최근, 지속되는 저금리 상황과 주거용 부동산에 대한 정부 규제가 강화되면서, 상속용 토지 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 일부 은행에서 부유층 고객 조사를 통해 발행한 <부자보고서>를 보면 부유층 자산에서 부동산 상품이 차지하는 비중이 늘고 있고, 그 부동산 상품 가운데 토지 투자 의향은 해마다 증가하고 있기 때문입니다. 부모 입장에서는 사랑하는 자식을 위해 최소 10여 년 이상 내다보는 장기적 투자를 갈망하는 셈인데요. 그렇다면, 상속용 부동산으로서의 토지는 어떤 장점이 있고, 어떻게 관리해야 하는지 함께 알아볼까요?
▶ 가치 있는 부동산, 제대로 상속하기까지 노력이 필요하다
사실, 상속용 부동산으로서의 토지는 여러 장점이 있습니다. 작은 면적이라면 비교적 소액으로 부동산 상품에 투자할 수도 있고, 개발 호재에 따라 시세 차익도 기대할 수 있습니다. 또한, 현금을 보유하여 생길 수 있는 인플레이션 위험으로부터 회피할 수도 있기 때문이죠.
게다가, 정부 주도의 개발 이슈들은 장기적 시세차익에 대한 기대감도 커지고 있습니다. 정부의 예비타당성 면제지역 발표에 따른 SOC 호재, 제3기 신도시 지역 발표, 광역도시철도 등 전국적인 개발 이슈들은 장기적 투자할 상속용 자산으로서 토지에 더욱 관심을 기울게 만드는 것이죠.
하지만, 이러한 장점에도 불구하고 자녀에게 상속되는 토지는 본래 상속용 부동산으로서 소기의 목적을 달성하지 못하는 경우도 있어, 구입 시기부터 자녀에게 상속할 때까지 많은 노력이 필요합니다.
▶ 투자부터 상속까지, 상속용 부동산 관리하는 법
첫 번째, 상속용 부동산으로서 적합한 토지를 찾는 노력이 중요합니다. 부동산이 가지고 있는 고유의 가치보다 낮게 평가되어 있는 부동산이 상속에 유리하기 때문입니다.
상속에 대한 절세전략을 고려한다면 공시지가와 시가 차이가 큰 지역에 토지를 구입하는 것이 좋습니다. 상속세는 시가를 기준으로 과세가 원칙이지만, 상속에 의해 이전되는 토지가격은 거래사례가 많지 않기에, 시가를 파악하기가 쉽지 않습니다. 이 때문에 기준시가 위주로 신고해 납부하기 때문입니다. 기준시가로 하면 당장의 상속세나 증여세를 낮출 수 있어 절세에 유리합니다. 특히, 토지 중 임야는 시가와 기준시가 간 차이가 큽니다. 과거 국토 이용계획 용도지역 중 준농림지역이 생겨나면서, 토지 중 임야도 이 용도지역에 포함되었고 동일 지역의 임야 간에도 가격 차이가 벌어졌습니다. 일반적으로 임야 가격은 농지보다 하위에 있는 경우가 많았지만, 농경지 가격보다 비싼 임야도 나왔습니다. 그러나, 공시지가가 이를 반영하지 못하면서 자산가들 사이에서 효율적인 상속 절세의 수단으로 이용되었습니다. 시세 가치보다 공시지가가 훨씬 낮다는 것은, 상속세의 부담을 줄이는 수단이 될 수 있습니다. 이런 장점이 있는 임야를 골라낼 수 있다면 상속 절세전략에 유리하게 작용할 수 있습니다.
그리고, 가능하다면 부동산 호재가 있는 지역, 즉 다소 가격이 높더라도 향후 발전 가능성이 높은 지역을 선별하는 것이 좋습니다. 지속적으로 상승 가능한 미래 가치를 보고 투자하는 것입니다. 인근의 도로 건설 계획, 장기 발전 계획, 주변 환경이 크게 개선될 이슈, 인근의 택지개발계획 등 개발정보의 모든 자료를 수집하여 적합한 토지를 찾는 것이 현명한 방법인데요. 개발로 인한 가격 상승은 발표할 때 한 번, 착공할 때 한 번, 완공하고 한 번, 이렇게 발표에서 완공까지 세 번이나 상승한다는 격언이 아직도 유효하기 때문입니다.
둘째, 상속할 부동산에 대해 자녀와 함께 공부하고 임장 활동을 하려는 노력이 필요합니다. 자녀가 상속부동산에 대한 고민이 없이 상속받는다면, 토지를 활용할 방법이 막막해지고 결국에는 헐값에 매각해버릴 가능성이 높아집니다.
임장 활동이 중요한 이유는 또 있습니다. 우리나라 지도에 나와 있는 모든 토지는 공법적 규제를 받고 있기 때문인데요. 국유지와 사유지 모두 마찬가지로, 해당 토지에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 관계 법령에 상세하게 규정되어 있습니다. 토지를 활용할 수 있는 것도 건축 허가나 행위 허가 등 관련법에 의한 허가와 신고 또는 관계부처의 협의를 받는 절차를 필히 거쳐야 합니다. 내 땅을 파는 것 이외의 모든 개발이용행위에 대해 관련 공법의 제한내용을 알고 있어야 원활한 토지이용이 가능합니다. 그렇기 때문에 성인 자녀와 함께 상속할 부동산에 대해 함께 공부한다면, 상속 후에 자연스럽게 해당 부동산에 대한 정보를 이해할 수 있을 것입니다.
이렇게 자녀와 함께 공부한 내용을 임장 활동을 통해 확인하는 시간도 중요합니다. 자녀와 함께 임장 활동을 하며 토지의 위치, 형상, 맹지 여부 등 내부 물리적 특성과 도로 및 철도 개설계획, 외부 환경적 특성을 고려할 수 있다면 상속받을 부동산을 자산으로만 대하지 않을 것입니다. 임장 활동에 투자된 시간을 부모와의 소중한 추억으로 기억해 매각에 대해 보다 신중할 수 있을 것입니다. 부동산은 그 활용가치를 잘 알고 최유효로 이용하고 있을 때 가장 큰 가치가 발휘되는데요. 그 부동산 매각에 대해 신중함까지 부여할 수 있다면 좋겠죠. 미래의 상속인과 함께 답사하면서, 해당 부동산을 선택한 이유와 미래의 활용가치, 그리고 기대하는 투자목표까지 이해시킨다면 나중에 훨씬 더 고마워할 수 있을 것입니다.
셋째, 상속부동산을 매입하였다면 부동산 관리기록부를 쓰는 노력이 필요합니다. 임장활동을 통해 얻은 정보 및 기록을 정리하고, 부동산의 관리에 들어간 시간과 제세공과 · 유지비용 · 초기 개발 비용, 당해 부동산에 가해진 행정적 요인의 변화 등을 상세히 기록해 놓는 것이 좋습니다. 나중에 자식에게 소유권을 이전할 때 해당 부동산에 대한 소중한 관리 자료를 줄 수 있고, 향후 자녀가 부동산을 효과적으로 관리하는 데 도움이 됩니다.
부동산 투자 및 관리환경도 새롭게 계속 변화하고 있는 만큼, 지속적으로 업그레이드시켜야 합니다. 이런 부동산 투자환경에 유연하게 대처하기 위해서는 중요한 자료는 기록해 두는 것이 중요하죠. 부동산은 다른 자산처럼 가격에 대한 유동성이 크지 않은 장점은 있지만, 관리 및 운영하는 데 있어 추가적 위험 요소가 있기에 이것을 줄일 수 있는 해당 부동산에 대한 관리기록부는 매우 중요한 자산이기 때문입니다.
오늘은 자녀에게 제대로 상속용 부동산을 고르는 방법과 물려주는 요령에 대해 살펴보았습니다. 유대인의 속담처럼 자녀에게 잡은 물고기를 주는 것보다 잡는 방법을 가르쳐 주는 지혜가 어느 때보다 중요한 시대입니다. 단순히 부동산 자산을 자녀에게 물려주는 것보다 가치 있는 부동산을 제대로 상속하는 것이 점점 중요해지고 있습니다. 부동산은 부모 세대에도 귀중한 개인 자산이지만, 향후 상속받는 자녀에게도 가치 있는 자산입니다. 우리나라처럼 가용면적이 좁고 성장을 지속해야 하는 나라에서는 부동산을 효과적으로 관리하고 운영하는 전략이 중요합니다. 그러므로, 상속부동산을 선택하는 단계부터 이런 노력을 한다면 소중한 마음이 담긴 부동산을 자녀에게 효과적으로 상속할 수 있을 것입니다.
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