2016년 하반기는 부동산 시장의 향방을 가늠할 수 있는 중요한 시기입니다. 현재 부동산 시장은 주택공급과잉 우려와 혼란스러운 거시경제 여건에도 불구하고 상승세를 이어가고 있습니다. 최근에는 브렉시트 문제와 사드배치 이슈까지 겹쳐 불확실성이 증폭되고 있는데, 이 밖에도 경제상황이 안정화될 때까지 다양한 변수가 생길 수 있습니다. 이런 상황에서 부동산자산이 위험성을 줄일 수 있는 안전자산이 될 수 있을까요? 지금부터 하반기 부동산시장을 둘러싼 3대 변수에 대해 알아보겠습니다.
▶ 하반기 주택시장 변수 첫 번째. 세계 경제와 우리 경제의 성장률
대부분 기관은 2016년 세계 경제 성장률을 3.0∼3.2% 내외로 전망하고 있습니다. 이는 연초 전망대비 대폭 하향된 결과인데요. 이러한 하향 조정의 배경으로는 미국과 일본 등 선진국 경제 성장의 약세를 들 수 있습니다. 신흥국 경기도 세계 교역량 둔화 등으로 좋지 못한 상황인데요. 우리나라 경제성장률 전망도 수출부진이 지속되면서 2% 중후반대로 주저앉았습니다. 한국은행은 이미 우리나라 경제성장률을 2.9%에서 2.6%로 하향 조정하였고, 민간 연구기관들도 경제성장률을 2.4∼2.5% 수준으로 예측했습니다. 이에 더불어 매 연말에는 이런 성장 전망마저 달성하지 못했다는 것도 고려해야 할 것입니다.
▶ 하반기 주택시장 변수 두 번째. 부동산시장 공급물량 증가
상반기 주택시장은 분양물량 증가에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 기록했습니다. 최근 몇 년간 이러한 부동산시장 호조로 분양물량이 추가적으로 공급되었는데요. 이러한 수급상황이 과잉 공급이 아니냐는 지적도 있습니다. 향후 단기간 증가한 분양물량은 아파트 입주 시기에 주택시장의 부담으로 작용할 것입니다.
건설산업연구원에서 예측한 2016년 수도권 아파트 분양물량은 22만 5천 호로 전년 대비 16.8% 감소했고, 지방의 아파트 분양은 21만 호로 전년 대비 14.5% 감소한 수준입니다. 일반 분양분만 고려하면 15만 7천 호, 전년 대비 18.4% 감소를 전망하고 있습니다. 현재까지 확정되지 않은 분양물량은 경기에 따라 조정이 될 것으로 보이지만 아직 전년 대비 분양물량 감소량은 약 19%에 불과합니다. 이는 애초에 목표했던 감소폭보다 작아 주택시장의 주요 위험요소로 남아 있습니다. 이런 상황을 감안할 때 최근 지방주택시장 미분양 물량이 최근 2개월 연속 증가하여 3만 1,471호 수준이 된 것은 주목할 필요가 있습니다.
▶ 하반기 주택시장 변수 세 번째. 저금리로 늘어난 유동자금
저금리의 영향으로 인해, 안정적 수익 확보가 가능하고 리스크는 비교적 적은 신규분양시장으로 유동자금이 유입되고 있습니다. 또한, 저금리로 가계부채가 1,224조 원을 돌파하며 매 분기 최고치를 경신하고 있으나, 가계대출 연체율은 지속해서 하락하여 2016년 4월기준 0.36%에 불과한 상황입니다. 이러한 상황에서 유동성 제약이 발생하면, 부동산시장이 빠르게 냉각될 가능성이 있어 투자자들은 예의 주시해야 합니다.
하반기 이후 주택도시보증공사의 집단대출 보증 조건도 강화될 예정입니다. 그간 청약시장 과열에 불쏘시개 역할을 했던 것은 주택도시보증공사(HUG)의 무제한 보증이었는데요. 약 2년여간 주택도시보증공사(HUG)의 보증금액이 50조 원 이상 급격히 늘어나자, 주택도시보증공사(HUG)는 1인당 두 건 이하, 보증금액 3억 원 이하로 집단대출을 제한키로 했습니다.
더불어 하반기부터 ‘여신심사 선진화 가이드라인’이 보험권까지 확대될 예정인데요. 이는 은행권 여신심사 선진화 가이드라인 적용으로 인해 상반기 동안 풍선효과로 제2금융권의 대출이 크게 증가했다는 관측 때문이라 할 수 있겠습니다.
▶ 변수에 대비하는 우리의 자세
이러한 변수들로 둘러싸인 하반기 부동산 시장은 앞으로 어떻게 전망할 수 있을까요? 최근 건설산업연구원은 서울과 지방의 하반기 부동산시장에 대해 수도권 0.3%, 지방 -1.0%의 가격변동을 전망했습니다. 2016년 하반기 수도권 주택시장의 거래 및 상승 폭이 공급증가와 유동성 제약, 그리고 산업구조조정 우려 등으로 둔화될 것이라 보고 있는 것입니다.
사실, 이미 오른 주택가격은 일정 기간 그 가격을 유지하려는 성향이 있어서 당장 하락세로 돌아서지는 않을 것입니다. 하지만 상반기 주택 거래량이 작년 대비 30%가량 감소한 것은 불안 신호로 볼 수 있습니다. 지방 주택시장은 하락세로 반전되어 1.0% 하락할 것으로 전망됐습니다. 이미 지방 주택시장은 장기간 상승을 지속해온지라, 경기 사이클 변동을 고려할 때 3년 연속 25만 호에 육박하는 입주량은 상당히 부담스러운 상황으로 보입니다. 이러한 하반기 우려들은 그간 재고주택시장과 청약시장에 무분별하게 뛰어들었던 투자자들의 열기에 찬물을 뿌리는 상황을 만들 수도 있습니다.
하반기 주택투자에 대해서는 보수적인 접근이 필요합니다. 지난해와 올 상반기 이미 집값이 많이 오른 데다, 내년 이후 아파트 입주 물량이 대거 쏟아지기 때문에 향후 집값이 조정될 수 있기 때문이죠. 특히, 수도권 지역 중 강남 개포지구나 서초 반포, 잠원 등지의 재건축 아파트들은 가격이 단기에 급등했습니다. 게다가 이들 지역은 고분양가 논란에도 불구하고 실수요는 물론 투자수요까지 형성될 만큼 과열양상을 띄고 있습니다.
꼭 주택구매를 해야 하는 실수요자라면, 대출은 가능하면 최소화하는 것이 좋습니다. 최소한 주택가격의 70% 정도의 목돈이 있다면 기존 재고주택을 중심으로 매입을 고려하는 것이 바람직합니다.
하반기 이후에는 이러한 여러 변수들이 어떻게 작용할지 예의주시하며 향후 조정기를 고려해 긴 호흡으로 투자전략을 짜야 합니다. 아직은 시장 내의 변수에 적극적으로 맞서기보다는 자산관리의 핵심목표를 수익성에서 안정성 위주로 가져가는 게 옳다고 여겨집니다. 현명한 투자자들이라면 부화뇌동(附和雷同)보다는 신중한 투자전략으로 접근해야 하겠죠.
