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금융

직장인들의 투자 트렌드, ‘지식산업센터’에 주목하라!

최근 한국은행의 기준금리 인하 결정이 내려졌습니다. 6월 9일 오전 한국은행에서 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 1.50%에서 1.25%로 전격 인하한 것이죠. 바야흐로 저금리시대가 장기간 지속되고 있습니다. 이런 경제 상황은 많은 투자자들이 수익형 부동산에 대한 관심을 갖는 원인 중의 하나인데요. 수익형 부동산이 은행의 금리보다 높은 고정적인 수입을 창출할 수 있기에 인기를 끌고 있는 것이죠. “지식산업센터”도 바로 그 수익형 부동산 중의 하나입니다

 




 지식산업센터가 무엇?


지식산업센터는 주로 정보기술(IT) 분야 벤처기업과 연구소에 상가 같은 지원시설을 함께 갖춘 도시형 업무공간입니다. 지식산업센터의 3층 이상 건물 안에 제조업이나 지식산업, 정보통신산업 등 업종의 사업장이 입주하는 것이죠. 지식산업센터는 과거 ‘아파트형 공장’으로 불렸는데요, 산집법(산업 집적 활성화 및 공장 설립에 관한 법률) 개정에 따라 2010년 4월에 이름이 바뀌었답니다. 지식산업센터의 수익률이 어느 정도 되기에 지금 주목받는 상품이 된 걸까요?




 지식산업센터 투자 시, 수익률은?


지식산업센터 임대를 통해 연간 기대할 수 있는 수익률은 6~7% 정도입니다(출처 : 부동산114). 이는 지난 3분기 전국 오피스텔 평균 수익률은 5.7%보다도 높은 편이지요. 지식산업센터는 상대적으로 저렴한 분양가가 높은 임대수익률의 원인이랍니다. 지식산업센터의 분양가는 통상 오피스텔 대비 10~20%가량 저렴하게 분양 받을 수 있기 때문에, 초기 투자비용이 낮고 2억~3억 원 선에서도 투자가 가능하답니다. 또한, 단지 입지도 비교적 교통이 편리하고, 유사 업종이 몰려 있어 장기 임차하는 중소기업이 많기 때문에 공실 부담이 적은 편이죠.


 

사실, 다른 수익형 상품과 비교해보면, 지식산업센터는 오피스텔∙상가에 비해 수요가 그리 많지 않은 편입니다. 오피스텔이나 상가에 비해 분양 조건이 까다로웠기 때문이죠. 그런데, 최근 오피스텔 및 상가가 공급과잉으로 공실이 늘고 수익률이 저조해지면서 지식산업센터가 부각이 되기 시작했습니다. 상대적으로 분양가가 저렴하고 수익률 높은 지식산업센터가 틈새 수익형 부동산 상품으로 주목받고 있는 것이죠. 실제 분양가의 70~80%까지 융자도 가능해 자기자본 20~30%만으로 구입이 가능하고, 저금리 기조로 인해 더 높은 임대수익을 내는 매력을 가지고 있습니다. 더구나, 지식산업센터를 분양받아 5년간 직접 입주해 활용하면 취득세 50%, 재산세 37.5%를 2016년까지 감면받을 수 있는 혜택도 있습니다




 지식산업센터 투자환경은?


부동산 매매시장의 선행지표로 쓰이는 경매시장에서도 지식산업센터 인기가 부쩍 높아진 것이 확인되는데요. 오피스텔 및 상가의 낙찰률과 낙찰가율은 각각 오피스텔(30.3%, 74.3%)∙상가(21%, 59.1%) 평균치를 웃돌았지만, 지식산업센터의 낙찰률은 36%, 낙찰가율은 76.3%에 달하고 있습니다. 


지식산업센터 매매가도 꾸준한 상승추이를 보이고 있는데요. 지난 2011년 매매가가 3.3㎡당 527만 원(구로), 510만 원(가산), 638만 원(성수)에서 이후 갈수록 꾸준한 상승세를 보이다가 2015년 증가세가 커져 2011년도 대비 각각 602만 원(▲14.23%), 604만 원(▲18.43%), 792만 원(▲24.14%)으로 높은 증가율을 나타내고 있는 것이죠.


 

이렇듯 수익형 부동산 시장에서 주목을 받고 있는 지식산업센터지만 우려의 목소리도 있습니다. 지식산업센터가 서울을 중심으로 과공급 되고 있다고 보는 것이죠. 2015년 상반기 기준 전국에 들어선 지식산업센터는 총 476곳인데요. 이 중 389곳이 서울을 포함한 수도권에 모여 있다고 합니다(출처: 한국산업단지공단). 그런데도, 지속적으로 공급돼, 2015년도에는 2014년 한 해 동안 승인된 물량(34곳)보다 60%나 많았다고 합니다. 서울의 문정동, 가산동, 성수동을 중심으로 많은 양이 공급된 탓이죠.




 지식산업센터 투자 시 유의해야 할 점은?


먼저, 지식산업센터는 분양요건에 맞는 투자자에만 한정되어 분양 가능하다는 점을 고려해야 합니다. 순수 임대 목적으로만 지식산업센터에 투자하기에는 제약이 많은 상품이라는 것이죠. 현행법상 개인이 지식산업센터를 분양 받으려면 입주가 가능한 업종의 사업자로 등록돼 있어야 한답니다. 누구나 분양 받을 수 있고, 자유롭게 사고팔며, 임대도 할 수 있는 오피스텔 및 상가와는 구별이 되는 점이죠. 


*입주 가능한 업종의 사업자 : 제조업(도시형공장 및 첨단업종), 지식기반산업(연구개발, 건축기술, 광고물, 영화,비디오, 출판,디자인, 교육 서비스 등), 정보통신산업(컴퓨터 프로그래밍,DB, 소프트웨어 등), 벤처기업, 지원시설(금융,보험,교육, 물류기업, 어린이집, 기숙사 등), 근린생활시설, 상점(음∙식료품을 제외한 일용품 취급하는 상점) 


둘째, 오피스텔과 달리 주거∙업무용이 아닌 업무용으로만 쓰이는 만큼 수요층도 한정적이라는 겁니다. 수요층이 한정되어 있기 때문에, 인기 지역이라도 급격한 공급량 증가는 매매가 하락을 유발 시키겠죠. 반드시 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 



위의 투자환경을 고려하면 주자수요와 지역별 공급량을 철저히 따져보고 접근하는 투자 전략을 가져야 할 것입니다. 투자지역별 분양가격, 매매가격 반드시 체크해야 하겠죠. 최근 지식산업센터 투자 수요의 증가로 분양가격 및 매매가격 오름세로, 수익률이 떨어진 지역들이 생겨나고 있는데요. 연 5~6%대 수익률 내기도 버거운 곳이 속속 등장하고 있는 상황이기에 뒤늦게 임대를 시작한 투자자들은 충분히 고려해야 하겠죠. 지식산업센터는 수요자가 제한되어 있음에도 지속적인 공급량 증가는 향후 임대료 경쟁으로 이어질 수 있고, 이는 투자수익률 감소로 귀결될 것을 투자 시 고려해야 합니다. 투자자는 단순히 수익률만 보고 투자할 것이 아니라 장단점을 잘 따져보고 신중히 투자하는 것이 바람직한 투자이겠죠.





이덕수