최근 아파트 투자 열기를 더한 주택 가격 상승은 6.19부동산대책, 8.2부동산대책 등 새 정부의 연이은 부동산 대책 발표를 가져왔습니다. 이에 주택 가격의 상승을 이끌었던 재건축 시장과 분양시장이 한풀 꺾인 모습인데요. 상대적으로 정부 규제에서 벗어나 있는 부동산에 대해서 투자자의 관심이 집중되면서 수익부동산 중 꼬마빌딩 시장도 살아나고 있는 상황입니다. 재건축을 비롯한 아파트 시장은 정부의 집중적 규제를 받고 있지만 꼬마빌딩 시장은 상대적 안전 투자자산으로 인식되기 때문입니다. 꼬마빌딩시장은 올 상반기 거래량이 3년 전보다 38%나 늘었다고 합니다.
▶은퇴자의 로망, 꼬마빌딩은?
꼬마빌딩은 보통 5층 이하에 전체 면적이 9,900㎡에 못 미치는 건물을 통칭합니다. 꼬마빌딩으로 통칭하는 중소형빌딩시장은 매매가격 기준 10억 원 초과 500억 원 미만 상가 ∙ 오피스 등 근린생활시설을 주용도로 하는 건물을 지칭합니다.
최근 국내 부동산시장의 대표적 투자층인 베이비붐 세대가 은퇴를 시작하면서 시세차익과 운영수익을 노릴 수 있는 빌딩 시장 진출을 본격화한 것이 인기 원인 중 하나입니다. 베이비붐세대는 주택을 활용한 자산 가치 증식을 경험한 1세대로서 부동산 투자 선호가 높은 세대입니다. 20~30억 원 이상 보유한 고자산 베이비붐 세대들이 담보대출을 활용한 중소형 빌딩 매수 적극 참여하여 투자 열기를 더하고 있습니다.
게다가 자영업자, 전문직 종사자 등 젊은 자산가들도 꼬마빌딩 시장 활발한 진입을 하고 있습니다. 30~40대 성공한 창업자와 IT 개발자 등이 빌딩을 구입할 만큼 구매력을 가지고 있기 때문이죠.
시중의 저금리도 투자 열기에 한몫하고 있습니다. 정기예금 금리가 기준금리 1.25% 정도로 인하하면서 중소형 빌딩 투자와 수익률 격차가 확대되었는데요. 대체투자처 확보 수단으로 꼬마빌딩에 관한 관심이 증가하고 있습니다.
▶꼬마빌딩의 투자방법
꼬마 빌딩은 상가주택형, 근린업무형, 업무중심형으로 투자 유형을 구분한 접근이 필요합니다.
상가 주택형은 단독 ∙ 다가구주택이나 오피스텔이 밀집된 지역에 위치한 유형입니다. 이 지역의 꼬마빌딩은 1층 임대료가 임대수익률을 결정하게 됩니다. 이에 출퇴근 시간대 유동인구가 많은 입지를 선택하는 것이 중요하다고 할 수 있습니다.
근린 업무형은 먹자골목이나 전통시장 인근 상권에 위치해 있습니다. 주로 저층에 상가를 배치하고, 고층 사무실의 입점 형태로 운영이 됩니다. 이런 형태는 유흥상권 중심으로 근린 생활업종이 자리 잡는 만큼 퇴근 시간 이후 유동인구 확보가 관건이라고 할 수 있습니다.
업무 중심형은 주로 대기업이나 관공서가 밀집된 지역에 위치한 유형입니다. 보통 장사가 잘 되는 커피전문점, 병·의원 등 우량 임차인 입점 여부가 중요한 투자 포인트라고 할 수 있겠습니다.
▶꼬마빌딩 투자 시 전략은?
다른 부동산 상품과 마찬가지로 꼬마빌딩도 신축이나 대체 상품이 증가하고 있는 상황인데요. 3~4년간 강남 일대는 꼬마빌딩의 인기를 앞세워 중소형 건물의 신축이 증가되었습니다. 주요 빌딩들의 낮지 않은 공실률에도 불구하고 공급된 꼬마빌딩은 공급과잉 신호를 보내고 있습니다. 게다가 저렴한 임대료를 앞세운 지식 상업센터는 경쟁상품으로 위협이 되고 있죠.
최근 개정된 법마저 임대 공실과 임대관리 리스크를 증가시키고 있습니다. 김영란법 시행 이후 음식점 매출 감소는 임대료 인하로 이어졌거든요. 이런 것들이 공실 증가로 연결되어 어려움을 호소하는 건물주들이 늘어나고 있습니다. 이러한 투자 현실을 감안하면 꼬마빌딩도 보수적 투자 접근 전략을 고려해야 할 것입니다.
먼저, 접근성 좋은 지역을 중심으로 매입가격을 최소화해야 합니다. 빌딩도 아파트 상품과 마찬가지로 도보 5분 이내 전철 역세권의 수요층이 높으며, 가능하면 전철역에서 500~600m 거리의 10분 이내 지역이 환금성이 좋습니다. 특히 그 지역에서 인지도가 높은 빌딩에 투자가 선호되는데요. 명성을 보유한 빌딩일수록 좋은 입지일 가능성이 높고 눈에 잘 띄어 공실률도 낮습니다. 이런 지역을 중심으로 급매 혹은 경매 등 시세보다 저렴한 물건으로 투자할 수 있다면 수익률을 높일 수 있습니다.
두 번째로 적절한 담보대출이 가능한 빌딩이 유리합니다. 빌딩의 높은 매입가는 적정한 대출을 필요로 하기도 합니다. 이에 제한물권 설정이 많은 물건은 투자 검토 대상 시 후순위로 밀리게 됩니다. 물론 현재 투자 상황에서 대출 관리는 필수입니다. 향후 금리 인상이 불가피한 상황에서 국내 경기 개선이 미미할 경우 유동성 감소가 예상되어 자산 가치 하락 리스크에 대비한 투자전략이 필요합니다.
마지막으로 사업성을 높일 수 있는 빌딩을 매입해야 합니다. 매입 빌딩이 증축 및 리모델링 가능해서 임차공간을 늘릴 수 있다면 금상첨화겠죠. 기초가 튼튼한 건물을 매입해서 사업성을 증가시킬 수 있는 물건이라면 투자매력도가 높을 것입니다.
지금까지 은퇴 후 투자하기 좋은 꼬마빌딩에 대해서 살펴봤습니다. 요즘 꼬마빌딩이 인기를 끌고 있지만 2012년 이후 비교적 단기간 급등하여 자산 가치 하락 리스크가 상존하는 만큼 투자 기준을 더 높게 접근할 필요가 있을 것입니다. 투자 전 많은 투자 요소를 고려하는 투자자가 리스크를 최소화할 수 있다는 것을 항상 명심해야 할 것입니다.
