11.3부동산 대책 이후 아파트시장이 주춤하면서 분양시장의 틈새상품이 부각되고 있습니다. 타운하우스는 그 중 하나입니다. 과거 부유층 대상 고급형 시장에서 상대적으로 중저가 단지들이 출현하면서 부각되는 상황입니다. 그 간 타운하우스는 대부분 대형 규모(분양 면적 200~300㎡)로서, 분양가격 10억~30억대의 고급형이 주를 이루며 수요층이 제한된 상품이었죠. 최근엔 중소형 평형(84㎡ )의 3~10억 원(1000만원 안팎/ 3.3㎡)정도의 상품이 출시되면서, 많은 이들이 관심을 갖게 되었습니다.
▶타운하우스는 어떤 상품?
일반적으로 타운하우스는 공동주택과 전원주택을 결합한 ‘단지형 단독주택’으로 3~4층 이내 저층 고급 저밀도 주거단지임 일컫는데요. 보통 10~100가구씩 모여서 정원∙방범∙커뮤니티시설을 공유하고 있죠. 국내에 이미 많은 물량이 공급되었음에도 불구하고, 제도적 용어정의는 아직 미확립된 상품이기도 하죠.
사실, 타운하우스는 2003년 ‘파주 헤르만하우스’ 성공 이후 수도권 일대에 공급량이 증가하기 시작했는데요. 2008년 글로벌 금융위기가 발생하자, 대형 부동산의 인기가 수그러들었던 상황과 맥을 같이하며 타운하우스 열기도 급속히 감소했죠. 하지만 최근, 타운하우스 인기가 다시 상승하고 있는데요. 공동주택 편리성과 단독주택 독립성, 그리고 가격까지 절묘하게 절충했기 때문이죠. 한국주택 분양시장에서도 별도의 시장 영역이 확보되는 분위기입니다.
▶타운하우스의 기회 요인
타운하우스의 투자기회 요인으로는 타운하우스의 분양 호조와 11.3 부동산대책 반사이익, 그리고 고령화에 따른 웰빙 주거 기조 트렌드를 들 수 있습니다. 최근 타운하우스 분양시 높은 청약률은 일부 수도권 및 지방에서 나타나는데요. 사실, 김포신도시만 하더라도 미분양 아파트 물량이 증가하고 있는 것이 현실입니다. 그럼에도 이례적으로 타운하우스 경쟁률이 호조를 보이는데요. 올해 2월 분양된 김포한강신도시의 자이더빌리지의 경우 청약경쟁률 33대 1을 기록했습니다. 같은 시기에 분양된 수도권의 판교신도시 판교파크하임 빌리지도 계약 이틀 만에 완판 할 정도의 인기를 누리고 있다고 합니다.
둘째, 단독주택형 타운하운스는 부동산규제에 대한 반사이익을 얻는 상품이라는 점입니다. 사실, 단독주택형 타운하우스는 11.3부동산 대책의 미적용 상품으로서, 청약 당첨자는 계약금만 납부한다면 언제든 분양권 양도가 가능합니다. 분양가 상한 제한도 없어서 건축비가 자유로운 탓에 향후 고급주택시장으로 인기를 끌 상품으로 예상되고 있습니다. 게다가, 자금이 풍부한 고령화 인구 증가와 웰빙 주거환경 트랜드 기조 속에서 새로운 주거형태로 부각되고 있는데요. 도심과 인접한 지역에서 전원생활을 꿈꾸는 이들에게 대안이 될 수 있는 상품이라는 것이죠.
▶타운하우스의 위협 요인
먼저, 가격이 비싼 타운하우스는 환금성이 떨어진다는 것입니다. 최근 낮은 평형대 출시에도 불구하고, 일반적인 큰 평형대(50평형~100평)의 고가형 상품은 수요자가 제한되어 있는 것이 사실이죠. 돈이 필요할 때 매각이 안 된다면, 소유자들은 고민은 커질 수 밖에 없을 것입니다.
두 번째는 높은 청약률에도 불구하고, 계약률 감소 가능성이 있다는 것입니다.
청약 재당첨 제한과 분양권 전매제한 규제를 받지 않는 만큼, 허수청약이나 투기적 수요도 있을 수 있다는 것이죠. 만약, 청약 당첨 확률 높이기 위해 한 가정에서 세대 구성원 모두 청약을 넣었다고 가정하면, 최종 계약률은 감소될 수밖에 없을 것입니다.
게다가, 소위 언론에 나온 프리미엄(웃돈)도 검증이 되지 않았습니다.
아파트시장은 상품들이 비교적 규격화 되어있고, 많은 거래 사례에 대한 가격이 인터넷 포털에 공개됩니다. 타운하우스는 비교적 가격 투명성이 약한 것이 약점이라고 할 것입니다.
▶타운하우스의 현명한 투자 접근 방법은?
타운하우스는 여러 투자 기회요인에도 불구하고 위험요인이 있기에, 우리 투자자들은 명확한 투자 전략을 가지고 접근해야합니다. 타운하우스는 시세차익 보다는 실제 거주목적으로 접근하는 것이 바람직한데요. 한정된 수요층으로 인한 낮은 환금성을 감안해, 실제 거주 목적에 둔 투자가 바람직하다는 것입니다. 실수요로 접근시 대지면적까지 고려한 분양가 적정성 여부를 따져보는 것도 중요하죠. 특히, 수도권 남부권에 분양된 일부 중대형 타운하우스는 종합부동산 부과 대상으로 세금 리스크까지 있을 수 있으니 신경을 써야 합니다. 임대수익이나 시세차익에 큰 기대를 가지고 있던 분이라면 다소 실망할 수도 있겠죠.
두 번째로, 투자자는 일반 아파트보다 충분한 매입 자금과 자금계획이 필요합니다. 사실, 타운하우스는 일반 아파트와 비교하면 담보가치가 떨어지고, 공사기간도 1년 정도에 불과합니다. 이 때문에 타운하우스는 중도금대출을 충분히 받지 못하는 상황이 있을 수 있어, 충분한 자금 준비가 필요한데요. 중도금∙잔금 등 분양 대금도 단기간 마련해야해서 아파트보다 원활한 자금계획이 필요합니다.
끝으로, 타운하우스도 단지의 입지와 규모가 중요하다는 점입니다. 단지가 도심 접근성이 좋은 택지지구나 신도시 주변에 있다면 인기가 있겠죠. 도심에서 멀리 떨어질수록 생활편의시설 부족으로 입주민들의 불편 증가도 증가할 것입니다. 타운하우스 주변에 대단지 아파트 단지라도 붙어 있다면, 학교나 쇼핑시설도 함께 이용할 수 있어서 좋겠죠. 그리고, 규모가 큰 단지일수도 관리비 부담이 낮고 보안도 좋다는 것은 아파트 선택 기준과 같아 실수요자라면 고려해야 할 사항입니다.
이렇게 타운하우스에 대해서 살펴봤습니다. 요즘 타운하우스가 일부 지역에서 인기가 있지만, 우리 투자자들은 여러 투자위험요소들을 고려해 꼼꼼히 살펴보고 보수적으로 임해야 할 것입니다. 특히, 계약 전 여러 투자환경을 점검하는 습관은 투자 리스크를 최소화 할 수 있는 가장 좋은 전략이라는 것을 우리 투자자들은 항상 명심해야 할 것입니다.
