2019년 1월부터 많은 부동산 관련 뉴스들이 신문 지면을 장식하고 있습니다. 2019년도 여러 가지 이슈들로 부동산 시장의 변동이 클 것으로 예상되는데요. 이번 포스팅에서는 올해 부동산 시장을 이끌 이슈들을 살펴보고, 그 이슈별 접근 전략에 대해 알아볼까 합니다.
▶ 정부의 부동산 세제 강화 이슈
부동산 시장의 가장 큰 변수는 정부의 부동산 세제 강화입니다. 그 가운데 보유세(재산세, 종합부동산세)는 실제 세금으로 부과될 때 부동산 시장에 커다란 충격으로 다가와 급매물 증가와 거래량 감소를 예상할 수 있습니다. 이미 부동산 시장은 연초 주택과 토지의 가치 기준이 되는 공시가격 인상으로 논란 중입니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 등 관련 세금뿐 아니라 건강보험료 납부와 기초연금 수령, 개발부담금 산정에도 영향을 주기 때문입니다.
올해 표준 주택 공시가격 현실화율은 53%로, 지난해 대비 1.2% 증가했습니다. 이 중 정부는 초고가 주택 현실화율을 공동주택 수준(지난해 68%)으로 올려, 초고가 단독주택 세금이 큰 폭으로 증가할 것으로 예상합니다. 공동주택 등에 앞서 발표된 표준주택 공시가격 인상률은 서울 17.75%, 전국 9.13%에 달하고 있는데요. 게다가, 종합부동산세 산정에 기준이 되는 공정기준 가액은 올해부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 됩니다(2월 예정). 예컨대 공시지가 20억 주택에 대한 공정시장가액 80%를 적용해 16억 원에 대해 종부세율을 부과했다면, 올해는 85%인 17억 원에 대해 부과, 2022년에는 100%인 20억 원에 대해 부과하게 되는 것이죠.
보유세 강화 조치는 주택을 가지고 있는 것만으로도 압박을 주지만, 대내외 변수가 끊임없는 상황에서 보유세 강화의 현실화는 시장의 단기적 충격이 가능합니다. 이에, 절세전략으로 조정대상지역 외 주택에 대해 8년 주택임대사업자로 등록을 고려할 수 있습니다. 조정대상지역 내 주택은 9·13 대책 5년부터 임대사업자 등록 시 새롭게 바뀐 임대주택 의무기간 미준수에 따른 과태료 및 임대보증금 연간 5% 초과 제한 규정은 고려가 필요한 사항입니다.
▶ 전국적인 입주 물량 증가
2018년부터 주목받은 공급과잉 이슈는 현 부동산 시장을 강타하고 있습니다. 2015년 이후 4년간 연평균 약 40.5만 가구의 분양물량은 이전 10년과 비교 시 54.2%나 증가했고, 이 분양물량은 전국 아파트 입주 물량은 2018년 45만 세대, 2019년 약 41만 세대, 2020년 약 38만 세대로 지속해서 높은 입주 물량 수준을 회복했습니다. 이것은 이전 정부의 완화된 건축 규제와 대출 규제로 공급이 증가했기 때문인데요.
작년 한 해는 동탄을 비롯한 수도권 외곽지역이 입주량 폭탄으로 언론의 주목을 받았으나, 올해는 서울 송파구 헬리오시티 입주가 시작되면서 주변 아파트 전셋값 하락뿐 아니라 가격에도 영향을 주고 있습니다. 올해 강남지역에만 1만 6,000여 가구가 입주할 예정으로 서울지역도 입주가 집중되고 있는 상황입니다.
개발 호재가 부족한 데다 입주 공급지역까지 높은 지역은 미분양을 증가 및 가격조정이 이어질 것으로 보입니다. 현재 수도권은 남부지역 중심으로 증가한 입주량이 가격 하락지역을 확대하고 있습니다. 하지만, 향후 지방→ 경기→ 서울 순으로 입주량이 확대될 것으로 보이는 만큼, 내 집 마련 실투자도 고려할 필요가 있습니다. 최근 이들 지역에서 경매시장이 활성화가 예상됩니다. 공급량 상승뿐 아니라, 금리 인상에 따른 주택담보 대출 원리금 상환액이 커져서 원리금 상환이 어려워지고 있습니다. 이에 무리한 투자를 감행한 다주택자의 물건이 경매로 나올 가능성이 증가했습니다.
▶ 금리상승 기조 및 대출 규제
한국은행은 지난해 11월 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25% 포인트 상향 조정했습니다. 미국 통화 금리 정책 결정 기구인 연방준비제도(Fed)는 지속해서 금리 인상 기조를 유지하고 있으며, 과거 사례에서 국내도 시차를 두고 금리를 상승시킨 만큼 올해에도 역시 대출 이자에 대한 부담이 증가할 것으로 예상됩니다.
더구나, 규제지역은 대출 규제마저 강화되어, 집을 한 채라도 갖고 있다면 대출 자체가 힘들어졌습니다. 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI)뿐 아니라 모든 은행 빚을 묶어 규제하는 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용됩니다. 제2금융권에도 대출 규제를 강화하기로 해서 주택 구매 욕구는 더 떨어질 것으로 보입니다.
향후 신 DTI(총부채상환비율) 및 DSR(총체적상환능력) 같은 대출 규제를 고려해, 대출 활용한 전략보다 충분한 현금 통한 우량 물건 중심 투자가 필요합니다. 보수적 투자는 불가피할 것으로 보이기 때문인데요. 대출금은 물건의 30% 이내로 제한하고, 매달 상환 대출 원리금 30% 이내로 맞추는 ‘30%룰’을 고려하는 것이 중요합니다. 수익형 부동산 투자는 ‘틈새’ 공략 전략이 필요합니다. 예를 들어, 중도금 무이자 수익형 부동산같이 중도금 무이자 혜택을 이용해 제공 상품의 위험을 줄일 수 있습니다. 이를 통해 대출 이자 상승 따른 부담 감소 및 분양가 인하 효과가 가능하기 때문입니다. 이에, ‘틈새시장’인 선임대 상가나 생활형 숙박 시설(레지던스) 등 정부 규제에서 벗어난 수익형 부동산에 투자해 수익성을 높이는 것도 한 방법인데요. 지역 별 차이는 있겠으나, 높은 수익성을 갖는 부동산은 금리 상승기에도 시세 가치하락 폭이 낮기 때문입니다.
이렇게 2019년 부동산 이슈별 접근 전략에 대해 살펴보았습니다. 2019년 부동산 투자는 위에서 살펴본 것과 같이 여러 난제를 가지고 있는데요. 투자 여건이 과거보다 열악해진 것이 사실인 만큼, 투자자들은 변수들을 세심하게 고려하여 틈새 투자 전략으로 접근해야 할 것입니다.
