새 정부가 출범한 지 두 달이 지났습니다. 새 정부와 함께하는 부동산 시장은 초여름의 열기를 느낄 수 있었습니다. 지역적 온도 차에도 불구하고 분양시장에 온기가 확산됐고 한강주변 재건축 시장은 거래량 증가와 함께 투자 수요자들의 관심이 높아졌습니다. 재건축시장은 작년 11.3부동산대책 이후 예상보다 강도 높은 조치에 급격히 위축됐던 것이 사실입니다. 대책 이후 주택가격은 조정국면에 들어갔고, 예정됐던 일반 분양물량마저 줄어들면서 부동산 시장의 침체가 가시화됐습니다.
하지만 새 정부 출범 이후 정치적 불확실성이 해소되고, 정권 초기 경기 활성화를 위해 강도 높은 부동산 규제책을 내놓지 못할 것이라는 기대감으로 매매가격은 극적으로 상승하고 있습니다. 이에 재건축시장이 가격 조정을 끝내고 본격적으로 회복되는 것인지는 전문가들마저 판단이 엇갈리는 상황입니다. 과연 지금 재건축 투자를 진행해도 좋을까요?
▶부동산3법으로 인한 재건축 활성화
재건축 시장이 지금 같은 열기를 띠게 된 것은 2014년 말부터입니다. 부동산시장 활성화를 위해 이른바 부동산3법을 통과시키면서 투자 열기가 끓기 시작했습니다. 당시 부동산3법은 재건축 초과이익환수제 폐지 한시적 유예∙ 분양가상한제 폐지∙ 재건축조합원 3주택 분양 허용이 골자였습니다.
초과이익환수제 폐지의 유예로 재건축투자자들은 재건축 개발 초과이익에 대해 수천만 원에서 수억 원까지 부담을 덜었습니다. 분양가상한제 폐지로 분양가를 더 높게 받을 수 있어 추가부담금도 줄었고요. 또한 한 단지에 여러 채를 가지고 있는 사람은 그 숫자만큼 분양받을 수 있기 때문에 투자수요가 늘었습니다.
부동산3법 통과 이후 재건축과 고분양된 물건을 중심으로 집값이 가파르게 상승하자 불안감을 느낀 무주택자들까지 빚을 내 주택 투자에 뛰어드는 상황이 됐습니다. 2016년에 전국 주택가격은 2.85% 상승에 불과했지만 강남3구 주택가격의 약 10%대 상승을 보인 것은 이를 증명하는 것입니다.
▶재건축시장 투자의 기회
첫째, 올 연말까지 관리처분인가를 받을 가능성이 있는 단지들은 초가이익환수제 유예 혜택을 받기 위해 사업에 박차를 가할 것입니다. 재건축시장의 속도가 빨라지면 결국 비용이 줄어드는 효과가 나타나게 되어 이익이 더 커질 수 있습니다. 게다가 분양가 상한제 폐지는 조합원 분담금을 낮춰 사업속도를 증가시키고 있습니다.
둘째, 재건축 시장이 하락 폭이 컸던 지역 중심으로 투자자의 관심이 높아지고 있습니다. 재건축 시장의 주택가격은 11.3대책 이후 1.68%가 하락했는데 이는 가계부채 대책 때보다 더 큰 하락폭입니다. 투자자가 일시적 하락 폭이 큰 재건축지역을 선별한다면 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.
끝으로 대규모 택지 공급 중단으로 재건축 단지 희소성이 부각되고 있다는 점입니다. 2014년부터 정부의 주택 공급 기조는 신규 택지 조성 중심에서 벗어나 기존의 노후 주거지역을 재정비하는 형태로 바뀌었는데요. 재건축 연한도가 40년에서 30년으로 줄면서 1980년 후반에 지어진 수도권 아파트들의 투자가치가 커졌습니다.
▶재건축 투자의 위협 요인
첫째, 올 연말까지인 재건축 단지의 초과이익환수제 유예를 들 수 있을 것입니다. 초과이익 환수제가 다시 시행되어 재건축 1인당 평균 이익이 3,000만 원을 초과하는 경우 조합원은 10~50%가량의 누진세를 부과받게 됩니다. 올 연말까지 관리처분인가 받은 단지까지는 이 초과이익환수제를 피할 수 있지만 그렇지 못한 단지들은 조합원들의 부담이 커지게 되겠죠.
둘째는 서울시가 <2030 서울 도시기본계획>에 따라 주거지역 아파트의 최고 층수를 35층으로 제한한 점입니다. 이렇게 되면 그간 40~50층 재건축 계획을 가지고 추진해온 대치동 은마아파트 같은 단지들은 추진에 타격을 받게 됩니다.
셋째, 가계부채나 미국발 금리 인상에 따른 리스크 관리를 위해 실시되는 부동산 안정화 대책이 결국 투자심리를 위축시킬 수도 있습니다.
▶재건축, 어디에 투자해야 하나
가장 중요한 투자 포인트는 빠른 사업속도와 사업지연의 위험이 없는 단지를 선택해야 합니다. 초과이익환수제를 고려한다면 2분기 내 적어도 사업시행인가까지는 진행되는 단지가 혜택을 볼 가능성이 있습니다.
두 번째로는 무상지분율이 높고 조합원 수가 적은 단지 선택이 유리합니다. 무상지분율은 시공사가 대지지분을 기준으로 추가분담금 없이 몇 평을 조합원에게 줄 수 있는지 나타내는 비율입니다. 무상지분율이 높을수록 조합원의 추가 부담 비용도 낮아집니다. 또 조합원 수가 적은 단지일수록 일반 분양물량이 많아지기 때문에 사업추진에 유리할 수 있습니다.
마지막으로 단지 규모가 크고 기반시설이 좋은 단지인지를 확인하면 됩니다. 시공사의 공사비는 대단지일수록 절감되고, 기반 시설이 양호할수록 추가 비용이 감소하게 됩니다.
지금까지 재건축 투자에 대해 살펴봤는데요. 기회 요인뿐 아니라 위협요인도 있는 만큼 투자하기 좋은 단지를 선정하는 것은 매우 중요한 일입니다. 벌써 일부 인기리에 진행되는 재건축 지역들에서 이미 수익성에 대한 의구심이 나오고도 있습니다. 지금과 같은 부동산 투자상황에서는 항상 보수적 투자접근법으로 시작해야 할 것입니다.
