야 합니다. 공공택지에서 분양되는 아파트(공공 분양 아파트)는 민간분양 단지보다 상대적으로 분양가가 저렴할 뿐 아니라 특별공급 비중도 큰 장점도 있습니다. 하지만, 정부가 제시한 사전 청약이 내년에 시행된다 하더라도 본청약까지 최소 3년여 정도가 걸릴 것으로 예상됩니다. 게다가, 시공부터 입주 시기까지 고려한다면 다시 3년여 정도가 소요되어 약 6년 정도를 예상하고 장기적인 관점으로 접근해야 합니다. 게다가, 특별공급에 해당하는 사람은 세대 내 1건 및 평생 1번만 당첨 가능하므로, 신중한 접근이 필요합니다. 당첨된 후 포기하더라도 추후 기회가 박탈될 수 있기에, 일단 한번 넣고 당첨되면 결정하겠다는 생각은 지양해야 할 것입니다.

 

 

 

 

사전 청약, 청약 지역에 대한 이해와

충분한 준비가 필요합니다

 

 

 

이렇게 사전 청약 내용과 사전 청약 지역 선택 시 고려해야 할 사항에 대해 살펴보았습니다. 이미 발표된 사전 청약에 대한 정부 정책과 내가 원하는 청약지역에 대한 이해를 넓히고 충분한 준비를 한다면 효과적으로 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있을 것입니다.




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이덕수