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금융

오피스텔과 아파트, 제대로 비교하고 투자하자!

평소 주거용 수익부동산에 많은 관심을 갖고 있던 최 여사님은 최근 목돈이 생기자 여기저기 투자처를 물색 중이었는데요. 대로변에 걸린 현수막의 아파트와 오피스텔 분양 수익률 광고를 보게 되니 둘 중 어느 게 나을까 고민이 생깁니다. 동네에 친분이 있던 공인중개사 사무실에 물어보자, 아파트보다는 수익률이 높은 오피스텔로 두 채를 사라고 권유를 하네요. 이제 최 여사님은 오피스텔 상품과 아파트 상품에 대해 자세히 상담을 받았지만, 오피스텔도 주거용으로 사용할 수 있다 하니 아파트와 구별이 되지 않는 느낌니다. 최근 공급된 오피스텔 상당수는 전용면적이 아파트처럼 넓고 방도 2~3개 딸려 있어 외관상 아파트와 큰 차이가 없으니, 소비자의 궁금증이 더욱 커지고 있는 것이지요.  과연, 오피스텔 상품은 아파트와 어떻게 다를까요? 





아파트와 오피스텔, 법도 구조도 달라요


오피스텔은 건축법에 근거해 업무용으로 건축 허가를 받는 시설입니다. 그러나 요즘은 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 사례가 많아 더욱 아파트와 구분이 쉽지 않죠. 사실, 오피스텔이라는 단어가 업무(Office)와 숙박(Hotel)을 혼합한 용어로, 하나의 공간에서 업무와 숙식을 동시에 해결할 수 있는 건축물을 뜻하는 것입니다. 과거 싱가포르와 홍콩 등에서는 사무실 비용이 너무 높은 점을 감안해 저비용 업무공간으로서 고안된 개념이지만, 한국에 건너와서는 업무와 주거가 혼재된 상품으로 사용되게 되었죠.



오피스텔이 아파트와 우선 다른 점이라 한다면 법적인 차이일 것입니다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받는 업무시설이고, 아파트는 주택법의 적용을 받는 공동주택이라는 거죠. 그래서 오피스텔을 분양할 때는 일반인들에게 선착순으로 계약을 하게 되며 주 선착순 혹은 추첨제로 분양을 하게 되어있지만, 아파트는 20가구 이상의 규모일 경우 공개청약을 하게 됩니다.


건축물 구조상으로도 차이가 있습니다. 오피스텔의 분양면적대비 전용률(실제 사용면적)은 50% 수준에 불과하지만, 아파트의 전용률은 80% 수준니다. 같은 평수의 분양평수만 볼 때는 오피스텔이 평당 분양가가 더 저렴해 보이지만 실제 평 단가를 따져보게 되면 오히려 오피스텔이 비슷하거나 비싸다는 것이죠. 더구나 아파트는 발코니를 확장할 수 있다는 점까지 고려하면, 그렇지 않은 오피스텔은 단위 가격 면에서 훨씬 비싼 것입니다. 아파트는 발코니 같은 서비스 면적이 얼마나 크냐에 따라 주거가치나 가격이 달라지기도 하는데, 오피스텔은 기본적으로 발코니도 없거든요. 이러니 아파트와 평당 가격을 비교할 때는 기본 면적 외의 서비스 면적까지 가산해서 비교 해야 하는 것입니다. 그 밖에, 오피스텔은 아파트와 달리, 욕조를 설치할 수 없으며, 안전 문제 때문에 여닫이 창문을 구성하고 있습니다. 음식을 조리한 뒤, 환기가 안돼 곤란을 치르는 경우도 있죠.





아파트와 오피스텔의 가장 큰 차이는 세금 차이


이 두 부동산은 세제상으로도 차이점이 많습니다. 임대 사업 등록을 할 경우 세제 차이가 확연해지는데요. 아파트의 경우 기존의 다섯 가구 이상 매입해서 임대 사업 할 경우 세제혜택이 많거든요. 하지만 오피스텔은 임대업자가 받는 혜택이 거의 없다시피 하답니다. 오피스텔은 기본적으로 업무 용이기에 주택임대 사업자가 받는 일반 임대 사업자로서 양도소득세 등 제반 혜택을 받을 수 없답니다. 



임대 사업 시 아파트는 임대료에 대한 부가세도 없습니다. 오피스텔은 일반 업무용으로 건축했기 때문에 임대 사업자에 대해 10% 부가세를 물리고 있답니다. 매매 시에도 취득세에도 차이가 있어 잘 살펴야 하는 사항입니다. 이렇게 살펴보니 임대 사업의 경우 아파트가 일방적으로 유리한 세제혜택을 받고 있는 거네요.


오피스텔도  장점이 있긴 합니다. 오피스텔은 건축법상 주택으로 보지 않기 때문에 다주택자가 되지 않을 수 있다는 사실이죠. 이런 이유로 여러 채를 보유하고 있다고 하더라도 중과세를 받지 않는답니다.



지금까지 오피스텔과 아파트의 차이점에 대해 대략적으로 알아봤습니다. 소형 주거상품의 대명사인 오피스텔, 아파트와 유사하면서도 이렇듯 여러 가지 다른 특성을 지니고 있기에 투자할 때 이런 차이점들을 잘 비교하고 따져 봐야 하겠죠? 최근 1.5%로 낮아진 기준금리 덕에 오피스텔이 부동산 시장에서 상대적으로 높은 수익률의 주목을 다시 받고 있는데요. 투자자 여러분들이 상품의 특성을 잘 알아보실수록 더 현명한 투자가 될 것으로 확신합니다. 이상 오피스텔과 아파트의 차이 잘 이해되셨겠죠?



 

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이덕수

  • 궁금한점이 있습니다. 왜 건설사에선 구지 아파트로 짓지 않고 오피스텔로 짓는건지요? 특정지역은 아파트를 지을수 없어서 그런건지요?

    • 안녕하세요^^ 궁금님의 말씀 답변드립니다.
      오피스텔이나 아파트가 건설될때는 지역과 수요층 선호에 따라 최유효이용이 다른데요.
      오피스텔은 1~2인가구를 대상으로 하는 상품으로 업무 및 주거 목적이나,
      아파트는 주거가 그 대상입니다. 또한 토지의 용도지역, 개별부지의 특성 등이 반영된다고 볼 수 있습니다^^ 오늘도 좋은 하루 되세요!

    • ak 2016.04.26 21:33 댓글주소 수정/삭제

      아파트는 주거지역에 지을수 잇고
      오피스텔은 업무시설이어서 상업지역에 지을수잇습니다


      그리고 현재는 오피스텔에 85미만일경우 바닥난방과 욕조 설치가 가능해졋습니다(mb정부때 규제를 풀엇져)