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금융

건물주, 하지만 장기 연체 임차인 앞에서는 속수무책? 임대료 분쟁 제대로 해결하자!


얼마 전 모 언론사에서 조사한 초등학생들의 장래 희망에 건물주가 상위에 랭크되면서 ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리의 위력이 실감이 나는 시절입니다. 이런 말에 공감되는 것은 비단 은퇴자도 마찬가지로서 정기적 수익을 창출할 수 있는 임대 건물을 소유한 건물주는 소위 은퇴 생활자의 꿈의 직업일 것입니다. 


하지만, 소유한 건물 임차인이 장기간 임대료를 연체시키는 문제를 지속해서 발생시킨다면, 건물주는 행복한 직업이 아니겠죠. 그 위대한 소유권을 가진 건물주도 임대한 공간에 적법한 절차 없이 임차인 물건에 손을 대면 불법이기 때문입니다. 그렇다고 임대료 지연에 대해 대책 없이 시간만 보낸다면 건물주는 더욱 난처한 상황에 빠져, 건물이 소득원이 되기는커녕 벌어 놓은 돈을 깎아 먹는 애물단지가 될 수 있습니다. 이에, 은퇴 후 건물주가 된다면 임대료 연체 분쟁을 해결하기 위한 전략이 필요할 것입니다. 오늘은 임대료 연체 분쟁을 해결하기 위한 세 가지 전략에 관해 알려드리겠습니다. 



▶ 첫째, 연체된 임대료 포기하고 중계 수수료 부담하는 타협안 제시하자 


첫 번째 전략으로 건물주는 임차인과 협상을 통해 평화적으로 해결책을 모색하는 것입니다. 장기간 분쟁을 지속할 경우, 보증금의 소진 우려 때문입니다. 월세의 7~8개월분 이상의 전세금이 충분하지 않다면 더욱 우려가 클 것입니다. 이런 이유로 건물주는 명도소송으로 진행 전 임차인에게 다소 당근책을 제시함으로써 협상을 고려할 필요가 있습니다. 밀린 임차료가 크지 않다면, 건물주는 연체된 임차료를 과감히 포기하고 만기 전 중계 수수료 등까지 부담하는 타협안을 제시할 수 있습니다. 

사실, 임대료 분쟁은 많은 시간과 노력이 소요됩니다. 또한, 이로 인해 겪을 마음고생과 임대료에 대한 기회비용을 고려한다면, 연체된 임대료를 건물주가 감당함으로써 다소의 손실을 감내하는 것입니다. 이런 건물주의 유인책에도 협상이 이루어지지 않는다면, 건물주는 임차인에게 오히려 이사비용까지 주고 임차한 가게 혹은 주택을 비워줄 것을 권유하는 파격적인 제안도 생각해 볼 수 있습니다. 건물주 입장에서는 더욱 공격적인 유인책을 제시하는 것이며, 임대 사업 사업가라면 때론 이런 과감한 결단도 필요합니다.



▶ 둘째, 그동안 연체한 월세에 이자를 부여해 명도를 재촉하며 압박하자 


두 번째 전략으로서 임대인이 고려할 수 있는 압박 수단입니다. 건물주는 임차인이 그동안 연체한 월세에 대해 이자를 부여함으로써, 명도를 재촉하는 압박 수단으로 사용할 수 있습니다. 임차인 입장에서 임대료뿐 아니라, 매달 이자 비용까지 늘어난다면 심리적인 압박이 커져서 상당히 효과적일 수 있습니다. 이자를 청구할 의사가 있다면 미리 특약에 넣어 경고의 의미도 되고 더 확실할 것입니다. 다만, 전기를 끊고 수도를 차단하는 방법은 신중해야 합니다. 이것은 생계를 위협하는 극단적 조치로서 함부로 하면 업무방해죄, 전기사업법 위반죄, 수도법 위반죄로 처벌되거나 민사상 손해배상책임을 져야 하기 때문입니다. 만일 관리규약 혹은 임대차계약서 등에 연체에 따른 단전·단수 근거 규정을 두었다 하더라도 그것만 믿고 함부로 진행한다면 처벌될 수 있습니다. 관리규약에 관리비 체납자에 대한 단전·단수 조치 내용이 명시되어 있고, 그 요건의 충족 여부, 적법한 실시 여부, 단전·단수 예고 여부, 관리비 납부 거부의 정당한 사유 등 여러 가지가 종합적으로 충족될 때 처벌을 면할 수 있기 때문입니다.



▶ 셋째, 가장 강력한 수단인 명도소송을 진행하자 


세 번째 전략으로서 가장 강력한 것은 바로 명도소송이 될 것입니다. 소송을 통해 명도 판결을 받아 건물에서 임차인을 내보내는 것입니다. 이를 위해서는 명도 소송 과정을 진행해야 합니다.


 


먼저 건물주는 내용증명을 통해 계약을 해지 통지해야 하는데, 임차인에게 계약 해지에 관한 내용과 보낸 날짜를 공적으로 증명하기 위해서입니다. 내용증명은 직접적인 대면 혹은 전화상으로 증거를 남길 수 없을 때, 효과적인 증거확보의 수단이 될 수 있습니다.

내용증명은 우체국을 통해서 발송하게 되는데, 3부를 작성하여 수취인 · 발송인 · 우체국에서 각 1부를 보관하면 됩니다. 이렇게 함으로써 건물주는 법정에서는 이행을 요구한 증거 확보와 더불어, 임차인에 대한 심리적인 압박까지 줄 수 있습니다.

명도소송의 소를 제기하는 곳은 상대방 주소지를 관할하는 법원으로서, 서류에는 건물주의 소유권 보유 사실 · 상대방의 불법 점유 사실 · 상대방이 점유하고 있는 임대차계약서 · 주민등록등본 등이 포함되면 됩니다.  명도 판결 및 집행 기간은 통산 약 3~5개월이 소요하게 되는데, 항소하거나 상고 시 추가 기간이 소요됨에도 제 1심 법원에서 가집행 판결을 덧붙여 주기 때문에 1심 판결 이후 곧바로 명도 집행이 가능하게 됩니다. 


추가로 명도소송에 앞서 반드시 점유이전금지가처분 신청을 하여야 하는데, 이는 상대방 주소지 관할 법원에 하면 됩니다. 이것은 부동산을 인도하고 명도 청구권을 보전할 목적인데, 법정에서 명도 판결을 얻어내더라도 그동안 점유자가 바뀌게 되면 새로운 점유자를 상대로 소송을 진행해야 하는 경우가 생길 수도 있어, 이런 것을 사전에 방지할 수 있습니다. 점유이전금지가처분 신청 시 서류에 들어갈 주요 내용은 건물주의 소유권 사실 · 상대방이 불법으로 점유하고 있는 사실 · 점유자의 점유이전 우려에 대한 내용을 기재하면 됩니다. 이를 기재한 신청서를 법원에 제출해야 하며, 신청 후 가부 확인은 통상 신청 접수일로부터 1주일 정도 소요됩니다. 




정기적 수익을 창출할 수 있는 임대 건물을 소유했다면, 

혹시 모를 임대료 연체 분쟁을 대비할 세 가지 전략을 기억하세요




이렇게 은퇴 후 건물주가 임대료와 관련된 임차 분쟁을 해결하는 방법에 대해 알아보았습니다. 물론 분쟁을 해결하는 가장 좋은 방법은 처음부터 우량 임차인을 선택하는 것이 분쟁을 피하는 길일 것입니다. 하지만, 분쟁을 피할 수 없다면 망설일 것 없이 과감히 당근과 채찍을 사용해 적극적으로 분쟁을 해결하는 것도 고민을 줄이는 최선의 방법이 될 것입니다.



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이덕수