최근에 미분양 아파트가 늘면서 상대적으로 저렴한 가격으로 투자자를 유혹하고 있습니다. 미분양 아파트는 지방권과 수도권 남부에 집중적으로 발생하고 있는데요. 국토부에 따르면 지난 9월 기준 전국 미분양주택은 총 5만4,420가구로 전월 5만3,130가구 대비 1,290가구 늘었습니다. 그중 경기도 미분양 주택은 7,945가구로 14%를 차지하고 있습니다. 경기도 미분양 물량은 꾸준히 감소하다가 8.2부동산 대책을 기점으로 4%가량 늘기 시작한 상황입니다.
▶미분양 아파트가 늘고 있는 이유
정부의 강력한 부동산 대책과 입주 물량 폭탄이 미분양을 심화시키고 있습니다. 정부는 작년 11.3대책부터 올해 6.15대책, 8.2대책, 9.5대책 같은 부동산 종합대책과 10.24가계부채대책을 발표하여 주거 부동산 규제를 강화해 왔습니다. 특히 8.2부동산대책은 부동산 종합대책으로 부동산에 대한 투자 흐름을 바꾸었다고 해도 과언이 아닙니다. 8.2부동산대책은 서울, 부산 등 대도시의 투기 시장뿐 아니라, 주변 외곽에 더 큰 영향을 미치고 있습니다.
경기 남부권은 입주 물량 폭탄까지 겹쳤는데요. 사상 최대 물량을 쏟아냈던 2015년의 분양 물량이 드디어 입주 물량이라는 부메랑으로 돌아왔기 때문입니다. 2015년 한 해 쏟아낸 주택 인허가 물량은 76만5천여 가구, 착공이 71만6천 가구였습니다. 통계가 시작된 1977년, 2011년 이래 최대 물량이었습니다. 건설사에 입장에서는 물이 들어올 때 노를 심하게 저은 셈입니다.
올해 입주 물량이 집중된 지역의 부동산 상황은 내년에 더 악화될 가능성이 높습니다. 부동산114에서 집계한 자료에 의하면 내년 입주하는 수도권 아파트는 약22만 가구로 올해보다 29%, 최근 5년 평균(2013년~2016년)과 비교하면 108%나 많기 때문입니다.
이런 이유로 경기 남부권의 광주·용인·평택 등 경기 남부 민간 도시개발사업지구는 마이너스 프리미엄이 붙은 깡통 분양권이 늘고 있는 상황입니다. ‘깡통 분양권’은 분양가보다 시세가 떨어져 계약자가 손실을 보게 된 아파트 분양권을 이르는 말입니다. 입주를 앞두고 소유권등기 이전에 필요한 자금을 마련하지 못한 투자자들이 급하게 매물을 내놓고, 집중된 입주 물량으로 잔금을 메워줄 전세 세입자를 찾기가 더욱 어려워지자 급매로 가격이 더욱 떨어지는 것이죠.
투자자 입장에서는 상대적으로 낮아진 매물가격에 가슴이 설렐 수 있습니다. 게다가 부동산업체에서 미분양 소진을 위해 내걸은 발코니 무료 확장, 프리미엄 보장제 등 각종 옵션은 투자자들에게 강한 유혹입니다.
그러나 부동사업체의 실제 분양가 할인은 현재 주변 시세대비 가격 경쟁력이 있음에도 향후 시세 상승이 없는 경우도 많습니다. 투자자의 입장에서는 파격적인 혜택을 제시한다고 해도 실제 매물의 가치가 있는지 검토해야 할 것입니다. 이미 고분양가로 분양되어 파격적인 혜택에도 불구하고 주변 시세보다 비싸서 미분양이 되는 경우가 많기 때문입니다.
▶미분양 아파트 투자 전 이것만은 꼭!
첫째, 미분양 아파트는 개발 호재가 있는 지역의 대단지 미분양 아파트에 관심을 두어야 합니다.
향후 대단지 아파트는 주변에 상권이 형성될 뿐 아니라 생활 편의시설이 갖추어지기 때문입니다. 특히 도시계획이 체계적으로 이뤄져 기반시설과 생활 편의시설이 풍부한 택지지구 내 아파트는 상주인구 증가에 대비해 교통 여건이 계속 향상될 것입니다. 지하철 개통 시기가 입주 시점에 비해 2~3년 지연되는 경우도 있습니다. 이에 입주 시점에서 교통과 편의시설들이 열악해서 미분양이 발생했지만 호재가 실현되면 미분양 소진과 더불어 시세 상승을 거둘 수 있습니다.
예를 들어 보겠습니다. 김포는 2018년 김포도시철도가 개통 예정인데요. 미분양 무덤의 꼬리표를 달던 김포시가 최근 많은 미분양 소진의 이유이기도 합니다. 김포도시철도 개통 시에 지하철 5·9호선과 공항철도 환승역인 김포공항역 연결을 통해 광화문 및 서울역, 그리고 강남권까지 접근성이 높아집니다. 이는 김포와 서울 간 출퇴근 시 교통체증을 상쇄할 수 있는 주요 호재라고 볼 수 있습니다.
둘째, 금융조건 및 옵션이 좋은 미분양 아파트를 찾아야 합니다.
내 집 마련을 목적으로 미분양 아파트를 고려하는 실수요자들은 금융혜택이 유리한 미분양 아파트를 선택하는 것도 중요합니다. 계약금 비중에 따라 중도금 및 잔금의 이월비율을 높이거나, 중도금 전액을 잔금으로 이월하는 유리한 조건으로 진행할 수도 있습니다. 간혹 건설사들이 경영상의 어려움으로 파격적인 금융조건들을 내세운 경우도 있기 때문에 체크해야 합니다. 또한 새시, 발코니 확장, 가전제품 증정 등을 추가로 받을 수 있는지도 체크해야겠죠.
마지막으로 매매거래량이 많더라도 입주 물량이 집중되는 곳은 피하는 보수적 접근이 안전합니다.
입주 물량이 대거 집중되는 지역은 물량이 소진될 때까지 가격이 오르지 못하는 경우가 많았습니다. 이에, 투자자는 향후 몇 년간 주변의 입주 물량과 평형대까지 감안해 투자할 시기를 결정해야 할 것입니다.
이렇게 미분양 아파트 접근 전략에 대해 살펴보았는데요. 내년 주택시장은 발생 가능성 있는 리스크를 염두하고 돌다리도 두들겨보는 신중한 투자전략을 짜야 합니다. 주택시장은 항상 예측하기가 쉽지 않고 오직 시장 논리에 따라 움직일 뿐이지만, 신중한 투자전략은 언제나 옳은 것이기 때문입니다.
