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금융

8.2 부동산 대책과 재테크를 위한 매각의 골든타임은?

가을이 성큼 다가오고 있습니다. 슬슬 한 해를 돌아보고 남은 시간을 계획하며 재테크를 체크해봐야 할 때가 온 것입니다. 8.2 부동산 대책이 발표되어 시세차익을 기대하던 다주택자들에게는 커다란 타격이 되었는데요. 특히 그중에서 다주택자의 양도소득세 관련된 세법 개정안을 살펴보겠습니다. 그전에, 8.2부동산대책에 따른 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 알아볼까요?




▶8.2부동산 대책 요약


다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제

다주택자가 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 소재 주택 양도 시 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제를 배제합니다. 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고, 조합원 입주권을 포함하여 계산합니다.



1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 추가

조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 소재 주택 양도 시 1가구 1주택 양도세 비과세 요건이 강화될 예정인데요. 기존 법안에서는 2년이상 보유, 양도가액 9억원 이하가 비과세 요건이었는데요. 개정 이후에는 2년 이상 보유, 양도가액 9웍원 이하에 2년 이상 거주가 추가 되었습니다. 조정대상지역 내 1가구 1주택 비과세 요건에 거주 요건이 추가된 것이죠.(2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 적용)


단, 등록한 임대주택 및 현행 보유 기간 요건의 예외 주택(수용․협의 매수, 1년 이상 거주 후 직장 이전 등으로 양도 등)은 2년 거주 요건에서 제외됩니다.


분양권 전매 시 양도소득세 강화 및 조정대상지역 양도소득세 세율

개정전 법안에서는 분양권 전매 세율이 1년 이내 전매시 50%, 1년이상 ~ 2년 미만은 40%, 2년이상 은 6% ~ 40% 였는데요. 개정 이후에는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 소재 분양권 전매 시 보유 기간과 관계없이 양도소득세율을 50% 적용한다고 합니다.(2018년 1월 1일 이후 양도하는 분양권부터 적용)



구체적인 사례를 통해 세금이 적용되는 것을 알아보도록 하겠습니다. 예를 들어, 3주택자가 조정대상지역에 소재한 2011년 8월에 4억 원에 취득한 아파트를 8억 원에 처분할 경우는 다음 표와 같습니다.               



절세 전략

사례에서 보듯이 양도가액이 동일하다는 가정 하에 매각시점이 4월 1일 이전과 이후로 2배 이상 차이가 납니다. 따라서 향후 가격상승이 크게 일어나지 않는다고 예상되면 매각 시기를 놓치지 않는 것이 중요합니다. 양도소득세에서 매각이란 잔금을 받고 등기를 넘겨주는 시점으로 계약일이 아님에 주의해야 합니다. 즉 매각을 하는 것이 절세에 유리하다고 판단되면 내년 3월 말에 임박해 시장에 내놓은 것은 너무 늦습니다. 


양도소득은 연도별 합산과세입니다. 두 채를 매각할 예정이면 연도를 달리하여 한 채는 반드시 올해 내에 매각하고 또 한 채는 내년 1월과 3월 사이에 매각하시는 것이 절세의 방법입니다. 계속 보유하시며 양도소득세 중과를 받지 않고 싶다면 주택임대사업자 등록을 하는 것도 방법입니다.


부동산 매매도 타이밍이 중요하듯이 절세도 타이밍입니다. 매각 또는 보유를 잘 고려하시어 매각으로 결정하셨으면 중과되지 않는 골든타임을 절대 놓치지 마시기 바랍니다. 절세할 수 있는 방법만 안다면 불필요한 지출을 줄일 수 있으니 그만큼 수익 창출에 도움이 되겠죠? 현재 정책과 방안을 꼼꼼히 확인하시어 손해 없이 재테크에 성공하시길 바랍니다.



정원준