8.2 부동산 대책에 따르면 조정대상지역(투기지역 및 투기과열지구 포함) 소재의 주택을 내년 4월 1일 이후에 처분하게 되면 양도소득세가 2주택자는 기본세율의 10%, 3주택자는 기본세율의 20%가 중과되며 장기보유특별공제가 배제됩니다. 몇 주택자인지는 1세대 기준으로 세대원 소유의 국내 소재의 주택을 합산해 판단하며 재건축 및 재개발 조합원으로서의 입주권과 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔을 포함함에 유의해야 합니다. 지금부터 다주택자들의 양도소득세 절세를 위한 몇 가지 전략을 알려드리겠습니다.
▶같은 해에 부동산 2채를 처분하지 말아라
양도소득세 계산할 때 여러 채의 부동산 처분은 연도별로 합산해서 과세합니다. 즉 올해 내 주택과 상가를 처분하면 과세표준이 합산되어 소득세 누진세율이 적용됩니다. 만약 올해 주택을 처분했다면 상가는 내년에 처분하는 것이 좋습니다.
▶ 손해 난 부동산은 오히려 이익 난 부동산과 같은 해에 처분하라
같은 연도에 각각 처분하여 양도차익이 난 부동산과 양도차손이 난 부동산은 서로 통산됩니다. 주택은 양도차익이 2억 원 나고 상가는 양도차손이 1억 원이 발생했다면 같은 연도에 처분하여 서로 이익과 손실은 상쇄하는 것이 좋습니다. 즉 연도별 합산과세이므로 1억 원에 대해서만 세금을 계산해 납부하면 됩니다.
▶일시적 2주택 양도소득세 비과세 대상자인지 점검하고 전략적으로 활용하라
많은 사람이 주택 처분 순서로 가격상승이 적은 주택을 먼저 처분하고 가장 가격이 많이 오른 주택을 맨 마지막에 처분하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으라고 조언합니다. 그러나 최근에 매입한 주택이 있다면 가격 상승할 틈도 없이 처분하기에는 아까울 수 있습니다. 이런 경우 일시적 2주택 비과세에 해당할 수 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
주택(10년 전 취득, 5억 원 상승), B주택 (5년 전 취득, 1억 원 상승), C주택(올해 6월 말 취득, 1천만 원 상승) 이렇게 총 3개의 주택을 소유한 가구를 예를 들어 보겠습니다. B주택을 처분하면 A와 C주택만 남게 됩니다. 물론 B주택은 양도소득세가 발생합니다.
그러나 이제부터는 위의 일시적 2주택자에 해당되어 신규주택 C주택 매입 후 3년 이내인 2020년 6월 말까지 기존주택인 A주택을 처분하면 비과세됩니다. 기존주택의 가격상승을 충분히 노려볼 만한 것입니다. C주택은 1채만 남았으므로 당연히 비과세되며 이후 새로운 D주택을 매입했다면 이제부터 기존주택은 C주택, 신규주택은 D주택이 되어 기존주택 처분 시 일시적 2주택자로서 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다
▶세대분리가 가능한 성년 자녀에게 증여 또는 매매해라
양도소득세에서 판단하는 다주택자는 세대로 판단합니다. 세법에서는 원칙적으로 배우자가 있어야 1세대로 보지만 예외적으로 30세 이상인 경우는 미혼이라도 별도의 세대구성이 가능합니다. 또한 20세 이상의 미혼 성년인 경우에는 최저생계비 수준 이상의 소득이 있을 경우에도 세대 구성이 가능합니다. 따라서 별도의 세대 구성이 가능한 성년 자녀에게 주택을 증여하거나 매매하는 것도 주택 수를 줄이는 데 도움이 되며 세대별로 1주택일 경우 각각 비과세 받을 수 있습니다. 이 경우 자녀에게 주택을 매도하거나, 담보 대출 및 전세금을 떠넘기는 부담부증여는 실행 전 각별한 주의가 필요합니다.
자녀가 자력으로 벌어들인 소득으로 부모에게 매매대금을 입금해야 하며, 부담부증여의 경우 대출이나 전세금을 상환할 수 있는 능력을 관할 세무서에 반드시 입증해야 직계존비속간 매매 또는 대출 이전을 인정받을 수 있습니다. 추후 과세관청은 사후관리 할 수도 있다는 점에 유의해야 하며 증여받은 후 5년이 경과한 다음에 처분하는 것이 세무상 안전합니다.
▶내년 4.1 이전과 이후 처분에 대한 양도소득세를 비교하라
다주택자라면 조정대상지역 내 부동산을 처분할 경우, 올해 처분할 경우와 내년 4월 1일 이전과 이후의 세금증가를 비교한 후 의사결정을 할 필요가 있습니다. 또한 세법개정안에 따르면 소득세율은 현행 6~40%에서 내년 6~42%로 증가합니다.
사례의 경우 내년 4월 1일의 처분은 단 하루 차이로 세금이 약 1억2천만 원이 증가합니다. 계속 보유 의사결정을 해서 향후 1억2천만 원의 세금 증가를 보전받으려면 아파트 가격이 최소 3억6천만 원 이상 상승해야 합니다. 3분의 2가 세금이기 때문입니다. 당분간 가격 폭등이 예상되지 않는다면 내년 4월 이전에 처분이 절세 측면에서 유리할 수 있습니다.
▶계속 보유할 경우 향후 주택임대사업자 등록을 고려하라
주택임대사업자 등록을 하면 세목별로 다양한 세금혜택이 있습니다. 세금혜택을 제대로 받으려면 주소지 관할 지자체에서 주택임대사업등록증을 발급받은 후 세무서에 사업자등록을 내야 합니다. 단, 면적이나 공시가격에 따라 일부 세금혜택이 없는 주택도 있습니다. 예를 들어, 임대사업 등록 후 종합부동산세 합산배제 신청을 하려면 공시가격 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 주택만 해당됩니다.
만약 양도소득세 중과 배제가 주목적인 임대사업자 등록이라면 대형평수나 고액주택 소유자는 기다려볼 필요가 있습니다. 왜냐하면 중과 배제가 등록임대주택이면 모두가 해당되는지, 아니면 면적이나 공시가격의 요건이 있는지 아직 구체적인 법령이 발표되지 않았기 때문입니다.
▶혼인신고 전에 주택을 각각 구입하라
혼인으로 인한 일시적 2주택자에 대해 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다. 남녀 각각 1주택인 자가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 비과세 됩니다. 단, 올해 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 소재 주택은 비과세를 받으려면 2년 거주요건이 필요합니다.
많은 사람이 계약서를 덜컥 쓰고 또는 이미 처분하고 절세되는지 문의하는 경우가 많이 있습니다. 양도소득세 절세는 실행 전에 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다. 전문가와 충분히 상담 후 실행해야 세금 폭탄을 방지할 수 있음을 꼭 명심해야 하겠습니다.
