최근 중국 우한에서 시작된 신종 코로나가 한국에까지 퍼지면서 경제 충격에 대한 우려가 증가하고 있습니다. 눈에 보이지 않는 작은 바이러스가 전 세계 경제에 영향을 주고 있는 것입니다. 전염성이 강한 질병이 발병하면 공포감이 증폭되고 사람과 물자의 이동이 제한됩니다. 이로 인해 개인은 외출을 자제하고 소비를 줄이고, 기업도 원료 조달·제조·생산품 운반 측면에서 어려움을 겪게 됩니다. 이는 부동산 시장도 마찬가지인데요. 이런 상황에서는 내 집 마련 전략을 어떻게 세워야 할까요?
▶ 코로나 19로 부동산 거래량, 분양시장, 재건축 사업 등 영향
코로나 19가 전 세계적으로 확산하면서 세계 경제마저 휘청입니다. 이런 상황에서는 부동산 시장도 영향을 받지 않을 수 없는데요. 부동산 거래가 많이 감소하고, 매도자와 매수자 모두 대면 거래를 꺼리면서 주택과 관련한 매매 행위 자체가 위축됩니다. 실례로 올해 코로나 19확산 이후 주택의 매매는 크게 감소했습니다. 국토교통부 실거래 시스템을 분석한 결과, 대구에서 첫 확진자가 나온 지난 2월 18일 이후 대구지역 아파트가 거래된 건수는 167건에 불과했는데, 이는 발생 전 약 일주일간 거래 건수가 420건을 넘어섰던 것과 비교하면 60% 이상 감소한 것입니다. 코로나 19 확진자가 늘고 있는 지역은 주택 분양 일정에도 차질이 생겼는데, 특히 대구와 경북지역은 3~4월 예정된 분양물량의 연기를 고려하는 중입니다.
당장 규제지역의 재건축 사업도 지연되고 있습니다. 투기 과열지역 중 분양가상한제 대상 지역의 재건축단지는 4월 말 예정된 민간택지 분양가 상한제 유예를 적용받기 위해 오는 4월 28일까지 입주자 모집공고를 신청해야 합니다. 이를 위해 오는 3월 말까지 조합원 총회를 개최해야 하지만, 대부분 총회가 체육관 등 밀폐된 공간 내에서 수백 명에서 수천 명이 밀집한 상태로 진행되는 만큼 감염 확산 우려가 높아 지자체에서 총회를 자제시키는 상황이기 때문입니다. 오는 4월 말 예정된 정비 사업 민간택지 분양가상한제 유예기간 내에 일반분양을 추진하고 있는 단지는 10여 곳 안팎입니다. 총회 일정의 대부분이 집중될 것으로 예상되는 3월 말은, 코로나 19사태의 확산 정점과 맞물릴 가능성이 높아 정비업계와 조합의 근심이 높아지고 있습니다.
▶ 과거 사례와 단순 비교보다 부동산 시장 변수 이해 더 중요
다만, 이번 코로나 19 사태가 부동산가격 하락의 직격탄이 될 것인지는 쉽게 예단할 수는 없습니다. 과거 사례를 보면 메르스가 유행했던 2015년 5월부터 12월까지 오히려 서울 아파트 가격이 상승했기 때문입니다. 메르스 사태 때의 GDP(국내총생산)는 당초 목표 대비 0.5% 정도 하락했고, 주식시장과 경제에 어느 정도 영향을 미쳤음에도 부동산 시장은 달랐습니다.
당시 부동산 시장은 2012년 최저점을 찍었고, 정부의 재건축 3법 완화와 양도세 특례 등 소위 ‘빚내서 집 사라’는 부동산 활성화 정책에 따른 투자 열기로 가득 찼기 때문이었습니다. 게다가 입주 물량 감소와 저금리는 서울 및 부산 등 인기 지역의 부동산 시장의 투자 열기에 불을 지폈습니다. 물론, 당시 메르스는 약 8개월간의 단기적인 영향 불과해 부동산 시장에 미치는 영향은 다소 제한적이었습니다. 장기간 지속했다면, 부동산 시장에 더욱 더 큰 영향을 미쳤을 것입니다. 하지만, 현재 코로나 19는 메르스와 비교하여 치사율은 낮지만, 확진자가 급격히 늘어나 메르스 발병 시기의 부동산시장과 단순하게 비교하기는 어렵습니다.
이 때문에 오히려 당시 부동산 가격을 끌어올리는데 일조했던 부동산 투자 환경 변수들과 차이점을 이해해야 합니다. 기준금리 기조 변화와 정부 부동산 정책이 바로 그것입니다. 지난 2월 27일 한국은행이 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 1.25% 유지함으로써, 지난해 10월 이후 세 번째로 금리를 동결했는데요. 코로나 19의 확산으로 위축된 경기를 끌어올리기 위한 금리 인하 전망이 많았음에도, 가계대출 증가세와 주택가격 불안정성을 이유로 동결시킨 것입니다. 물론, 4월에 개최될 금융통화위원회에서 금리를 내릴 수 있다는 기대감은 여전히 남아있는 만큼, 유동자금 증가에 대한 기대감 역시 남아있습니다.
정부는 부동산 정책과 관련해 규제 기조를 지속적으로 유지하고 있습니다. 최근에도 12·16대책 및 2·20대책을 발표함으로써 부동산 규제·단속 의지를 보이며, 올해 순차적 부동산 규제를 진행 중입니다. 부동산으로 자금이 흐르는 것을 막기 위해 연초부터 인기 지역 부동산 대출 구멍을 조이며, 종부세 및 재산세를 높이고, 부동산 상설조사팀의 본격적 활동으로 부동산 시장 안정화를 위해 노력할 것입니다.
▶ 내 집 마련 수요자라면, 각 상황에 따른 리스크 회피 전략 필요
이렇게 2020년 부동산 시장에서 내 집 마련은 코로나 19 확산에 따른 위축뿐 아니라 정부의 확고한 부동산 규제 및 단속 의지, 그리고 기준금리 등을 고려해야 합니다. 이에 각 수요자가 내 집 마련을 위해서는 이미 많이 오른 기존 인기 지역의 주택을 추격 매수하는 것보다 각자 상황에 따라 리스크를 회피하는 전략이 필요합니다.
첫째, 청약을 통한 내 집 마련 투자자라면 2020년 4월, 그리고 5월 이후에 청약에 나서는 전략도 고려해 볼 수 있습니다. 코로나 19로 인해 인기 지역 입주자모집공고 신청이 그 4월 29일 이후로 미뤄진다면, 분양가 상한제 적용을 받기 때문입니다. 분양가 상한제의 적용을 받은 분양가 인하 효과는 과거보다 크기에 조합 측에서는 아쉽지만, 수요자들에게는 큰 호재입니다.
정부는 분양가에서 차지하는 비중이 큰 땅 값을 공시지가 기준으로 낮게 매겨, 주변 시세보다 20~30% 저렴한 주택도시보증공사(HUG) 분양가보다도 낮게 살 수 있습니다. 특히, 재건축 사업이 밀집한 강남권은 높은 시세차익이 예상됩니다. 이 때문에 청약 가점 고점자를 중심으로 치열한 청약 경쟁이 예상됩니다. 다만, 분양가가 9억 원이 넘으면 중도금 대출이 불가능합니다. 또한, 분양가 상한제 아파트는 시세보다 80% 이하인 경우 계약 이후 10년, 입주 후 7년의 의무 거주 기간이 적용되어 그동안 매매를 할 수 없기에 가점이 높더라도 거주 요건 및 규제를 꼼꼼히 살펴보고 진행해야 합니다.
둘째, 가점이 낮은 무주택자라면 수도권 외곽 지역을 공략하는 것도 한 방법입니다. 올해 경기도의 아파트 입주 물량은 지난해보다 15%가량 적은 데다 내년은 올해보다 30% 가까이 감소할 것으로 예측됩니다. 부동산114에 따르면 경기도 아파트 입주 예정 물량은 작년 141,497가구, 올해 120, 453가구, 내년 88,890가구로 집계되었습니다. 이에, 최근 집값 과열 현상을 보이는 수원, 용인뿐 아니라, 오산·화산·시흥 등으로 열기가 확산하고 있는 것도 단지 풍선효과가 아닌 입주 물량 감소에 따른 새 아파트 선호현상과 연결해 생각 할 수 있습니다.
셋째, 신혼부부 같은 실수요자라면 특별공급을 노리는 것이 유리합니다. 특별공급이란, 정책적 배려가 필요한 사회계층 가운데 무주택자의 주택마련을 지원하기 위해 일반공급과 같은 청약 경쟁 없이 건설물량의 20% 이내에서 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도입니다.
신혼부부뿐 아니라 다자녀가구·노부모 부양·생애최초 주택 구매·이전기관종사자·외국인 등이 그 대상자입니다. 신청 자격은 입주자모집공고일 현재 혼인 기간이 7년 이내로 청약통장에 가입해 유지하고 있어야 하며 무주택가구 구성원으로서 소득 기준도 충족해야 합니다.
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내 집 마련을 위해 기존 인기 지역의 주택을 추격 매수하는 것보다
상황에 따른 리스크를 회피하는 전략이 필요합니다
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이렇게 코로나 19 확산에 따른 부동산 시장의 이해와 내 집 마련 전략에 대해 살펴보았습니다. 지금 부동산 시장은 어려운 상황이지만, 항상 떨어지는 주식시장에서도 오르는 주식이 있듯이 부동산시장의 올바른 이해로 전략을 세운다면 효과적인 내 집 마련 시기가 될 수도 있음을 명심해야 할 것입니다.
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